La afección registral como cobertura jurídica de la movilización de activos hipotecarios.
| Autor | Carlos Miguel Hernández Crespo |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 785-796 |
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La vivienda no está considerada en los planes financieros entre las inversiones productivas, pero es lo cierto que su construcción a la vez que satisface una de las necesidades primarias del hombre, exige la contribución de grandes contingentes de mano de obra y además provoca y acelera el desarrollo de toda una serie de industrias auxiliares, manteniendo e incrementando gran número de actividades, de tal manera que una paralización en la industria de la construcción ocasiona consecuencias Page 786 negativas para otros muchos sectores, con los derivados perjuicios económicos causa de tensiones sociales e incluso políticas, y por ello se hace necesario establecer y estimular programas que canalicen una parte importante de los recursos financieros hacia ese campo.
De otro lado, es preciso tener en cuenta que precisamente la parte de la población con ingresos de renta más bajos no tiene, en muchos casos, la posibilidad de conseguir una vivienda digna, salvo que se le facilite su adquisición mediante la concesión de préstamos, normalmente con garantía hipotecaria de la propia vivienda, a largo plazo y con unas cifras de amortización anual lo suficientemente reducidas para poder satisfacerlas con el producto del trabajo, después de atendidas otras necesidades individuales y familiares aún más apremiantes.
El largo plazo de amortización de los préstamos implica la inmovilización de ingentes sumas de recursos financieros que, independientemente provengan del ahorro privado o del sector público, tardan muchos años en recuperarse e incluso se perciben fraccionadamente y con tasas de inflación diferentes. Esto hace que el importe de los préstamos hipotecarios sea prácticamente ilíquido, es decir, que no pueda ser fácilmente convertido en dinero, lo cual lleva a disminuir el volumen de los capitales disponibles y las ventajas económicas que animarían a invertirlos en esa actividad.
El mercado hipotecario primario, es decir, el de los préstamos hipotecarios que había de originar nuevos instrumentos financieros, se reduce por las razones apuntadas y explica la estrechez, cada día mayor, de este mercado en España, donde está casi monopolizado por las Cajas de Ahorro, y en una buena parte por estar configurado, dentro de los fines de estas entidades, como de inversión obligatoria.
Para obviar esa dificultad se piensa en crear, fomentar o facilitar un mercado secundario, es decir, aquel en el que se vendan y compren los créditos hipotecarios generados por las instituciones financieras que actúan en el mercado primario. En definitiva, hallar y utilizar una fórmula que movilice los activos hipotecarios.
La finalidad perseguida por el mercado secundario es la de permitir a los tenedores de créditos hipotecarios, transmitiendo o movilizando éstos, recuperar la liquidez, que les permitan obtener los recursos que colocaron para volver a invertirlos en nuevos préstamos hipotecarios primarios, que, a su vez, puedan ser vendidos o movilizados, y recuperado su importe continuar la cadena inversora sin tener que esperar diez o veinte años (plazo de amortización del préstamo hipotecario primario) para poder invertir de nuevo.
El resultado puede conseguirse a través de varios mecanismos, de los que algunos no tienen en cuenta al Registro de la Propiedad; otros alu-Page 787den a él, pero sin tener consideración con sus principios, y otros se fundamentan plenamente en el mismo.
En reuniones profesionales de estudio sobre la reforma del sistema financiero español y del problema de la financiación de la construcción y adquisición de viviendas, se había tratado reiteradamente de la necesidad y posibilidad de crear un amplio mercado hipotecario que hiciera frente al problema planteado; pero a pesar de ello poco o más bien nada se conocía por el público de ese mercado de hipotecas, de su configuración y posible funcionamiento, de sus perspectivas y ventajas o de sus deficiencias y dificultades.
Los pactos de la Moncloa 1, en octubre de 1977 (cap. V, ap. B, Vivienda, núm. 9.°), programaban «la remoción de los obstáculos jurídicos y administrativos que se oponen a la creación de un mercado amplio de hipotecas, revisando para ello el impuesto que grava las transmisiones patrimoniales en el ámbito de los bienes inmuebles y proponiendo la regulación de fondos de inversión inmobiliaria que tomen como activo las hipotecas sobre inmuebles». Esta declaración apunta en una doble dirección: de una parte, a crear un amplio mercado de hipotecas, y de otra, a la regulación de fondos de inversión inmobiliaria que tomando como activo los capitales asegurados con hipotecas sobre bienes inmuebles e incorporando ese activo a títulos valores que los representen, o que se emitan con esa garantía y que puedan ser transmitidos, recuperando así rápidamente los recursos inmovilizados por los préstamos hipotecarios para poder dedicarlos a nuevas financiaciones. Se alude, pues, de esta forma, tanto al mercado primario como al secundario de hipotecas.
En el libro de Unión de Centro Democrático: La solución a un reto 2, se dice sobre el problema que venimos exponiendo, que: «Se considera que el establecimiento de un amplio mercado primario y secundario de hipotecas debe acabar siendo el instrumento fundamental de la financiación de la construcción y adquisición de viviendas. Este sistema es válido, tanto para las viviendas libres como, con los ajustes necesarios, para las de protección oficial, a los efectos de poder actualizar los poderes adquisitivos, así como garantizar los niveles adecuados de calidad de la edificación».
Después de estas declaraciones, el problema trasciende de los expertos a los particulares y es cuando comienzan a aparecer en los medios de comunicación social, cada vez más frecuentemente, las expresiones «mercado hipotecario», «mercado primario o mercado secundario de hipotecas». Page 788 e insistentemente se alude a la necesidad de conseguir la movilización de activos hipotecarios, y no existe artículo periodístico, comentario radiofónico o televisado sobre viviendas, ni entrevista a persona ligada al mundo político, económico o financiero y que verse sobre viviendas, en los que no se haga referencia a aquellos términos, que si bien resultan un tanto incomprensibles para el lector u oyente no iniciado, suenan muy bien y se presentan como la gran panacea, que además de resolver el arduo problema de la construcción y adquisición de viviendas, serviría para sacar al sector de una atonía progresiva y ciertamente alarmante.
Cada día surge y resurge el asunto y se publica que entidades, como el Banco Hipotecario de España, están estudiando el problema, e incluso se llega a conocer un documento de esa sociedad, fechado el 8 de febrero de 1978, que plasma un modelo de posible regulación de ese mercado hipotecario.
Está integrada por las siguientes disposiciones:
a) El Decreto-ley 13/1975, de 17 de noviembre, de ordenación económica: aprueba un programa especial de financiación de viviendas y otras medidas coyunturales 3.
Este Decreto-ley resucitó el privilegio del Banco Hipotecario de Espa-Page 789ña, al que más adelante nos referiremos con mayor detalle, de emitir cédulas que, según se decía, gozaban de la garantía de todas las hipotecas constituidas al tiempo de la emisión de aquéllas o que se constituyeran posteriormente a favor de la entidad emisora, y ello sin necesidad de inscripción registral de la emisión ni de la garantía.
b) Por la Orden ministerial de 5 de febrero de 1976, que 4 com-Page 790plementa el Decreto-ley anterior, regulando los requisitos y características de las cédulas y salvando alguna imprecisión del mismo 5, e insistiendo en forma clara en la necesidad de que exista correlación o equivalencia entre las cédulas emitidas y el importe de los capitales asegurados con hipoteca a favor del Banco 6.
c) Texto refundido de la legislación de Viviendas de Protección Oficial, aprobado por Decreto 2960/1976, de 12 de noviembre, del que son interesantes, a estos efectos, los artículos 20 y 21 7 y 8.
d) Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, de normas sobre construcción, financiación, uso, conservación y aprovechamiento de Viviendas de Protección Oficial, por el que se establece una sola categoría Page 791 y un único régimen lega! para todas las Viviendas de Protección Oficial, y que hace referencia al asunto que nos ocupa en su artículo 4.° 9 10.
e) Decreto de 10 de noviembre de 1978, que desarrolla el Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, del que se refieren al presente asunto los artículos 21, 22 y 29 11...
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