Notas sobre un posible acto reparcelatorio parcial con consentimiento de los interesados.
| Autor | Rafael Arnaiz Eguren |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1353-1362 |
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Me comenta Isidoro Delgado Rollan su intención de publicar un breve artículo sobre una posible solución registral al viejo y transcendente problema de las grandes reparcelaciones con gran número de propietarios, cuya conclusión se demora extraordinariamente en el tiempo, como consecuencia de la complejidad de la titulación existente y las dificultades de formalización del título reparcelatorio final.
Mi sugerencia de apostillar la solución que él propone y que considero de gran eficacia, ha sido aceptada por su habitual generosidad, lo que le agradezco profundamente.
La tesis que sustenta Delgado se apoya en una realidad evidente: en polígonos definidos por el Plan como sujetos a reparcelación, en zonas suburbiales, de gran tamaño, parcialmente ocupadas por antiguas edificaciones, generalmente de muy baja calidad, y con una titulación normalmente defectuosa e incompleta, se produce una muy seria dificultad de redacción final del acuerdo reparcelatorio, bien se siga el criterio clásico del Reglamento aprobado por Decreto 1006/66, de 7 de abril, que exigía la previa agrupación de las fincas reparceladas, bien se siga el nuevo criterio establecido por el Reglamento de Gestión Urbanística de 25 de agosto de 1978, en sus artículos 113 y 114, de inscripción y cancelación paralela de las nuevas y de las antiguas fincas del polígono.
El fenómeno descrito da lugar a la paralización, no de la operación de reparcelación en sí, cuyo expediente puramente urbanístico de determinación de nuevas parcelas, localización de elementos de cesión obli-Page 1354gatoria y atribución de volúmenes es susceptible de llegar a buen fin, sino de la formalización de la documentación necesaria para la inscripción registral global de las operaciones reparcelatorias realizadas.
Por ello es indispensable la necesidad de buscar algún sistema que, con plenas garantías urbanísticas y registrales, permita la inscripción parcial de los resultados de la reparcelación, sin que cada uno de los interesados en el mismo esté condicionado, en la obtención de su definitivo título, por la solución de las dificultades de documentación que, por muy diversas causas, puede afectar a otros propietarios del mismo polígono.
En el problema inciden dos planos de exigencia diferentes:
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a) De una parte, es necesario el mantenimiento absoluto de las garantías propias del sistema reparcelatorio, es decir, el conocimiento por todos los interesados de los trámites seguidos y de las adjudicaciones realizadas; y la posibilidad de alegaciones en el expediente y de los recursos que la legislación establece, garantías todas ellas especialmente recogidas en los artículos 108, 109 y 112 del Reglamento de Gestión Urbanística como desarrollo de los principios básicos contenidos en la Ley de Régimen del Suelo.
- Dentro de este aspecto, parece esencial estudiar la posibilidad de actos reparcelatorios parciales.
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b) Desde otro punto de vista, es necesario determinar si se cumplen plenamente en la posible inscripción registral de estos actos reparcelatorios parciales los requisitos esenciales exigidos por la legislación hipotecaria, cuya aplicación se infiere no solamente de los preceptos específicos sobre reparcelaciones, sino -muy fundamentalmente- de lo señalado en el artículo 221 de la Ley de Régimen del Suelo.
De ambos aspectos me voy a referir especialmente al primero, puesto que coincido plenamente con la solución hipotecaria que, por aplicación analógica de los artículos 52 y siguientes del Reglamento de Gestión Urbanística, propone Isidoro Delgado.
Realmente en este supuesto los derechos de los distintos interesados en el acto reparcelatorio parcial quedan, no solamente definidos con claridad, sino, además, perfectamente protegidos por el sistema hipotecario general en cuanto aplicable, no sólo a la finca en su concepto clásico, sino también a las unidades de aprovechamiento...
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