La comunidad frente a terceros: la actuación representativa del presidente
| Autor | María del Carmen González Carrasco |
| Cargo del Autor | Doctora en Derecho |
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LA FIGURA DEL PRESIDENTE
1.1. La caracterización del Presidente en el artículo 12 LPH
La LPH ha establecido una organización dirigida a conseguir el equilibrio dentro de la situación planteada por la «concurrencia de una pluralidad de personas en la titularidad de derechos que, sin perjuicio de sus sustancial individualización, recaen sobre fracciones de un mismo edificio y dan lugar a relaciones de interdependencia entre los respectivos titulares» (144). La dicotomía grupo-individuo se convierte así en la razón de ser de la regulación legal. La Ley ha previsto la existencia de lo que llama «órganos» -Junta de propietarios, Presidente, Administrador y Secretario-, de los cuales sólo la Junta y el Presidente son imprescindibles, pasando éste último a asumir las funciones de Administrador y Secretario a falta de nombramiento de éstos. A estos «órganos» encomienda la Ley el desenvolvimiento normal de la vida de la comunidad mediante la asignación de diversas funciones que quedan así sustraídas de la esfera de competencia individual de los copropietarios.
En el capítulo anterior ya se ha puesto de manifiesto que la organización prevista por la Ley, en virtud del mecanismo de actuación de tales órganos, responde a un modelo corporativo. Pero, a la hora de centrar el contenido del presente capítulo en las facultades que la Ley asigna al Presidente, es preciso estudiar en profundidad las críticas que la doctrina española ha dirigido a la caracterización de éste como verdadero órgano de representación, por si las mismas pudieran aportar una solución más coherente con el objetivo que la Ley ha previsto con la creación de tal figura.
Para ello es necesario partir de un dato fundamental que nos viene suministrado por la tantas veces citada Exposición de Motivos de Ley: con la representación otorgada al Presidente se resuelve «el delicado problema de legitimación que se ha venido produciendo».
1.1.1. La representación del Presidente como problema de legitimación
¿Qué quiere ponerse de manifiesto cuando se constata que determinada institución plantea un problema de legitimación?
La persona capaz tiene reconocida por el Derecho la posibilidad de actuar jurídicamente mediante la conclusión de negocios jurídicos, y mediante el ejercicio de las situaciones concretas de poder establecidas en las normas. Pero para que un acto jurídico sea eficaz no basta con que su autor tenga la aptitud subjetiva suficiente para realizarlo,-esto es, capacidad de obrar-, sino que es también necesario que tenga el reconocimiento, otorgado por el Derecho, de un poder suficiente, es decir, de la posibilidad concreta de llevar a cabo el acto en cuestión. El reconocimiento de este poder recibe el nombre de legitimación(145).
Partiendo de esta definición, la concurrencia de propietarios plantea principalmente un problema de legitimación, un problema de actuación eficaz. La resolución del problema de la legitimación, referido a la concurrencia de personas, sitúa al intérprete ante dos cuestiones fundamentales:
La primera hace referencia a la relación entre el Presidente y titularidad del interés jurídico gestionado. Si la legitimación significa la facultad conferida por el ordenamiento jurídico para actuar con eficacia en la esfera jurídica propia o en la esfera jurídica de otra persona, lo primero que es necesario plantearse es a qué esfera jurídica se refiere la Ley cuando intenta resolver los delicados problemas de legitimación.
Una vez resuelta la cuestión anterior, será necesario resolver la siguiente:
La legitimación es un efecto que se predica de una situación jurídica anterior a la concesión de la misma: La posibilidad de actuar con eficacia jurídica puede permanecer en el titular de la esfera jurídica, puede desplazarse en virtud de la voluntad de éste a un extraño, conservando el titular su propia legitimación, o puede, por el contrario, ser sustraída de la esfera jurídica del titular para ser conferida por el ordenamiento jurídico a otra persona, con exclusión de los demás. Dependiendo de estas circunstancias, se habla de representación voluntaria, de representación legal, de imputación orgánica, de actuación sustitutoria... lo que nos lleva a la pregunta más discutida por la doctrina: ¿En base a qué relación de gestión se produce esta legitimación?
1.2. Doctrina y Jurisprudencia
Las cuestiones apuntadas han provocado que, desde la entrada en vigor de la LPH, la caracterización del Presidente no haya encontrado una solución única en la doctrina y en la jurisprudencia españolas. A continuación pasamos a exponer algunas de las teorías sostenidas hasta nuestros días.
1.2.1. Posición doctrinal que fundamenta la legitimación del Presidente en su calidad de condueño
Entiendo que los delicados problemas de legitimación, si provienen de la concurrencia de personas sobre un mismo derecho, se refieren a la esfera jurídica de todos y cada uno de los sujetos que ostentan la titularidad sobre este derecho, es decir, cada uno de los propietarios. En la esfera jurídica de cada uno de ellos recaen los efectos de la actuación del sujeto legitimado.
Esta afirmación no es compartida por cierto sector de la doctrina, ni por la jurisprudencia del Tribunal Supremo que, como tendremos ocasión de comprobar con detenimiento, acude con demasiada frecuencia a la justificación de la actuación del Presidente con base en su condición de propietario.
Según un sector de la opinión doctrinal, el Presidente no pasaría de ser un primas ínter pares: ello significa que el mismo no solo ha de ser titular, sino que no pasa de ser un propietario como cualquier otro, por más que el nombramiento le permita realizar determinadas funciones. Se trata de atribuciones reconocidas al Presidente en cuanto comunero o en cuanto elegido por el colectivo y comisionado para intervenciones específicas, pero nunca como órgano (146). En lo que respecta a las facultades como comunero, y acudiendo por analogía al régimen de comunidad ordinaria en lo que respecta a la simple administración, esta concepción entiende que lo operado por la LPH en su artículo 12 es una concentración de las facultades de administración de todos los comuneros en el Presidente. Este tipo de actuación en actos de simple administración ordinaria no puede catalogarse como de representación de los comuneros. Se trataría de una actuación como comunero cualificado. Actuaría en propio interés y provecho que coinciden, en toda línea, con los de los demás titulares.
Es evidente que si el Presidente es propietario, al actuar en la esfera jurídica común a todos los propietarios actuará con eficacia en la suya propia. Pero este efecto no se produce por la actuación de una legitimación propia, sino por el efecto en su propia esfera jurídica de la legitimación institucional prevista por la ley. Así, no tiene sentido la afirmación de que el Presidente actúa en nombre propio y en el de los demás, porque la ley lo ha considerado un condueño «cabeza de fila». Su actuación como Presidente siempre produce efectos en su propia esfera jurídica, aunque actúe en contra de la voluntad que él mismo, como condueño, ha expresado en el seno del órgano deliberante. Menos admisible todavía resulta la afirmación de que cuando el Presidente actúa en defensa de los elementos comunes, actúa en un campo en el que además está legitimado por el hecho de ser propietario(147). Si la ley ha querido resolver el anterior problema de legitimación planteado por la actuación válida de todos y cada uno de los propietarios, es preciso admitir que ha querido sustituir la antigua regla de legitimación por una regla especial. La interpretación que encuentra el fundamento de la legitimación del Presidente en su condición general de propietario ha de rechazarse, porque, al poder predicarse esta condición de todos los miembros del grupo, deviene inútil la creación de la regla especial de legitimación. En efecto, no se puede sostener que el fundamento de la legitimación del Presidente es la relación jurídica personal que une al titular del cargo con el interés gestionado, cuando este criterio legitimador ha dado origen al problema que la ley quiere solucionar a través de la elección y nombramiento de aquél.
Si el Presidente ha de ser un propietario no es porque al legislador le esté negada la posibilidad de crear un representante de los intereses de la comunidad ajeno a la misma. Por el contrario, opino que la LPH, con la exigencia de que el Presidente sea elegido de entre los propietarios, ha querido implantar el sistema de organicismo propio, que es característico de aquellas situaciones jurídicas colectivas en las que los miembros no gozan de una limitación absoluta en la responsabilidad patrimonial. La ley entiende que si los propietarios han de responder ilimitadamente, lo más beneficioso para éstos es que la gestión de sus propios intereses quede bajo el control de los interesados, sin desplazarse hacia un extraño. La doctrina ha puesto de manifiesto cómo la diferencia entre organicismo propio y organicismo de terceros puede explicarse como mecanismo de protección de intereses.
Los miembros responsables de forma ilimitada están interesados en retener en sus manos la dirección del grupo, principio éste que el legislador ha querido respetar. La coincidencia entre los sujetos encargados de la gestión del grupo y los sujetos responsables por las deudas contraídas con ocasión de la misma protege a los miembros y tráfico jurídico de los expolios y la gestión negligente del grupo (148).
Por ello, según el artículo 12 de la LPH, el Presidente, que es el órgano encargado de obligar a la comunidad frente a terceros, ha de ser obligatoriamente un propietario, mientras que el Administrador, que desarrolla funciones internas y cuyos actos con eficacia jurídica externa se reducen a los actos de mera conservación o urgencia, puede ser un extraño, pese a gestionar intereses igualmente comunitarios (149).
1.2.2. La legitimación del Presidente como representante legal
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