Diferencias y plazos entre retracto convencional y legal
| Autor | Sergio Vázquez Barros |
| Cargo | Abogado |
A la hora de establecer una diferencia entre el retracto convencional, debemos de partir de los arts 1507 y 1521 CC. Recordando el art. 1507 CC, este dispone expresamente que: Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el art. 1518 CC y los demás que hubiese pactado ; por su parte el art. 1521 CC dispone que: El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar de quien adquiere una cosa por compra o dación en pago .
Así las cosas, y a la vista de los preceptos citados en el párrafo anterior, haciendo un análisis comparativo de los mismos, podemos decir que existe una diferencia clara entre ambos retractos. Por lo que respecta al primero, cabe indicar que, normalmente intervienen dos sujetos que son, en principio, los mismos que intervienen en el negocio jurídico del que trae causa, como lo es la compraventa con pacto de retro, ocupando cada uno de ellos posiciones opuestas (vendedor y comprador).
Por lo que respecta al vendedor, éste readquiere la cosa por él vendida, siempre que ejercite su derecho dentro del plazo pactado o legal y con las condiciones exigidas en el art. 1518 CC; mientras que el comprador, debe de colaborar para que tenga lugar el ejercicio de la acción de recuperación por parte del vendedor.
Por lo que respecta al retracto legal, SCAEVOLA-BONET entienden que: Son tres las personas que median: el vendedor que enajena una cosa de su patrimonio sin propósito alguno de retraerla; el comprador que en esa inteligencia la recibe mediante el pago de un justo valor; y, una tercera persona, el retrayente, a quien la ley concede el derecho de pedir preferentemente para sí la cosa vendida, siempre que el comprador no sufra por ello mayores agravios y perjuicios que los de verse privado de lo que compró y pagó .
Lo indicado con anterioridad nos lleva a sostener, sin ningún genero de dudas, que, el retracto convencional no es más que la preferencia adquisitiva; o lo que es lo mismo, la facultad de readquirir lo que se vendió con anterioridad y de la misma persona que la ingresó en su patrimonio; mientras que le retracto legal, es una pura y plena facultad adquisitiva; también cabe señalar como diferencia entre ambas figuras, en el convencional, el vendedor se reserva la readquisición dentro del propio documento de compraventa del que trae causa; mientras que en el legal, es una facultad que se atribuye por ley y con una finalidad pública y que no participa en modo alguno en la compraventa originaria; tanto es así, que resulta necesario y esencial la concurrencia de las tres personas (comprador, vendedor y tercero retrayente) para que pueda concederse como tal el retracto legal.
Para terminar el tratamiento de este apartado, cabe insistir en el hecho de que, los retractos legales como derechos legales de adquisición preferentes que son, presentan algunas especialidades propias que los diferencias propias respecto de aquellos otros que tienen su origen en la voluntad de las partes (retractos convencionales).
Si bien es cierto que no se puede mirar el carácter real de esta figura jurídica, también lo es de que, de modo alguno pueden llegar a considerarse como cargas de derecho público que escapan a la espera del derecho privado; si no que por el contrario, se trata de verdaderos iura in re aliena, que se reconoce legalmente a favor del titular, por razón de una determinada relación que mantiene con una cosa, por lo que, desde el punto de vista subjetivo, son reales; en principio, y pueden recaer sobre toda clase de bienes, como ya se expuso, aunque determinados supuestos y como consecuencia de la regulación legal, pueden quedar limitados; como por ejemplo, el colindante, sólo puede retraer fincas rústicas, en atención a la naturaleza de los bienes, situación semejante se produce con los arrendamientos rústicos; sin embargo los urbanos sólo pueden recaer sobre fincas que tengan su misma naturaleza.
En otro orden de cosas, cabe indicar que, no se requiere la inscripción para que pueda operar este instituto jurídico, cuando recaen sobre bienes inmuebles, y están provistos de una especial eficacia debido a que afectan a terceros adquirientes, tal y como viene regulado en el art. 37.3 LH.
De lo expuesto, cabe afirmar que no constituye un impedimento a que los bienes no sean susceptibles de tráfico con independencia de su titularidad por razón de la cual se otorga; o lo que es lo mismo, ni el comunero puede enajenar su preferencia adquisitiva con independencia de la cuota que ostenta en la comunidad, ni el colindante su derecho de adquisición, ni el arrendatario rústico su derecho de retracto, haciéndolo separadamente del derecho de propiedad o arrendamiento que ostente.
Pero esto tiene lugar en todas las titularidades de retro ob rem, y vienen incorporadas al derecho de dominio o derecho que lo tiene en su patrimonio, resultando indiferente de la persona de su titular; y a titulo de ejemplo, se podrían señalar múltiples resoluciones jurisprudenciales que han reconocido que el retracto legal arrendaticio puede operar fuera, o al margen del comercio o tráfico jurídico.
Por lo que respecta a los plazos, el art. 1524 CC expone expresamente que: No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. El retracto de comunero excluye el de colindantes .
Del contenido del precepto citado y, como apuntes previos y generales se puede indicar que, el plazo de caducidad comienza a computarse a partir del momento en que el retrayente tiene conocimiento exacto de la venta, no bastando una mera referencia ambigua. Y vale a tales efectos no sólo la inscripción en el Registro, sino la perfección del contrato, aunque no se inscriba, siempre que se haya consumado con la entrega de la cosa.
Dicho lo anterior, y en razón al párrafo segundo del precepto citado, cabe entender, que carece de complicación y tiene razón de ser ante la posible colisión de derechos, prefiriéndose a los comuneros sobre los colindantes, tal vez, para no favorecer el minifundio y alentar las unidades rentables de producción agrícola, fundamento que hoy se discute a raíz de los nuevos criterios...
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