La deuda remanente y la moderación de la responsabilidad patrimonial universal del deudor hipotecario ejecutado, tras la Ley 1/2013, de 14 de mayo
| Autor | Teresa Asunción Jiménez París |
| Cargo | Profesora Contratada Doctora de Derecho Civil Universidad Complutense de Madrid |
| Páginas | 4253-4279 |
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La AP de Navarra (Sección 2.ª), por Auto de 17 de diciembre de 2010, abrió una línea jurisprudencial consistente en entender que, tras la ejecución hipotecaria en que se hubiese producido una adjudicación de la vivienda hipotecada al acreedor, por no concurrir postores a la subasta, solo procedería continuar la ejecución como ordinaria, por las cantidades que en su día resultasen ser superiores al 100 por 100 del valor de tasación inicial del inmueble (tipo de la subasta), una vez sumados principal reclamado (cuotas impagadas, principal vencido anticipadamente, intereses de demora liquidados en la certificación de la deuda), más intereses (devengados durante el procedimiento de ejecución) y costas que se tasasen y aprobasen. Por el contrario, la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, refiriéndose al antiguo procedimiento judicial sumario del artículo 131 LH, con tres subastas, y la tercera sin sujeción a tipo, permitía reclamar al acreedor hipotecario, sobre otros bienes del deudor, la diferencia entre el montante total de la deuda y el importe nominal de la adjudicación1. En relación con la
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nueva LEC 2000, la cuestión de la interpretación de los artículos 671 y 579 LEC se perfilaba del siguiente modo. El artículo 671 LEC señalaba: «Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 50 por 100 de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos». Según una primera interpretación, esta segunda alternativa sólo acontecería cuando la cantidad adeudada fuera inferior a aquel porcentaje (el 50 por 100 del valor de tasación), de modo que la ley fijaría como mínimo legalmente admisible para aceptar la adjudicación el importe global de lo reclamado. Se decía que esta interpretación era acorde con el artículo 670.4. III, 647 y 651 LEC y que otra interpretación carecería de sentido. De tal manera que la adjudicación por el 50 por 100 del valor de tasación, de conformidad con los artículos 570, 654.1 y 672.1.I LEC, no extinguiría la deuda. La LEC 2000 no obligaría al acreedor ejecutante que se adjudica el bien hipotecado subastado a otorgar carta de pago, permitiéndole reclamar la diferencia entre la cantidad adeudada inicialmente (incrementada por los intereses de demora, costas y gastos de la ejecución) y el precio de adjudicación del bien (50 por 100 del valor de tasación), incluso en aquellos casos en los que el acreedor hubiera enajenado a un tercero el bien que se adjudicó y hubiera obtenido con dicha venta una cantidad suficiente para saldar la totalidad de la cantidad adeudada inicialmente o incluso mayor que esta. En consecuencia, por «producto» en el artículo 579 habría que entender el «importe nominal de la adjudicación» y no el bien en sí mismo considerado [como hizo el AAP de Navarra (Sección 2.ª) de 17 de diciembre de 2010], pues de otro modo, el artículo 579 carecería de sentido por falta de objeto, como igualmente los artículos 654, 672 ó 692, todos ellos de la LEC. Esta interpretación se ha perfilado como mayoritaria en la jurisprudencia2.
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Pero el AAP de Ciudad Real (Sección 2.ª), de 7 de marzo de 2006, aunque no lo compartiese, reconoció que era posible argumentar que sólo se podía acudir a la facultad de adjudicarse el bien por el 50 por 100 del valor de tasación en el caso de que la deuda fuese igual o inferior a ese valor, adjudicándose por la cantidad que se deba por todos los conceptos cuando la deuda es superior a la mitad del valor de tasación del inmueble. Desde esta perspectiva, parecía lógico que pudiera entenderse que el artículo 579 LEC cuando hablaba de «producto» de la subasta se refiriese al bien en sí mismo, valorado según la tasación inicial (base de la concesión del crédito) y que servía de tipo a la subasta, pues con ello se matizaba en beneficio del acreedor el artículo 671 LEC, permitiéndole reclamar la diferencia entre el total de la deuda reclamada y el 100 por 100 del valor de tasación, respetando el principio de responsabilidad patrimonial universal (art. 105 y 140 LH y 1911 CC). Que era posible dar aquella interpretación al artículo 671 LEC se desprendería de lo siguiente. Si observamos el artículo 670.4.III (en su redacción anterior a la Ley 13/2009) que contiene la última regla sobre aprobación de remate, en caso de subasta con postores, el precepto señalaba que «se aprobará el remate a favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por 100 del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el tribunal, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. Cuando el tribunal deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente». De acuerdo, pues, con dicho precepto, si la postura no alcanzaba a cubrir la cantidad por la que se había despachado la ejecución y suponía un sacrificio patrimonial importante para el deudor, el tribunal no aprobaría el remate, aplicándose el artículo 671 LEC. Significa esto que la ratio del artículo 671 en relación con el artículo 670.4.III consistía en evitar un sacrificio patrimonial importante para el deudor. Por otro lado, teniendo presente lo dispuesto en el artículo 647.2 LEC, el acreedor ejecutante había de mejorar la postura que se hubiere hecho, evidentemente, de modo sustancial, para lograr la ratio de evitar ese sacrificio patrimonial importante para el deudor. Pero ello sólo se lograba con la segunda interpretación ofrecida, que se tornaba así una interpretación perfectamente viable en términos jurídicos.
Esta interpretación pudo igualmente mantenerse, tras la reforma operada por el Real Decreto-ley 8/2011 con la diferencia de que el importe mínimo de la adjudicación al acreedor hipotecario era el 60 por 100 del valor de tasación, debiendo este adjudicarse la vivienda por cantidad igual o superior al 60 por 100 del valor de tasación, teniendo presente que la adjudicación por un importe superior a ese límite inferior legalmente establecido no podía quedar, tal y como
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parecía resultar de una primera lectura del artículo 671 LEC (que es un precepto sustantivo), a la libre determinación del acreedor. La adjudicación, pues, por el 60 por 100 debía determinarse en caso de que la deuda fuera de importe igual o inferior (abonando el acreedor la diferencia). En caso de que la deuda fuera de importe superior, por el porcentaje equivalente a dicho importe, por lo menos, adjudicándose por el 100 por 100 del valor de tasación inicial, si la deuda era superior a tal valor, y reclamando la diferencia entre deuda global y dicho 100 por 100, mediante ejercicio de la acción personal a través del artículo 579 LEC. Era evidente que el precio de la adjudicación no podía quedar a la libre deter-minación del acreedor, pues a ello se oponía el artículo 1256 del Código Civil, según el cual el cumplimiento (también el forzoso), del contrato no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, y el artículo 1449 del Código Civil, según el cual en la compra-venta, el señalamiento del precio no podrá dejarse nunca al arbitrio de uno de los contratantes, teniendo presente que en la adjudicación al acreedor subyace una venta en la que el precio es el crédito o parte de crédito que se extingue. Por lo tanto, había que interpretar que la libertad del acreedor radicaba en decidir si procedía o no a solicitar la adjudicación, y en este sentido debía entenderse el verbo «podrá», pero tomada la decisión de adjudicación, el precio de la misma (o importe de crédito que se extingue), se determinaba de forma objetiva en el sentido explicado, pudiendo verificarse también una nueva tasación ajustada al valor actual de mercado, de modo que dicho precio fuese el importe de adjudicación, como postulaba gómez gálligo, pero únicamente si dicho valor era superior al 60 por 100 del valor inicial de tasación (por imperativo legal) y siempre que con dicho importe se extinguiese la totalidad de la deuda. En caso contrario, deberían aplicarse las reglas indicadas antes. Se trataba, en todo caso, de escoger la regla objetiva que en el caso concreto mejor respondiese al espíritu del precepto, que era maximizar el resultado de la subasta en beneficio del deudor. De manera que si la deuda era igual o inferior al 60 por 100 del valor de tasación, la adjudicación debía producirse, como mínimo, por el 60 por 100 aportando el acreedor en metálico la diferencia entre el precio de adjudicación y crédito que se extinguía (pero el Tribunal podía exigir una tasación actual y aplicar dicho precio, si el precio resultante de la nueva tasación fuese superior al 60 por 100 del valor de tasación inicial); si el importe de la deuda era superior al 60 por 100 del valor de...
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