Los derechos sobre las cosas (III) derechos reales limitados

Autor:Remedios Morán Martín
 
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  1. LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD

    Aunque la propiedad es el derecho real por excelencia, no siempre se puede tener un derecho exclusivo, sino que pueden superponerse diferentes derechos sobre una misma cosa, con los que su propietario no tiene la total disposición del bien, se habla en estos casos de «limitaciones al derecho de propiedad»; desde el punto de vista del que tiene un derecho sobre una cosa ajena, se denominan iura in re aliena o derechos reales limitados.

    Las limitaciones al derecho de propiedad pueden proceder de diferentes causas:

    - Bien por imposición legal (prohibición de enajenar determinados bienes como las res extracommercium, la imposición de servidumbres de paso forzosas, las expropiaciones, las derivadas del urbanismo en los predios urbanos, las que derivan del ejercicio de regalías, etc.), que se han ido analizando, aunque no desde el punto de vista que ahora se tratan, pero deben tenerse en cuenta.

    - Bien por la confluencia de derechos y expectativas, derivadas de las relaciones de vecindad o de parentesco que se han ido conformando históricamente.

    - Bien por la realización de contratos que tienen como efecto la limitación de la propiedad.

    Estos dos segundos grupos son los que aquí se van a analizar. No se va a adoptar la clasificación romana de las limitaciones al derecho de propiedad, sino que se va a intentar hacer una exposición en relación con la evolución histórica. Fundamentalmente porque las figuras romanas difícilmente se pudieron aplicar en territorio provincial, donde al no existir propiedad difícilmente se podía, según el Derecho romano, constituir limitaciones; esto unido al vulgarismo jurídico hace que se desarrollen un entramado de relaciones que surgieron de la configuración y forma de explotación de la gran propiedad en el Bajo Imperio. En este estado de cosas, los grandes propietarios ceden tierras en precarium a colonos, esclavos, cliente y pequeños propietarios libres ahora incluidos en sus grandes propiedades. Es en torno a la explotación de la tierra donde se desarrollaron unas figuras que interesa destacar como derechos reales sobre tierra ajena: el precarium y su evolución y la enfiteusis.

    A partir de aquí la evolución de los derechos reales limitados o derechos reales en cosa ajena tienen unas connotaciones propias. A partir de aquí la evolución es peculiar, hasta la Recepción del Derecho común en la cual se adopta la clasificación romana, pero se deben asumir todas las limitaciones que históricamente habían surgido en nuestro Derecho, especialmente las derivadas de la existencia de sujetos del Derecho colectivos, con las consiguientes limitaciones derivadas del parentesco y de la vecindad.

    Las limitaciones al derecho de propiedad pueden ser:

    1. Limitaciones procedentes de las relaciones de vecindad y parentesco: en el Sistema jurídico medieval la configuración de la comunidad patrimonial familiar hará que se vayan constituyendo sobre los inmuebles una serie de limitaciones que, no son impuestas por la voluntad inicial del propietario:

      - De las relaciones de vecindad: sobresalen las servidumbres (de vuelta, de paso, de aguas, deslindes, etc.).

      - De la comunidad familiar:

      - Los derechos de tanteo y retracto familiar, derivados del inicial consentimiento que deben realizar los parientes para la transmisión de inmuebles (laudatio parentum).

      - Los usufructos, que posibilitan el disfrute de la comunidad patrimonial lo que permite su permanencia al tiempo que se facilita su disfrute.

      - Derechos de expectativa: reservas familiares, principio de troncalidad, derechos preferentes de venta, etc., así como figuras derivadas de la creación de vinculaciones (mayorazgo) o imposición de condición en las transmisiones.

      - De las relaciones del hombre con la tierra: proceden fundamentalmente las cargas reales que se fueron formando, en gran medida, como evolución de las prestaciones señoriales, que terminan convirtiéndose en cánones que se repercuten sobre el suelo, no sobre el que lo posee, como forma de garantizar su cobro.

      - De las relaciones del tenente con el cedente: feudos y beneficios eclesiásticos, figuras afines que limitan los derechos del tenente en virtud de la inicial cesión del bien.

    2. Limitaciones procedentes de la voluntad inicial del propietario:

      - Censos y foros (véase tema 9,7).

      - Derechos reales de garantía (véase tema 14).

    3. Limitaciones desde el punto de vista jurídico público: se producen unas limitaciones a la libre adquisición y disfrute de determinados bienes, más que a las facultades del propietario en virtud de superposición de otros derechos, simplemente se hace referencia para centrar el tema, aunque se analizan al estudiar las propiedades especiales:

      - Limitaciones a la facultad de disposición: prohibición de venta a no vecinos, a judíos, a extranjeros, etc. que fueron muy frecuentemente recogidas en nuestro Derecho histórico.

      - Regalía y demanio: en el sentido de la introducción de la autorización real para la explotación y tenencia de determinados bienes, algunos de los cuales, por ser regalía estatal, tienen limitada su privatización (minas, salinas, etc.). Además, en virtud de dicha asignación real de facultades, se puede impedir en la propiedad particular la tala de los bosques, la protección de determinados animales que viven en ellos, la construcción de diques en las aguas que cruzan la propiedad, etc. (véase tema 7,13).

      - Los feudos: inicialmente constituidos en virtud de la relación de vasallaje, llegando a ser instituciones afines a los mayorazgos o fideicomisos (véase tema 9,8).

      - Los bienes comunales, glosadores y comentaristas, al reconocer la facultad de las ciudades en la promulgación de ordenanzas, sentaron las bases de una limitación de la propiedad en beneficio de las ciudades, que los fueron convirtiendo en bienes de propios (véase tema 7,10.1).

      - La propiedad eclesiástica: su limitación procede tanto de la imposibilidad de ser enajenada, al ser bienes amortizados, como de la teoría que impide el aumento cuantitativo de su extensión (véase tema 7,11).

      El análisis concreto de cada uno de estos derechos reales limitados es el contenido del presente tema.

  2. LIMITACIONES DERIVADAS DE LA VECINDAD: SERVIDUMBRES

    Se denomina servidumbre al derecho real limitado o derecho real sobre cosa ajena consistente en la facultad de impedir al dueño de una finca ciertos actos o en la facultad de utilizar la finca ajena según el derecho que se posee.

    El gravamen recae sobre los fundos vecinos de tal manera que los juristas romanos denominaron a éstos fundo o predio sirviente (el que está gravado por la servidumbre) y fundo o predio dominante (el que ejerce el gravamen). Por lo tanto, las servidumbres son inherentes a los fundos, siendo cualidades activas en el caso del fundo dominante y pasivas en el caso del sirviente, cuyo principal efecto es la imposibilidad de transmitir las servidumbres separadamente de los fundos ni hacer ningún acto de gravamen o enajenación directamente sobre la servidumbre, sino sobre el fundo.

    Posiblemente las primeras referencias que podemos relacionar con este tipo de derecho se refieran a las poblaciones ibéricas, en las que existen una disposición de los poblados subordinándose unos a otros o en el caso de las defensas que presentan también una disposición escalonada o con muros comunes a varios edificios, lo que sin duda es muestra de un régimen jurídico de servidumbres, en este caso urbanas o cuasiurbanas.

    En el Derecho romano las servidumbres: podían ser reales (rústicas y urbanas) y personales (usufructo, uso, habitación y operae servorum, o trabajo de esclavos, estas dos últimas tenían origen pretorio).

    En el terreno provincial las servidumbres, según el Derecho romano, difícilmente se podían crear, al no poderse constituir servidumbres sino sobre propiedad, no sobre posesión; no obstante la superposición de derechos que surgieron en el Bajo Imperio en torno a la gran propiedad son los que producirían este tipo de derechos reales.

    El Derecho visigodo no contiene normas sobre servidumbres.

    Admitiendo el hecho de que los textos legales visigodos no contienen otra cosa que derecho romano vulgar, el epigonismo visigodo respecto a esa tradición vulgarística se manifiesta, en materia de servidumbres, en dos sentidos: bien siguiendo la tónica de la desfiguración y desintegración propia de los iura postclásicos, como ocurre con el Breviario de Alarico, bien ignorando las servidumbres como tal institución, como ocurre, en parelelismo con el Código Teodosiano, con el Código de Eurico y con el Liber Iudiciorum, sin que ello signifique que las necesidades cubiertas por las servidumbres hayan desaparecido también. Probablemente, a juzgar por el silencio de la más tardía legislación, el Liber, estas necesidades hayan tenido que ser canalizadas a través de remedios distintos a los que procuraban las servidumbres romanas

    (Pacheco, 1991, 89-90, sobre las servidumbres en el Derecho visigodo, 89-122).

    En nuestro Derecho, sin embargo, fue esencial la imbricación de este abigarrado mundo del Bajo Imperio, la pérdida de los conceptos romanos sobre servidumbres en el Sistema jurídico visigodo y la introducción y desarrollo de principios germánicos en nuestro Derecho medieval, que intenta en este punto dar soluciones a los problemas que se plantean de hecho con la inicial propiedad en mano común y su progresiva desintegración, así como a las relaciones de vecindad que existen en este momento referidas al mundo rural, adoptando soluciones alejadas del mundo romano.

    En el Derecho germánico las relaciones de vecindad impusieron unos deberes de colaboración para llevar a cabo los planes de la asamblea de la marca, según los cuales debían explotar su parcela y unas obligaciones respecto a la delimitación de fincas referentes a la prohibición de plantación de árboles y arbustos en los linderos, al amojonamiento en el caso de límites conocidos...

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