Artículo 147

Autor:Francisco Javier Gómez Gálligo.
Cargo del Autor:Registrador de la propiedad.
RESUMEN

I. La ejecución hipotecaria como acción registral.-II. No acumulación a juicios universales.-III. Limitada posibilidad de tercerías de dominio.-IV. Limitadas causas de oposición.-V. Límite de la responsabilidad hipotecaria frente a terceros, no frente al deudor.-VI. Calificación registral.-VIL Medidas en orden a la protección del ciudadano: 1. Derecho al sobrante. 2. Derecho al pago hasta el... (ver resumen completo)

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En principio nuestra legislación hipotecaria tan sólo permite acudir al procedimiento judicial sumario para el cobro de los intereses amparados por la cifra de responsabilidad hipotecaria, que tiene como límite frente a terceros el de las cinco anualidades a que se refiere el artículo 114 de la Ley Hipotecaria (1)

Frente a terceros poseedores, terceros anotantes y terceros con derechos reales limitados posteriores a la constitución de la hipoteca, no puede el acreedor reclamar (ni por el procedimiento sumario ni por el ordinario) sino los intereses correspondientes a las anualidades convencionalmente estipuladas, con el máximo de cinco. Ello es aplicación de los principios de especialidad y publicidad, en aras de la seguridad jurídica y la agilidad en la contratación inmobiliaria.

Frente al deudor no existe limitación, pudiendo el acreedor reclamarle la totalidad de los intereses vencidos y no prescritos. Lo que ocurre es que (en la interpretación tradicional y más rigurosa de la legislación hipotecaria llevada a cabo por la D. G. R. N.)(2) tal reclamación sólo puede llevarse a cabo a través del procedimiento judicial sumario en cuanto a la cifra de responsabilidad hipotecaria por intereses. La diferencia tendría que reclamarla el acreedor a través del declarativo ordinario o a través del juicio ejecutivo, en base al título de crédito (que lleva aparejada ejecución) que la escritura implica. El acreedor (así lo prevé el art. 147 que ahora comentamos) tendría la condición de acreedor escriturario, a salvo el supuesto del pacto de limitación de responsabilidad a la finca hipotecada, en cuyo caso el límite de responsabilidad hipotecaria operaría a todos los efectos.

La consecuencia es que sólo a través de la acción personal podrían reclamarse más intereses que los cubiertos en la cifra de responsabilidad hipotecaria, teniendo en cuenta además que una cosa es el límite que frente a terceros establece el artículo 114 de la Ley Hipotecaria y otra cosa es la cuantía máxima de porcentaje por intereses cuando éstos son variables, no pudien-do en cuanto a la cuantía máxima de dicho porcentaje distinguir entre partes y terceros, por exigencias del principio de determinación(3).

Este sistema es variado por la nueva Ley 1/2000, de 7 enero, de Enjuiciamiento Civil, ya que la ejecución sobre bienes hipotecados no es sino una fase, si bien con características propias de un único proceso de ejecución. Por eso ya no es tan fácil distinguir si se ejercita la acción personal o la real. O dicho de otra forma, ya se ejercite una u otra acción, si se opta por la ejecución (y no por un proceso declarativo, como será lo normal) el proceso es el mismo, formando parte de un único proceso de ejecución forzosa. Esto significa que deja de tener sentido reconducir a una acción personal cuando la acción real sea insuficiente, de manera que la nueva ley permite en el mismo proceso continuar la ejecución sobre otros bienes del deudor, cuando el importe obtenido en la ejecución hipotecaria no sea suficiente para satisfacer el crédito del actor.

A partir de la entrada en vigor de la nueva ley(4), el acreedor no necesitará acudir al juicio ejecutivo ordinario para el cobro frente al deudor de las cantidades correspondientes a intereses no cubiertas por la cifra de responsabilidad hipotecaria. Sino que podrá pedir la totalidad de los intereses debidos dentro del mismo proceso de ejecución sobre el bien hipotecado, si el deudor sigue siendo su propietario, o podrá pedir la ampliación de la ejecución a otros bienes del deudor, suponiendo que haya surgido un tercer poseedor.

La ejecución hipotecaria tiene en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 unas características propias, aunque supletoriamente le son aplicables algunas normas de la ejecución ordinaria, como son las siguientes(5): partes del proceso, sucesión en la situación procesal, representación y defensa, irrecurribilidad del auto despachando ejecución, nulidad de actuaciones, determinación de la cantidad reclamada en el caso de ejecución de crédito con intereses variables o saldos de cuentas, posibilidad de solicitar la ampliación de la ejecución por los nuevos vencimientos de principal o intereses sin necesidad de retrotraer el procedimiento, posibilidad de convenios de realización o ejecución por entidades especializadas, imposibilidad de cesión del remate salvo que sea el propio ejecutante, posibilidad de constituir depósitos con financiación por terceros y reglas de las subastas previstas para los inmuebles.

Las características propias son:

  1. Reducción de trámites. No son aplicables las normas sobre avalúo, en cuanto se fija un precio de tasación que sirve de tipo a la subasta. El ejecutante no necesita acudir al sistema de información sobre cargas extinguidas o aminoradas.

    La localización del deudor también se simplifica, en cuanto que basta su notificación en el domicilio según Registro. Tasación y domicilio son así requisitos fundamentales en la escritura de constitución de hipoteca y para su inscripción.

    Lo característico del procedimiento de ejecución sobre bienes especialmente hipotecados, es que se pasa directamente al apremio, sin que le sean aplicables las normas sobre traba de embargo.

  2. Examen de oficio de la propia competencia territorial. Las reglas sobre competencia territorial son apreciables de oficio (art. 684).

  3. Demanda ejecutiva y documentos que deben acompañarse (art. 685). La demanda se interpone contra el deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Debe acompañarse el título de crédito inscrito y, en su defecto, cualquier otra copia acompañada de certificación registral de la inscripción. Tratándose de emisión de bonos y cédulas, bastará certificación registral (art. 685).

  4. El Juez dicta auto despachando ejecución, en el que mandará que se requiera de pago al deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. El requerimiento no será necesario cuando se haya practicado extrajudicialmente en el domicilio según Registro (art. 686).

  5. El Registrador expedirá certificación de cargas, haciendo constar por nota marginal tal circunstancia. Si resultara que existe algún tercer poseedor no notificado, el Juez practicará la notificación. A los terceros titulares de cargas o derechos reales constituidos con posterioridad a la hipoteca, que figuren inscritos o anotados en el momento de expedirse certificación, la comunicación del procedimiento la realizará el Registrador, conforme a las reglas generales de la ejecución ordinaria sobre inmuebles (art. 689).

  6. La ejecución, como se ha estudiado, no es acumulable a procesos universales sucesorios ni concúrsales (art. 98).

  7. El ejecutante podrá permitir al deudor rehabilitar el préstamo hipotecario, pagando el principal, intereses (incluidos los vencimientos posteriores y los de demora que se vayan produciendo) y costas antes de la celebración de la subasta. Es una facultad del ejecutante; sin embargo, si el bien hipotecado es la vivienda familiar, el deudor podrá realizar esta rehabilitación (aún sin consentimiento del acreedor) por una sola vez (art. 693).

  8. Cabe que se reclame la totalidad de la deuda por impago de alguno de los vencimientos, si así se hubiera pactado (art. 693.1).

  9. La reclamación queda limitada a la cifra de responsabilidad hipotecaria, salvo que no existan terceros, en cuyo caso se podrá reclamar con cargo al precio de remate, la totalidad de lo que se deba al ejecutante (art. 692).

    El proceso de ejecución sobre bienes especialmente hipotecados en la Ley de Enjuiciamiento Civil mantiene las características del procedimiento judicial sumario, potenciándolo en su vertiente de acción registral, aunque manteniendo las debidas garantías del deudor:

    1. LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA COMO ACCIÓN REGISTRAL

      El carácter de la ejecución hipotecaria como acción específicamente registral se recoge en el nuevo artículo 130 de la Ley Hipotecaria , tal como se propone en la Disposición Final novena , apartado 5, de la Ley de Enjuiciamiento Civil :

      «El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita y, dado su carácter constitutivo, sobre la base de los extremos contenidos en el asiento respectivo.

      Por tanto, aunque se pierda la denominación de procedimiento judicial sumario, y se configure en la Ley de Enjuiciamiento Civil como una modalidad específica del proceso de ejecución, no por ello pierde sus características específicas como acción registral -acción registral por excelencia

      Ante la falta de una previsión legal específica, habrá que entender que el proceso de ejecución sobre bienes especialmente hipotecados que regula la Ley de Enjuiciamiento Civil supone el ejercicio de la acción real, sin perjuicio de que en cualquier momento se pueda ejercer la acción personal a través del proceso de ejecución ordinario....

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