Actualidad inmobiliaria y urbanística
| Cargo | Departamento de Derecho Público y Procesal de Uría & Menéndez |
| Páginas | 115-128 |
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LEGISLACIÓN
1. Legislación inmobiliaria
1.1. Proyecto de ley de horarios comerciales
El Consejo de Ministros aprobó el 27 de agosto de 2004 la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley de Horarios Comerciales.
El objetivo del Proyecto es establecer un nuevo marco estatal básico estable para la regulación de los horarios comerciales que venga a sustituir a las regulaciones transitorias que han venido sucediéndose desde 1996.
La nueva regulación cuenta con el informe favorable del Consejo de Consumidores y Usuarios y en su elaboración el Gobierno ha desarrollado un amplio proceso de consultas con las Comunidades Autónomas y los principales agentes económicos y empresariales. Para su tramitación parlamentaria se ha solicitado el procedimiento de urgencia.
El Proyecto de Ley tiene como punto de partida tanto la regulación contenida en la Ley aprobada en enero de 1996 como las modificaciones introducidas en el régimen aprobado en junio de 2000, que aplazaron la discusión sobre la libertad de horarios o la eventual aplicación de un régimen de libertad de horarios al 1 de enero de 2005. En consecuencia, la adopción de una nueva regulación resultaba urgente por la necesidad de disponer de una norma antes de finalizar el año que aporte un nuevo marco legal que dé seguridad jurídica y que permita la adopción de nuevos calendarios comerciales para 2005.
Los aspectos básicos y principales novedades del Proyecto de Ley son los siguientes:
(i) Se reconoce la libertad de los comerciantes para fijar los días y horas de apertura de sus establecimientos, dentro del marco que definan las Comunidades Autónomas en desarrollo de la Ley estatal;
(ii) Se reconoce la plena libertad de horarios para un conjunto de establecimientos que ya venían disfrutando de esta libertad como, por ejemplo, pastelerías y panaderías, quioscos, establecimientos en estaciones, puertos y aeropuertos, floristerías, los establecimientos situados en las zonas turísticas o las tiendas de conveniencia;
(iii) También se reconoce la plena libertad de horarios para los establecimientos de menos de 300 metros cuadrados de superficie útil para la exposición y venta al público, siempre que no pertenezcan a grupos de distribución de grandes empresas;
(iv) Para el resto se fija en doce el número de domingos y festivos que los establecimientos comerciales podrán permanecer abier tos al público. Las Comunidades Autónomas podrán incrementar o reducir este número, atendiendo a las circunstancias del sector en cada uno de sus territorios, sin que nunca pueda ser inferior a ocho. Los domingos y festivos que se elijan por las Comunidades Autónomas deberán ser atractivos desde el punto de vista comercial. En el caso en que las Comunidades Autónomas opten por no regular esta cuestión, serán los propios comerciantes los que decidan los doce domingos o festivos en que abran sus establecimientos. Durante el conjunto de días laborales, el horario global no podrá restringirse a menos de 72 horas.
El Proyecto de Ley reconoce y amplía la libertad de las Comunidades Autónomas para adaptar el régimen de horarios a las circunstancias especiales de cada territorio. Se espera con este nuevo texto reducir la conflictividad con las Comunidades Autónomas, que habían impugnado esta regulación desde el año 2000, a la vez que fijar un marco adecuado para el ejercicio de la actividad comercial en un entorno de mayor eficiencia y competitividad de las empresas.
1.2. Actuaciones protegidas en vivienda y suelo para fomentar el alquiler
Real Decreto 1721/2004, de 23 de julio, por el que se modifica el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 2002-2005 y creación de nuevas líneas de actuaciones protegidas para fomentar el arrendamiento de viviendas (BOE de 28 de julio de 2004)
El Consejo de Ministros, en su reunión del 23 de julio de 2004, aprobó un Real Decreto por el que se modifica el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 2002-2005 y se crean nuevas líneas de actuaciones protegidas para fomentar el arrendamiento de viviendas.
La reforma aprobada se centra en dos grandes objetivos: (i) impulsar el mercado de alquiler para propiciar la libertad de elección entre propiedad y arrendamiento, incrementando la oferta de viviendas en alquiler con rentas en condiciones ventajosas, aumentando las viviendas protegidas de nueva construcción para alquiler y fomentando la incorporación al mercado de viviendas usadas; y (ii) favorecer el acceso en propiedad estimulando la promoción de nuevas viviendas protegidas y la adquisición protegida de otras existentes.
Las principales medidas son la actualización del precio básico para estimular la promoción de vivienda protegida, el establecimiento de nuevos máximos en los municipios singulares en las localidades con mayor presión en el precio, la adquisición de vivienda existente para alquiler para favorecer su salida al mercado, la reducción del esfuerzo mensual de los inquilinos a través de ayudas directas a los ciudadanos que quieran alquilar una vivienda y la creación de ayudas para la adecuación de viviendas para que los propietarios puedan ofrecerlas en alquiler.
1.3. Plan Vivienda 2002-2005: volumen máximo de préstamos cualificados
Orden VIV/2786/2004, de 30 de julio, por la que se amplía el volumen máximo de préstamos cualificados a conceder en el programa 2004 del Plan de Vivienda 2002-2005 (BOE de 16 de agosto de 2004)
Mediante la Orden VIV/2786/2004 se modifica la Orden FOM/268/2004, de 5 de febrero, por la que se fijó las cuantías máximas de préstamos cualificados a conceder por las entidades de crédito colaboradoras del Plan de Vivienda 2002-2005 en el marco del Programa 2004 del mismo, distinguiendo, las cuantías territorializadas y la reserva no asignada territorialmente.
La modificación persigue incrementar las cifras de objetivos del Programa 2004, para (i) reforzar algunas de las líneas de actuaciones protegidas, así como para emprender otras nuevas y (ii) facilitar la fluidez de las actuaciones de financiación de los objetivos ampliados de dicho Programa anual para de esta forma agilizar y conseguir el mayor grado de eficiencia en el cumplimiento de los objetivos de dicho Programa anual.
De esta forma por la Orden VIV/2786/2004 se incrementa la cuantía de reserva de préstamos cualificados no territorializada quedando fijada en 3.236.695.827 Euros y se permite la disponibilidad de dicha reserva ampliada.
1.4. Préstamos hipotecarios
Resolución de 19 de agosto de 2004, del Banco de España, por la que mensualmente se hacen públicos los índices de referencia oficiales para los préstamos hipotecarios a tipo variable destinados a la adquisición de vivienda (BOE de 21 de agosto de 2004)
El tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre se establece en un 3,352% en bancos, 3,388% en cajas de ahorro y 3,323% en el conjunto de entidades de crédito.
1.5.Valencia. Ordenación y fomento de la calidad de la edificación
Ley 3/2004, de 30 de junio, de la Generalitat Valenciana, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación (DOGV de 2 de julio de 2004)
La Generalitat valenciana, contando con competencias en materia de vivienda y defensa de los consumidores y usuarios al amparo de su Estatuto de Autonomía y, también, en virtud de las transferencias en materia de regulación y control de la calidad de edificación y del patrimonio arquitectónico, ha promulgado la Ley 3/2004, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación.
En el preámbulo de la citada normativa se establece cómo la Generalitat ha promulgado la referida Ley ante la mayor exigencia impuesta por parte de la sociedad en lo que a la calidad de los edificios y, en consecuencia, del proceso constructivo se refiere. Mediante la Ley se pretende establecer mecanismos que permitan estimular la superación de la calidad, sobre los mínimos normativos establecidos por el marco que representa para el sector de la edificación la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), a través del reconocimiento de los logros de los agentes del sector, apoyando la mejora de la competencia en calidad, el incremento de la comunicación, la información y la transparencia del sector.
A la luz de los anteriores principios, la Ley se estructura en tres títulos, cuatro disposiciones adicionales, dos disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y tres disposiciones finales.
El título I aborda el objeto y ámbito de aplicación de la Ley, delimitando el alcance territorial y funcional al que se extiende y estableciendo las edificaciones y procesos constructivos a los que son de aplicación sus preceptos.
El título II se centra en la calidad de la edificación. Establece una definición de calidad, entendida ésta como el conjunto de prestaciones propias de cualquier edificación susceptible de satisfacer las demandas de los usuarios conforme a unos requisitos básicos que se determinan en la propia Ley. A través del establecimiento de unos niveles mínimos, la Ley busca alcanzar un mayor nivel de calidad en la edificación. La búsqueda de dichos niveles mínimos (o básicos) se articula mediante tres cauces de intervención, que son los siguientes: (i) la elaboración de la normativa técnica mediante la que se regule la calidad; (ii) la comprobación de la calidad y la consolidación de los procedimientos y técnicas de gestión de la calidad; y (iii) el fomento de la calidad mediante el impulso de la investigación, la mejora de la transparencia en el sector y el favorecimiento de los distintivos de calidad de los productos y servicios.
El título III se ocupa del proceso de edificación, desde su inicio en la fase de promoción hasta su culminación con la puesta en marcha del edificio. En este título se vislumbra claramente como...
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