Vinculaciones ob rem. Tracto sucesivo. Principio de especialidad

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RESUMEN

Resolución de 28 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Elda n.º 1 a la inscripción de una escritura de compraventa.

 
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Supuesto planteado: Un finca figura inscrita con la siguiente descripción: «Rústica: dos jornales equivalentes a noventa y seis áreas y ocho centiáreas de tierra viña, en término de Petrer, partido de la Pedrera, que linda: norte: D. J. B. P.; sur, Dña N. J. P.; este, D. J. B. P. B., y oeste, Dña E. P. P.». En todas las inscripciones de dicha finca se indicaba, después de la descripción, que «tiene derecho a dos cuartas partes de una cueva albergue y de una era de pan trillar», para después, a continuación del acta de inscripción, dejar constancia de la suspensión de la inscripción respecto a ese derecho. Se presenta ahora una escritura en el que se vende el derecho a la era de pan trillar para vincularlo a otra finca del comprador. El registrador suspende la inscripción de la venta y desvinculación y posterior vinculación a otra finca del indicado derecho por falta de previa inscripción del mismo a favor de la vendedora y por no cumplirse el principio de especialidad en orden a la determinación de la situación y linderos de la era y a la precisión de la naturaleza, especie y extensión de tales derechos. La Dirección desestima el recurso y confirma la nota analizando varias cuestiones:

Así, en cuanto a la naturaleza de este derecho a la era de pan de trillar, considera que se trata de titularidad «ob rem», en la que se configura la titularidad dominical de una finca por referencia de la titularidad de otra a la que

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está conectada, de modo que los actos de transmisión y gravamen han de producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación. Así lo interpreta porque las operaciones de desvinculación y vinculación del derecho formalizadas en la escritura calificada, como consecuencia de su venta independiente de la finca a que la que estaba originariamente conectada, parecen responder a la existencia de una conexión «ob rem». En consecuencia,considera que sería inscribible siempre que se diesen las condiciones y requisitos necesarios para su constancia registral con tal carácter de titularidades «ob rem» y en este sentido considera presupuesto básico para su inscripción la previa inscripción de las fincas a que afecte: La finca es el elemento primordial de nuestro sistema registral -de folio real- por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real (arts. 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 LH y 44 y 51.6...

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