La vigencia del asiento de presentación en nueva Ley Hipotecaria de Puerto Rico
| Autor | Eduardo Vázquez Bote |
| Páginas | 1197-1220 |
A Luis Moisset de Espanes, muy especialmente.
Con fecha 8 de agosto de 1979, se aprobó la Ley número 198, que deroga la, Ley Hipotecaria de 1893. La nueva normativa, dirigida, según intención legislativa no expresada exactamente, a -modernizar- el sistema registral y superar los -arcaísmos- de la legislación anterior, parece crear múltiples problemas al intérprete. Ciertamente, no es ahora el momento adecuado para tratar de los mismos; pero sí puede elegirse uno de los menores que se ofrecen, cual es la vigencia que tenga el asiento de presentación Que este punto pueda ser un problema, pone de manifiesto los -méritos- de la nueva normativa.
Naturalmente, esta apreciación inicial que se avanza parte de un presupuesto fundamental, cual es el impuesto por los principios de hermenéutica de un sistema de Derecho codificado, que reclama del legislador unas maneras determinadas de confección legislativa.
También es cierto que el influjo del Derecho norteamericano -pero, sobre todo, los intereses económicos que gravitan sobre los inmuebles- ha dejado profunda huella en Derecho portorriqueño, y no es menos cierto que la jurisprudencia, asumiendo una función única en cualquier sistema jurídico, al erigirse en reina y señora de qué sea eso que ella llama Derecho portorriqueño, ha venido a confeccionar un sistema, que no diré jurídico, en que la pauta jurisprudencial se sitúa por encima de la propia Ley.
Esta situación pudo permitir en su día que al modificarse el artículo 65 de la Ley Hipotecaria, para admitir la registración de los títulos conPage 1197 defecto subsanable sin necesidad de subsanación alguna, al hundirse en la práctica en principio de legalidad -que se alejó de las reglas debidas del juego-, creó unas maneras de registración y de calificación incomprensibles para cualquier sistema jurídico serio. Pero esa práctica pudiera explicar el sentido de la nueva Ley, que carece de sentido ante un enfoque jurídico, por poco técnico que sea.
Aquella práctica generalizada vino en consistir, expresada a grandes rasgos, en lo siguiente. Presentado un título al Registro, y extendido el oportuno asiento de presentación, éste quedaba dilatado, sin sujeción a plazo alguno, no empece lo preceptuado en la Ley o en su Reglamento. Con frecuencia, el título presentado adolecía de defectos, que el Registrador venía a comunicar por vía oficiosa, procediendo el Notario, ya a corregir (?). ya a ampliar la consulta al Registrador, hasta que, si había acuerdo, se procedía a inscribir, o si había discrepancia, se procedía a rechazar el título, oportunamente calificado oficialmente, a efectos del recurso gubernativo. Por su parte, el Tribunal Supremo, con competencia exclusiva respecto de dicho recurso, nunca se ha recatado de lanzar sus diatribas contra el Registrador, ante pretensiones sensatas de no acceder al Registro títulos con defectos, bajo la excusa de que -al Registro se va a buscar protección, no obstáculos-.
Se explica entonces, en parte, que redactado el nuevo texto legal por Registradores no conocedores de su función, hayan pretendido convertir aquella -realidad- en texto legal. Resultando así que lo que podía tener algún sentido oficiosamente, deviene en absurdo cuando se eleva a la categoría de Ley. Naturalmente, y siempre, partiendo de la premisa de que la técnica de interpretación tiene sus exigencias.
Establece el artículo 52 de la Ley que -el término del asiento de presentación caducará a los sesenta días a partir de la notificación por defecto del documento presentado- 1. Tan tajante afirmación del párrafo se-Page 1198gundo del precepto citado está, sin embargo, negada por el párrafo primero, a cuyo tenor: -se registrarán los documentos dentro de los sesenta días siguientes a su presentación o de corregidas las faltas que se hayan señalado, o de radicado el Escrito de Recalificación, excepto cuando medie justa causa, de acuerdo con lo dispuesto en el Reglamento-. Dentro del mismo término .notificaráán las faltas y actuarán respecto de los títulos defectuosos conforme al artículo 69 (énfasis añadido).
La combinación de ambos preceptos permite deducir que el plazo de vigencia del asiento de presentación es de sesenta días, pero que ese termino puede comenzarse a computar: a) desde la presentación del documento; b) del momento en que quedan corregidas las faltas: c) de sometido el escrito de recalificación (sic); d) cualquier otro término que el Reglamento fijará en su momento, si mediare justa causa.
Por consiguiente, dado que el comienzo del cómputo del plazo de vigencia depende de otro factor que determina el inicio, parece obvio aseverar que, por el momento, no existe plazo de vigencia del asiento de presencia, en el sentido de un plazo exacto, general, conforme, y sin perjuicio de las ampliaciones que puedan admitirse conforme con la Ley.
Pero el párrafo segundo del artículo 52 parece abrir la puerta a un problema diverso -o quizá adicional-, al determinar la suspensión de la interrupción del plazo de vigencia de la presentación, -cuando dentro del mismo ocurran cualquiera de las siguientes situaciones:
1 .a Se corrija el defecto notificado, según lo dispuesto en el artículo 69.
-
a Se radique ante el Registrador el escrito solicitando recalificación, que dispone el artículo 70.
-
a Se tome anotación preventiva por sesenta días, dispuesta en el artículo 71.
-
a Se recurra gubernativamente, de acuerdo al artículo 76- (énfasis añadido).
Podemos dejar de lado la enumeración, por cuanto las cuatro hipótesis no son otra cosa que cuatro fases de un mismo proceso, como se deduce claramente de la lectura de los artículos 69, 70, 71 y 76 2.Page 1199
Pero no deja de ser curioso y problemático que el párrafo segundo del artículo 52 señale la ampliación del plazo del asiento de presentación cuando, -dentro del mismo-, esto es, dentro de plazo, se corrija el defecto notificado. Porque si se corrige el defecto dentro de plazo, no se ve razón alguna para determinar la ampliación del mismo. Corregido el documento, procede la inscripción. Lo sensato es dilatar el plazo para corregir defectos por decretarse la suspensión de la inscripción misma. Ciertamente, pudiera pensarse en dilatar el plazo cuando el Registrador señala un defecto subsanable, para dar la oportunidad de subsanarlo; lo cual, siPage 1200 bien es viable aprovechando la absurda redacción del texto legal, no deja de ser sorprendente ante un artículo 67, a cuyo tenor -la calificación hecha por el Registrador de los documentos presentados será a los únicos efectos de extender o denegar la inscripción...-. Pero no nos fiemos del texto del precepto, porque el artículo 68 añade que -serán faltas que de no corregirse de conformidad con las disposiciones de esta Ley, impiden la registración del título presentado...-, haciéndose relación a continuación de defectos que, por la forma de enunciarse, pueden ser así subsanables como insubsanables 3.
Lo dicho, es claro, no tiene gran sentido.
Lamentablemente, el poco que podría tener (siempre en el contexto legal) parece oscurecerse algo más ante la lectura del artículo 69, a la cual invita directamente e! artículo 52. Dicho artículo 69 determina que -si el Registrador observare alguna falta en el documento, conforme al artículo anterior- (esto es, de aquellas subsanables que pueden ser insubsanables), -notificará su calificación por escrito al presentante y al Notario autorizante, si así se pidiere en el asiento de presentación, dentro de sesenta días de la fecha de dicho asiento de presentación, bien por entrega personal o por correo, para que corrijan las faltas durante el plazo de sesenta días a partir de la fecha de la notificación-. Añadiendo el párrafo tercero del citado artículo 69 que -si se hiciere más de una notificación, se comenzará a contar el plazo desde la última-.
Ahora es ya claro de verdad que el asiento de presentación no tiene plazo de vigencia propio, porque el inicio del cómputo se hace depender de la notificación al interesado por el Registrador. Por consiguiente, si el Registrador tarda en comunicar seiscientos días, ése será el plazo de vigencia del asiento de presentación.
Contra esta posibilidad, adquiere sentido relativo el artículo 52, al ordenar que se inscriban los documentos dentro de los sesenta días siguientes a su presentación, dando así la impresión de que el RegistradorPage 1201 notificará siempre antes de los sesenta días de presentado el documento para cumplir con dicha obligación legal. Pero ciertamente, el propio artículo 52 previene ante tal ilusión, al advertir que esa obligación de registrar no opera si se corrigen las faltas, se somete escrito de recalificación o por justa causa.
De otro lado, un Registro que siempre ha funcionado con enorme atraso (siquiera esto sea hoy referible a varias de sus secciones, pero no a todas), no ofrece razón alguna para pensar que no vaya a continuar así por el mero y simple hecho de que se promulgue una nueva Ley, la que, destacadamente, es mucho más flexible que la anterior, al no someter el funcionamiento del Registro a plazo alguno. Por consiguiente', la pretendida obligación de inscribir impuesta al Registrador nada asegura.
Pero, además, la Ley parece presentar dos claras contradicciones en este punto. De un lado, impone la obligación de inscribir dentro de los sesenta días de extendido el asiento de presentación (art. 52, párrafo primero, proposición primera); reconoce que el asiento estará vigente por sesenta días, a contar de la notificación, o de la última si fueren varias (artículo 52, párrafo segundo), y reclama del Registrador notificar dentro de los sesenta días de la fecha de -dicho asiento de presentación- (artículo 69).
¿Qué incongruencias se encierran aquí?
Porque la expresión empleada por el artículo 69 de que el Registrador, si observare alguna falta, -notificará su calificación... dentro de sesenta días de la...
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