Varia
| Autor | Pedro Cabello |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 311-320 |
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Notas sobre el tercero, la fe pública, la sustantividad y la legitimación.
En los Boletines de la Asociación de Registradores de la Propiedad cubanos, correspondientes a los meses de octubre de 1951 y enero de 1952, aparecen dos trabajos de nuestro ilustre y competente compañero de profesión doctor don Agustín Aguirre, Profesor de Derecho Hipotecario en la Universidad de La Habana, que copiamos a continuación por estimarlos de gran interés al significar, un certero juicio de nuestra reforma hipotecaria de 1944, un acertado intento de síntesis de conceptos amplios, bien enfocados y mejor expuestos, y una contribución valiosísima para esclarecer ideas un tanto confusas, tarea que se ha impuesto el autor precisamente por su cualidad de maestro v que creemos ha realizado satisfactoriamente.
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Hablar del tercero desde el punto de vista inmobiliario es referirse al régimen hipotecario nuestro. El tercero es la piedra angular -y hasta filosofal- del sistema inmobiliario de publicidad cubano. Y no decimos español porque ya España superó la etapa de la «tercería hipotecaria» como enigma y laberinto jurídico. Actualmente el concepto del tercero es en la legislación hispana, de extrema sencillez. Tal como se presenta en la vida diaria, sin complicaciones. La trascendencia y eficacia del régimen español moderno está, no en la vieja tercería hipotecaria, sino en el juego de los principios que lo informan y sustentan. Y en él aparece el tercero claramente señalado, sin ambigüedades ni contradicciones. De ahí que el legislador hispano de 1944 en vez de definir el terce-Page 312ro, lo cita como titular a quien normalmente protege v ampara el sistema. La plena legitimación o fe pública del régimen está centrada en las disposiciones básicas que contienen los artículos 33 y 34 de la Ley Hipotecaria. La inscripción -dice el primero»- no convalida los actos y contratos que sean nulos con arreglo a las leyes. El tercero -agrega el segundo- que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultad para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscripto su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. Para llegar a esta fórmula de gran sencillez y precisión, el legislador peninsular revisó cuidadosamente el viejo régimen e introdujo en el mismo una reforma altamente depuradora, que se asienta en los mejores principios hipotecarios y permite la consideración del tercero sin complejidad alguna, en si: acepción gramatical y como titular de derechos inscriptos. Y es bueno añadir que, conforme al precitado artículo 34 de la Ley española, la buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Y que los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese un causante o transferente. Esto mismo -y otros puntas que aparecen en la reforma española de 1944- defendimos para nuestra Patria en la obra que publicamos el año 1939.
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Pero nuestra legislación sigue por los caminos de las reformas circunstanciales e inconexas. Sin método ni orientación fija. El casuismo y las conveniencias políticas con propósitos simplemente electorales lo presiden casi todo. Y las excepciones carecen, la mayoría de las veces, de un estudio previo debidamente realizado. Por esto hay que continuar la tarea de presentar una síntesis sobre el tercero en el Derecho Hipotecario cubano, intentando así, cuantas veces nos sea dable y con los mejores antecedentes, aportar algunos rayos de luz en la tiniebla interpretativa de esta vieja entelequia jurídica.
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El medio que consideramos mejor a la finalidad de expresar un claro concepto del tercero hipotecario es la determinación de la idea genérica, comprensiva de toda actividad humana de orden jurídico. Y en tal sentido es tercero quien no interviene en un acto o relación jurídica determinada y si toma parte en él no lo integraPage 313 subjetivamente ni, en su consecuencia, deriva del- mismo derecho alguno. Es un concepto negativo o de exclusión, que significa no ser parte en un acto o contrato. Implica desconocimiento total de la concreta actividad humana que se toma en consideración. O conocimiento, sin participación interesada, del acto o relación jurídica que se contempla. Es, en suma, el llamado tercero civil absoluto. El poenitus extranei.
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De esta idea vamos al mundo hipotecario o registral. Al mundo de las inscripciones. Y de inmediato advertimos la necesidad de estimar posiciones distintas : perjuicio a tercero; beneficio o protección a tercero ; y -en situación intermedia- sin perjuicio de tercero.
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Cuando un estado registral o de inscripción perjudica a tercero, esta cualidad se atribuible a quien no ha sido parte en el acto o contrato que el asiento protege, aunque ese titular aduzca derechos legítimos no registrados. Si tales derechos aparecieren inscriptos se está ante un caso de...
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