Valoraciones del suelo y del aprovechamiento urbanístico.Las valoraciones en los instrumentos redistributivos
| Autor | José Manuel Merelo Abela |
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VALORACION EN TERRENOS AFECTOS A USOS PUBLICOS QUE SE OBTENGAN POR EXPROPIACION O INCLUIDOS EN UNIDADES DE EJECUCION POR ESTE SISTEMA
Debe destacarse que los criterios de valoración que pasamos a exponer rigen sólo para el caso de adoptarse esta modalidad de obtención de los terrenos destinados por el planeamiento a usos dotacionales públicos. En caso de aplicarse otras modalidades alternativas, los aprovechamientos reconocidos a los propietarios de terrenos afectos a dotaciones públicas se determinan por aplicación de la norma general: 85 por 100 del aprovechamiento tipo.
La situación en que pueden encontrarse los terrenos afectos a usos públicos respecto a las áreas de reparto y las unidades de ejecución es diversa, según la clase de suelo de que se trate.
En suelo urbano, los sistemas generales están excluidos de las áreas de reparto (salvo que la legislación autonómica urbanística disponga lo contrario), mientras que las dotaciones locales siempre quedan incluidas en estas áreas, si bien pueden estar o no incluidas en unidades de ejecución. En suelo urbanizable, los sistemas generales están incluidos siempre en las áreas de reparto, pero quedan excluidos de las unidades de ejecución (art. 144.3), mientras que las dotaciones locales (las fijadas por el planeamiento parcial) siempre quedan incluidas en áreas de reparto y, además, en unidades de ejecución.
Con base en la anterior clasificación, son obtenibles por expropiación:
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Los sistemas generales en ambas clases de suelo.
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Las dotaciones locales en suelo urbano no incluidas en unidades de ejecución.
Ello no quiere decir que los terrenos afectos a estos usos deban obtenerse necesariamente por expropiación, sino que sólo ellos pueden obtenerse así.
Es claro que el sistema de adquisición, gradual y sucesiva de facultades urbanísticas no tiene en estos supuestos expropiatorios aplicación. El propietario es mero sujeto pasivo de la expropiación, no incumbiéndole deber urbanístico alguno. La imposibilidad de iniciar siquiera el mencionado proceso adquisitivo no debe traducirse en una valoración del terreno desprovista de todo contenido urbanístico, lo que pugnaría con el principio de justo reparto de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, principio que, cuando menos entre terrenos incluidos en una misma clase o tipo de suelo, debe desplegar su eficacia.
Por ello la Ley atribuye a los terrenos clasificados como suelo urbano o urbanizable (únicos en los que la adquisición de facultades urbanísticas es, lógicamente, posible) destinados a los mencionados usos públicos que se obtengan por expropiación un aprovechamiento urbanísticos lucrativo (ficticio, puesto que no podrá nunca materializarse) a los solos efectos de determinación del justiprecio expropiatorio.
Este aprovechamiento, habida cuenta de que se atribuye directa e incondicionalmente, no coincide con el aprovechamiento susceptible de adquisición o patrimonialización en el régimen general, al no implicar carga alguna de gestión (desarrollo de instrumento redistributivo o eventuales transferencias), ni gasto de urbanización (salvo el correspondiente al concepto estricto de coste de las obras de urbanización a que se refiere el artículo 155.1.a., en virtud de lo dispuesto por el artículo 54), ni sujeción a la programación del planeamiento, y, consecuentemente, a las medidas de reacción frente al incumplimiento de los deberes urbanísticos inherente a cada fase en los plazos establecidos.
Cuanto hasta aquí hemos dicho es plenamente extensible a los supuestos de expropiación de toda una unidad de ejecución, por haberse elegido dicho sistema de actuación (impropiamente denominado sistema pues, en rigor, no resuelve la ejecución del Plan sino la transferencia de la titularidad de los terrenos). Es irrelevante que el destino aquí de los terrenos expropiados no sea - exclusivamente - el uso público dotacional, o que en el ámbito de la unidad sí puedan efectivamente materializarse aprovechamientos lucrativos. La posición del expropiado es idéntica: imposibilidad de iniciar el proceso adquisitivo de facultades urbanísticas, por lo que ha de quedar sometido al mismo régimen.
Para la fijación del aprovechamiento urbanístico que, a efectos meramente valorativos se atribuye, utiliza la Ley la técnica del aprovechamiento tipo.
Dispone el artículo 58:
La valoración de los terrenos destinados a sistemas generales, o a dotaciones locales en suelo urbano, que se obtengan por expropiación y de los terrenos incluidos en unidades de ejecución respecto de las que se hubiere fijado el sistema de expropiación, se determinará de conformidad con las reglas establecidas en este capítulo
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Hay que precisar, sin embargo, que las reglas de valoración que vamos a analizar a continuación tienen un presupuesto de aplicabilidad lógico: que el propietario no hubiera ya adquirido en ejecución de un planeamiento anterior una facultad o derecho urbanístico de mayor contenido, pues si así fuera, la valoración tendría que atender a este mayor contenido económico , en aplicación del criterio general contenido en la Disposición Transitoria Primera, núm. 1, según el cual el valor urbanístico, a partir de la entrada en vigor de la Ley 8190, «será el correspondiente al grado de adquisición de facultades urbanísticas que en la misma se definen y regulan». Ello significa que los valores resultantes de los artículos 59 (y, en su caso, 62), para el suelo urbano, y 60, para el suelo urbanizable programado y el apto para urbanizar, juegan como valores mínimos en los supuestos expropiatorios regulados, deviniendo inaplicables cuando los propietarios hubieran alcanzado un contenido urbanístico (aprovechamientos) mayor en el proceso urbanizador y edificatorio.
Hecha esta importante salvedad, se pasa a examinar las diversas reglas de determinación del Justiprecio, distinguiendo según la clase de suelo de que se trate.
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Suelo urbano
Dispone el. artículo 59:
1. La valoración de los terrenos destinados a sistemas generales adscritos, 0 en suelo urbano, 0 de los terrenos clasificados como suelo urbano en el resto de los supuestos previstos en el artículo anterior, será el resultado de referir a su superficie el 75 por 100 del aprovechamiento tipo del área de reparto donde estén adscritos, 0 situados, respectivamente.
2. En el supuesto de terrenos destinados a sistemas generales no incluidos en áreas de reparto, el aprovechamiento atribuible será el resultado de referir a la superficie de aquéllos el 75 por 100 del aprovechamiento tipo definido por el Plan General, en la forma que determine la legislación urbanística aplicable, con base en las determinaciones reales del propio Plan.
En defecto de dicha legislación se aplicarán las siguientes reglas:
a) Si sólo se hubiera delimitado un área de reparto, el mencionado porcentaje se aplicará sobre el aprovechamiento tipo de dicha área.
b) Si se hubieran delimitado varias áreas, el expresado porcentaje se aplicará sobre el promedio de los aprovechamientos tipo de las áreas con el uso y tipología residencial predominante en todo el suelo urbano, debidamente ponderados en función de su superficie respectiva, referido siempre a dicho uso residencial.
El núm. 1 del artículo transcrito no plantea, en principio, problema alguno de interpretación. La alternativa de inclusión o mera adscripción al suelo urbano se explica por la posibilidad abierta por el artículo 9.2 de que los sistemas generales no sean objeto de clasificación específica del suelo, sin perjuicio de su adscripción a alguna clase a efectos de su obtención y valoración. Los restantes supuestos regulados (unidad de ejecución o dotación pública excluida de estas unidades) estarán siempre incluidos en las áreas de reparto que se delimiten en suelo urbano (salvo, claro está, que no juegue esta técnica, situación que analizaremos posteriormente), por lo que la determinación del aprovechamiento a considerar se obtiene mediante una operación bien sencilla: aplicación a la superficie a justipreciar del 75 por 100 del aprovechamiento tipo del área de reparto en que esté incluida.
Respecto a los sistemas generales ha de precisarse que independientemente de que sean clase específica de suelo o no, nunca integrarán las áreas de reparto salvo que una disposición autonómica establezca lo contrario (art. 94.3.a.). Por otra parte, la expresión «área de reparto donde están adscritos» (referida a los sistemas generales) carece de rigor, pues sólo cabe la inclusión o exclusión de estos sistemas en las áreas de reparto. La adscripción constituye una posibilidad sólo aplicable respecto a la técnica de la clasificación del suelo, pero no a la de la delimitación de las áreas de reparto. La consecuencia de todo ello es que siempre que deba aplicarse la legislación estatal en este punto (representada por el citado art. 94.3.a., de carácter supletorio), la valoración de los sistemas generales habrá de efectuarse en la forma establecida por los números siguientes del artículo que estamos analizando, ya que, por definición, los sistemas generales no se incluyen en las mencionadas áreas.
La Ley estatal no impone aquí ninguna fórmula para fijar un aprovechamiento tipo referencial sobre el que aplicar el porcentaje del 75 por 100, sino que se limita a prever que sea la legislación autonómica la que establezca la forma en que dicho aprovechamiento tipo referencial se fije, con la UNICA limitación de que la forma de cálculo que se regule debe basarse en las determinaciones reales del planeamiento. Se pretende con ello evitar la posibilidad de fijación de un aprovechamiento tipo, a los efectos que aquí interesan, puramente «voluntarista», en desconexión con las determinaciones del plan en cuanto a usos e intensidades de usos. Dentro del marco normativo que la legislación autonómica establezca, el propio planeamiento habrá de definir el aprovechamiento tipo referencial aplicable a estos supuestos, sobre el que, se insiste una vez más, habría de aplicarse...
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