El valor de tasación

Autor:Alberto Blanco Pulleiro
Cargo:Notario Registrador de la Propiedad
Páginas:281-296
RESUMEN

En estas páginas se analizan las diferencias entre tres conceptos distintos, todos ellos importantes a la hora de concertar un préstamo con garantía hipotecaria: la responsabilidad hipotecaria, como límite del derecho del acreedor hipotecario respecto de terceros que no opera en las relaciones con el deudor; el tipo a efectos de subasta y su regulación, tanto en relación con el procedimiento... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción

A la hora de hacer referencia al valor de tasación debemos partir de la distinción de conceptos que en ocasiones se confunden, como son: valor de tasación, tipo a efectos de subasta y responsabilidad hipotecaria. Se trata de conceptos entre los que existen ciertas semejanzas, pero entre los que también existen importantes diferencias.

II La responsabilidad hipotecaria

Comencemos por el concepto de responsabilidad hipotecaria. Para poder entender el concepto de responsabilidad hipotecaria debemos partir del propio concepto de hipoteca. La hipoteca es un derecho real que se constituye sobre un bien inmueble en garantía de un determinado crédito o préstamo, de tal manera que el bien inmueble hipotecado queda sujeto directa e inmediatamente al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad y garantía se constituye (artículo 104 de la Ley Hipotecaria).

Lo dicho significa que, en el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada, el titular del derecho real de hipoteca y acreedor de aquella ob ligación garantizada podrá recurrir a los mecanismos establecidos en nuestro ordenamiento jurídico para poder «realizar» el bien hipotecado, lo cual implica, con carácter general, la posibilidad de obtener una determinada cantidad de dinero como consecuencia de la venta en pública subasta del citado bien hipotecado (sin perjuicio de que existan otros medios de realización) y aplicar dicha cantidad de dinero a la satisfacción de aquella obligación garantizada e incumplida.

Como quiera que el supuesto habitual de constitución de hipoteca es aquel en que se constituye el citado derecho real en garantía de un préstamo o crédito que

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devenga intereses y sobre la base de, por un lado, el carácter accesorio del derecho real de hipoteca y, por otro, del establecimiento de una serie de límites legales en relación a la obligación que pueda quedar garantizada, nos encontramos con que constituida hipoteca en garantía de un préstamo, la citada hipoteca garantizará:

  1. El principal del préstamo o una cantidad inferior (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de enero de 1996), pero no una cantidad superior al principal de la obligación garantizada.

  2. Los intereses ordinarios que devengue el préstamo, en la medida en que se hubiese pactado que el préstamo los devengue, pero teniendo en cuenta que existe un límite legal como es el establecido en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, el cual dispone en sus dos primeros apartados que: «Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años».

  3. Los intereses de demora que devengue el préstamo, en la medida en que se hubiese pactado que el préstamo los de vengue, pero teniendo en cuenta que dichos intereses de demora no podrán quedar g arantizados por encima de los límites establecidos en el citado artículo 114 de la Ley Hipotecaria y teniendo en cuenta lo establecido en el último párrafo del citado precepto cuando dispone que: «Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil».

d) Otras obligaciones, como los gastos de costas y gastos que pudieran generarse como consecuencia de la ejecución o «realización» de la hipoteca (respecto de la posibilidad de extensión de la hipoteca a dichos gastos se había plan-teado sí podía o no resultar abusivo y el Tribunal Supremo, en sentencia de 16 de diciembre de 2009, entiende que no es una cláusula abusiva).

La suma de las cifras anteriormente mencionadas constituyen lo que se conoce con el nombre de Responsabilidad Hipotecaria. A esta responsabilidad hipotecaria se refiere la Ley de Enjuiciamiento Civil cuando dispone en el artículo 692, párrafo primero, que «el precio del remate se destinará, sin dilación, a pag ar al actor el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos e xceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria; el exceso, si lo hubiere, se depo-

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sitará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado. Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores, se entregará el remanente al propietario del bien hipotecado».

En definitiva, dicha responsabilidad hipotecaria marcará la preferencia que confiere el derecho real de hipoteca a favor del acreedor hipotecario frente a los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad al propio derecho real de hipoteca, así como frente al propietario de los bienes hipotecados que no sea el propio deudor de la obligación garantizada, en la medida en que, si se trata del propio deudor de la obligación garantizada, se aplica el artículo 692, párrafo segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el cual no es sino una aplicación concreta del principio de responsabilidad patrimonial universal (artículo 1911 del Código Civil) cuando dispone que: «No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor, el precio del remate, en la cuantía que exceda del límite de la cobertura hipotecaria, se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de la ejecución, una vez satisfechos, en su caso, los créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca y siempre que el deudor no se encuentre en situación de suspensión de pagos, concurso o quiebra».

Por tanto, y por lo que se ref iere a esta responsabilidad hipotecaria, se deter-mina como un límite del derecho del acreedor hipotecario, respecto de terceros, que no opera en las relaciones con el deudor, y qué puede tener trascendencia en otros ámbitos como, por ejemplo, en el ámbito f iscal, por lo que se ref iere a la base imponible del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados cuando el hecho imponible es la constitución de un derecho real de hipoteca donde se tomará por tal base el importe de la responsabilidad hipotecaria.

III Tipo a efectos de subasta

En segundo lugar debemos hacer referencia al concepto de «tipo para subasta». Por lo que se refiere a este «tipo a los efectos de subasta», que no necesariamente tiene que coincidir con el importe de la responsabilidad hipotecaria, ni tampoco con el valor de tasación de la f inca hipotecada, es el valor en el que las partes en la constitución de un derecho real de hipoteca (acreedor y deudor y, en su caso, hipotecante no deudor) fijan como valor o precio de la finca que debe tomarse en consideración en el caso de una eventual realización del derecho real de hipoteca por incumplimiento de la obligación garantizada.

La fijación de un tipo a efectos de subasta no es imprescindible en el ámbito del derecho real de hipoteca, sino que solamente será necesario en aquellos casos en que se pretenda poder realizar el bien hipotecado a través del procedimiento especial de ejecución de bienes hipotecados re gulado en los artículos 681 y

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siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (lo cual será la regla general), así como en aquellos supuestos en los que se pretenda acudir a la venta extrajudicial ante notario (artículo 129 de la Ley Hipotecaria). En aquellos supuestos en los que no se hubiese fijado inicialmente un «tipo» a efectos de subasta cabe la posibilidad de realización del bien a través del procedimiento ordinario de ejecución, en cuyo caso se valorarán de conformidad a lo establecido en los artículos 637 y siguientes y 666 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En cualquier caso, y por lo que se refiere a la fijación de un «tipo para subasta», que será la regla general, se ha producido una importante modificación con la Ley de 14 de mayo de 2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, la cual ha venido a modificar los artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria, que en la actualidad disponen:

  1. En relación con el procedimiento especial de ejecución de bienes hipotecados, el artículo 682...

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