Validez obligacional y posible eficacia real de la venta de cosa común por uno de los copropietarios
| Autor | Jesús Estruch Estruch |
| Cargo | Catedrático de Derecho Civil. Universitat de València |
| Páginas | 1229-1281 |
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Dos supuestos de hecho extraídos de sendas sentencias del Tribunal Supremo nos servirán para plantear el problema del que nos ocuparemos en este trabajo, así como para determinar los intereses confrontados.
En el primero de los supuestos, extraído de la STS de 26 de febrero de 1982 (RJ 1982, 790), la usufructuaria de la finca y la titular de una de las tres partes indivisas de la nuda propiedad, actuando en su propio y exclusivo nombre y derecho, venden la finca a una sociedad. Posteriormente a la venta, la nuda copropietaria vendedora (actuando en su propio nombre y como mandataria verbal de la usufructuaria) insta notarialmente la resolución del contrato por no haber obtenido el consentimiento de las otras dos nudo copropietarias, a lo que la compradora se opuso. Las vendedoras, junto con las demás nudo copropietarias, instan judicialmente la resolución del contrato. La sociedad compradora reconviene y solicita expresamente que se declare la validez y existencia de la venta respecto del derecho de usufructo y la tercera parte indivisa de la nuda propiedad, que eran los derechos que sobre la finca ostentaban las vendedoras.
En el segundo supuesto, extraído de la STS de 28 de marzo de 2012 (RJ 2012, 5589), la copropietaria de siete octavas partes indivisas de varias fincas las vende a una sociedad mediante escritura pública que se inscribe en el Registro de la propiedad. El copropietario de la octava parte restante interpone demanda solicitando que se declare la nulidad o inexistencia de la venta de la fincas. La sociedad compradora solicita que la venta sea declarada válida y eficaz en cuanto a la copropiedad de las siete octavas partes indivisas que eran de la exclusiva titularidad de la vendedora.
En ambos supuestos se puede observar que quienes intervienen en el contrato de compraventa en la posición de parte vendedora son realmente titulares de derechos sobre las fincas que se pretenden transmitir aunque, evidentemente, no pueden transmitir la totalidad de los derechos sobre las fincas por faltar el completo poder dispositivo sobre las mismas. Igualmente tienen en común que el comprador expresamente solicita en el procedimiento que se declare la validez de la venta respecto de los derechos de copropiedad (o, en el primer
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caso, también respecto del derecho de usufructo) que indiscutiblemente tenían las vendedoras sobre las fincas objeto de la compraventa.
El problema que va a ocuparnos en las próximas páginas es intentar determinar en estos supuestos, en los que el copropietario ha vendido la cosa común sin el consentimiento de los demás copropietarios1, si la venta realizada individualmente por el copropietario es válida y va a producir algún efecto o, por el contrario, es nula o inexistente.
Y, si es que se llegara a la conclusión de que la compraventa fuera válida, dado que el comprador solicita expresamente en el curso del proceso que se mantenga la venta y todos sus efectos respecto de los derechos de copropiedad que eran de la exclusiva titularidad del vendedor, si el contrato es título suficiente para transmitir al comprador los derechos que sobre la cosa ostentaba el vendedor o, por el contrario, este o cualquier otro copropietario puede negarse a la producción de este parcial efecto real.
En estos casos, en los que uno de los copropietarios vende la cosa de la que es cotitular en copropiedad, existen tres intereses implicados, de los cuales, a nuestro juicio, únicamente dos son merecedores de protección.
En primer lugar, es evidente que hay que proteger el interés del copropietario que no intervino en la venta de la cosa común. Su derecho y su posición jurídica no pueden quedar afectados de ninguna manera por una venta que, evidentemente, es res inter alios acta. Es claro que la venta de la cosa que se tiene en copropiedad realizada por uno de los copropietarios no va a afectar al resto de copropietarios, para los que será inoponible. Por lo tanto, el contrato de compraventa no les vinculará de ningún modo y, en consecuencia, se haya producido o no la tradición de la cosa común vendida, conservarán intactos sus derechos sobre la cosa. Evidentemente, el copropietario que no intervino en el contrato continuará siendo copropietario y coposeedor en los mismos términos en los que lo era antes de la compraventa. Es claro que el contrato de compraventa realizado por uno solo de los copropietarios, aun seguido de tradición, no puede transmitir los derechos que sobre la cosa común ostentan los copropietarios que no celebraron ese contrato.
No obstante, la cuestión técnica que hay que determinar es si para conseguir esta justa protección de la posición jurídica del copropietario no vendedor es imprescindible declarar la nulidad del contrato celebrado por otro copropietario o, sin declarar la nulidad, garantizando la inoponibilidad del negocio jurídico frente a los cotitulares que no intervinieron en el mismo, se puede conseguir la misma protección o, incluso, conceder al cotitular no partícipe en el con-
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trato de compraventa algunas facultades que no tendría en caso de declarar la nulidad radical de la venta (por ejemplo, poder ejercitar el derecho de retracto sobre la cuota del copropietario vendedor en los restrictivos términos que lo concede nuestro legislador [cfr. Art. 1522 en relación con los arts. 1518 y 1524 del Código Civil]).
El segundo interés que debe ser protegido es el del comprador. Es evidente que el comprador no está obligado a aceptar ningún pago parcial (cfr. Art. 1169 del Código Civil), ni cosa diversa de la que se comprometió a entregar el vendedor (cfr. Art. 1166 del Código Civil). Es igualmente evidente que el comprador, si entiende que su consentimiento resultó viciado por error o dolo del copropietario vendedor, al ocultarle que la cosa era común y no de titularidad única del vendedor, podrá anular el contrato a través de la utilización de los mecanismos adecuados para ello (cfr. Arts. 1300 y sigs. Del Código Civil)2.
Sin embargo, de nuevo, la cuestión que hay que determinar es si para conseguir la justa protección del comprador es necesario declarar la nulidad absoluta y radical del contrato de compraventa celebrado por uno de los copropietarios de la cosa común o, por el contrario, el interés del comprador puede quedar igualmente protegido si se le reconoce la posibilidad de instar la resolución del contrato por incumplimiento del copropietario vendedor al no poder entregarle todo lo que le vendió y, en su caso, la posibilidad de anular el contrato por error del consentimiento o dolo del vendedor junto, en ambas hipótesis, con los daños y perjuicios producidos.
Téngase presente que, si se declara la nulidad radical del contrato celebrado por uno solo de los copropietarios, el comprador, aunque interese a su derecho y lo solicite expresamente, no podrá adquirir ni tan siquiera los derechos que el vendedor tuviera sobre la cosa que vendió3.
Como hemos visto en los dos casos que nos han servido para situar el problema, el comprador solicitaba expresamente que la compraventa fuera válida y eficaz para la transmisión de los derechos que sobre la cosa ostentaban los vendedores (el usufructo y una tercera parte de la nuda propiedad, en el primer caso, y las siete octavas partes indivisas de las fincas en el segundo).
Si se declara la nulidad radical y absoluta del contrato de compraventa celebrado por uno solo de los copropietarios, el contrato no podrá producir ningún efecto, ni tan siquiera el parcial de obligar al copropietario vendedor a transmitir los derechos que tuviera sobre la cosa de titularidad común que ha vendido.
Más aún, podría ser (como ocurre normalmente en muchos casos resueltos por nuestros Tribunales), que fuera el propio copropietario vendedor el que instara la nulidad del contrato que celebró en nombre propio alegando la falta de intervención en el mismo de los otros copropietarios, lo que no deja de producir cierta perplejidad.
El tercer interés implicado en estos casos es el del copropietario que, en nombre y derecho propio, vende a un tercero la finca sobre la que únicamente
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ostenta el derecho de copropiedad y no la plena titularidad del dominio. A nuestro entender, este es el único interés de los concurrentes que no merece protección.
No parece razonable que el copropietario que, en su propio nombre y derecho, vendió la totalidad de la finca pueda posteriormente solicitar la nulidad radical del contrato de compraventa alegando que no intervinieron en el mismo el resto de copropietarios.
Ni tampoco es razonable, a nuestro entender, que el copropietario que vendió la cosa como si fuera propia pueda negarse a transmitir al comprador que así lo...
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