Tribunal Supremo
| Autor | Rafael Martínez Díe |
| Páginas | 188-198 |
COMENTARIO:
La sentencia reproducida mantiene y reitera el criterio jurisprudencial existente sobre los negocios jurídicos de cambio de terreno por unidad edificatoria a construir por el adquirente, acogiendo la doctrina tradicional que atribuye al transmitente del terreno un mero derecho de crédito a recibir una cosa futura. Se adopta tal decisión -posiblemente por un inadecuado planteamiento de la litis- con base en un razonamiento fundamental:
El TS califica el contrato sobre el que versa la contienda como análogo a las permutas de solar a cambio de unidades edificatorias a construir, entendiendo -sin entrar en el análisis de su controvertida naturaleza jurídica- que en dichos negocios se origina un cambio de cosa presente -el local o la parcela- a cambio de otra cosa futura -la unidad edificatoria-, de «tal manera que al perfeccionarse el contrato el propietario de la parcela la tiene a su disposición como dueño y el otorgamiento de la escritura equivale a la traditio o entrega, efecto éste que no se produce en relación a la prestación a realizar por el otro contratante por tratarse de la entrega de una cosa futura que habrá de construirse sobre dicha parcela, de modo que el otorgamiento de la escritura no implica la traditio ficta del art. 1.462.2, dado que el supuesto tradente carece de la posesión a título de dueño de la cosa, sea en su modalidad de posesión inmediata o mediata, al carecer de existencia la cosa, aunque sea posible. De donde resulta que requisito necesario para adquirir el dominio mediante la traditio, concurriendo el título, es la existencia y posesión a título de dueño de la cosa que el obligado deberá entregar cuando se materialice en la realidad mediante la correspondiente edificación».
Aunque la tantas veces proclamada complejidad e importancia de las cuestiones a las que se refiere tal doctrina jurisprudencial (vgr. posesión; tradición; inscripción; prehorizontalidad, etc.), haga desaconsejable su análisis apresurado, parece oportuno adelantar la siguiente crítica:
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El TS se sirve de una teórica analogía entre la compraventa que origina el debate y las llamadas permutas de suelo por vuelo, a pesar de que en el presente caso no se contendió sobre la calificación del negocio, por lo que debería haberse atenido a la nominación que los contratantes le asignaron (vid., entre otras muchas, la STS de 30/05/1997), siendo superfluo y perturbador resaltar supuestas semejanzas, aún más cuando el teórico modelo o negocio...
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