La tradición y la inscripción en el Registro de la Propiedad como formas de adquirir los derechos reales sobre inmuebles
| Autor | Mariano Hermida Linares |
| Cargo | Registrador de la Propiedad, |
| Páginas | 1401-1508 |
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La relación que guardan entre si la tradición y la inscripción en el Registro, es, sin duda, uno de los problemas más difíciles de nuestro Derecho civil y el más importante del Derecho hipotecario. Claramente lo vio don Jerónimo González cuando dijo, en 1943, en la Academia Matritense del Notariado, que todavía no se ha puesto de relieve en el campo inmobiliario las relaciones entre síPage 1402 de las dos leyes fundamentales, el Código civil y la Ley Hipotecaria, e ignoramos hasta qué punto se influyen, recíprocamente, tradición, posesión e inscripción.
Como es sabido, antes de la publicación de la Ley Hipotecaria nuestra legislación seguía el sistema, inspirado en el Derecho romano, del titulo y el modo, por virtud del cual para transmitir por negocio jurídico los derechos reales susceptibles de posesión se necesitaba la concurrencia de un contrato, titulo, seguido de un modo, tradición.
La Ley Hipotecaria de 1861 no hizo ninguna derogación expresa de dicho sistema en cuanto a los bienes objeto de inscripción en el Registro. Se publica después el Código civil, que recogió en sus preceptos ese mismo sistema al establecer en su articulo 609 que «la propiedad y los demás derechos reales sobre los bienes se adquieren y transmiten... por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición»; y en el artículo 1.095 que el acreedor «no adquirirá derecho real sobre ella (la cosa) hasta que le haya sido entregada». La Ley Hipotecaria de 1944 tampoco derogó en forma expresa este sistema en cuanto a los derechos reales inscribibles. Del artículo 609 y otras del Código civil se deduce que hay casos en que no es necesaria la tradición, como son las donaciones, la hipoteca y, en general, los derechos reales no susceptibles de posesión.
Los dos problemas fundamentales que se plantean son los siguientes: 1.° Un título sin tradición, cuando ésta sea necesaria para la adquisición del derecho real según el Código civil, ¿es inscribible en el Registro? 2.° Inscrito un titulo sin tradición, cuando ésta sea necesaria para la adquisición del derecho real según el Código civil, ¿qué efectos produce, se adquiere o no se adquiere el derecho real por la inscripción?
Ramón de la Rica Arenal expone así la relación entre la tradición y el Registro de la Propiedad 1: «Si la tradición real -dice-es necesaria para la transmisión del dominio y si la tra-Page 1403dición ficta, incluso la instrumental, sucumbe como toda presunción juris tantum ante la prueba en contrario, se llega a la conclusión de que el Registro sólo podría dar certeza al dominio y demás derechos reales cuando se presentase a inscribir, junto con el título traslativo, un acta notarial de entrega o de toma de posesión. Sin este requisito, que el legislador no quiso exigir, el titular registral no podría ampararse en las inmunidades que la inscripción proporciona.» «La tradición o entrega material-añade- como modo de adquirir el dominio de los inmuebles y derechos reales, es incompatible con todo buen sistema de Registro. O se prescinde de la posesión o se prescinde del Registro; o establecemos la publicidad posesoria o establecemos la publicidad registral.» Y fundándose en la Exposición de Motivos de la primitiva Ley Hipotecaria, concluye: «Es decir, que el título y el modo de la doctrina civil no bastan para constituir con eficacia erga omnes el dominio si se trata de fincas inscritas: ese derecho real no será esgrimible frente a un tercero que inscriba su titulo en el Registro. Y. por el contrario, con título y con inscripción, medie o no la tradición, el derecho real es válido y eficaz frente a todos, incluso frente al otorgante.» «La legislación hipotecaria-fundamental y preferente en la regulación de la propiedad inscrita- desconoce en absoluto la tradición. La silencia totalmente.» «La legislación hipotecaria, según dijeron sus autores, innovaba profundamente el Derecho civil en orden a la adquisición de la propiedad y prescindió deliberadamente de la traditio, que no encajaba en el engranaje de su sistema.» «Al Registro lo que llega y lo que produce el asiento es eso: el título, bien en su acepción instrumental de documento, bien en su más amplia de relación jurídica, y nunca el modo. La tradición, en la práctica, no juega en el ámbito del Registro, ni siquiera es objeto de calificación.» «Todo ello nos lleva a la conclusión de que el sistema de la tradición, tal como se quiere interpretar por los defensores de la doctrina del título y del modo, es incompatible con el sistema de registro público. Si el derecho real sobre fincas inscritas sólo es eficaz por la exteriorización posesoria, huelga el Registro, y si esa eficacia erga omnes la proporciona el asiento registral, sobra la tradición. El problema se resuelve reconociendo que la Ley Hipotecaria, ajena a la tradición, rige para la propiedad inscrita yPage 1404 para la eñcacia erga omnes, en tanto que el Código civil, fiel al titulo y al modo, rige para la no inscrita y para la eñcacia inter partes.»
Toda la argumentación de Ramón de la Rica nos parece irreprochable respecto a las relaciones entre la tradición y el Registro, pero adolece del mismo defecto que la Exposición de Motivos de la primitiva Ley, en la que en parte se fundamenta para su argumentación; que no distingue entre inscripciones amparadas en la fe pública registral y las no amparadas en la misma. Entendemos, por ejemplo, que no es discutible, por su propia evidencia, que «la tradición no juega en el ámbito del Registro, y ni siquiera es objeto de calificación». Pero su doctrina es excesivamente amplia cuando afirma que «con titulo y con inscripción, medie o no medie la tradición, el derecho real es válido y eficaz frente a todos, incluso frente al otorgante». Ese efecto se produce sólo en las inscripciones amparadas en la fe pública registral. Las inscripciones de inmatriculación, por ejemplo, que no están amparadas en la fe pública registral, pueden ser discutidas por el titular no inscrito, que puede, y, en muchas ocasiones, debe triunfar sobre el titular inscrito. Para inscribir el titulo en el Registro no es necesario que conste haberse realizado la tradición; pero el inmatriculante que no ha obtenido la tradición, debe ser vencido por el adquirente que obtuvo la tradición. Al adquirente que haya inscrito en el Registro al emparo de la fe pública registral le es indiferente la tradición, pues su adquisición con la inscripción en el Registro ha adquirido un rango preferente y no puede ser desvirtuada por títulos no inscritos ni por causas de nulidad en la adquisición del transmitente que no consten en el propio Registro. Por lo contrario, el que inscribe sin estar amparado en la fe pública registral, sólo tiene a su favor una presunción de propiedad juris tantum, que puede desvirtuarse mediante prueba en contrario.
También nos parece excesiva la afirmación de que la Ley Hipotecaria «rige para la propiedad inscrita y para la eficacia erga omnes, en tanto que el Código civil rige para la no inscrita y para la eficacia inter partes». Es evidente que la Ley Hipotecaria rige para la propiedad inscrita preferentemente sobre la legislación civil, pero de la Ley Hipotecaria no puede deducirse que la pro-Page 1405piedad inscrita no pueda transmitirse por título y modo con eficacia erga ovines, si bien esa eficacia erga omnes es sólo relativa, y en tanto no haya un tercero que inscriba su título en el Registro al amparo de la fe pública regjistral.
Respecto a la distinción entre inscripciones amparadas en el principio de fe pública registral y las no amparadas en ese principio y sus respectivos efectos, no intentamos demostrar nuestras afirmaciones, porque en epígrafes sucesivos nos ocuparemos de ello muy ampliamente.
Roca entiende que «en nuestro Derecho rige la denominada teoría del titulo y el modo, o sea, que para que exista transmisión del dominio y derechos reales, se requiere un título (contrato de finalidad traslativa), seguido del modo (tradición), tal como entiende ambos elementos dicha teoría. Por consiguiente, para que la transferencia de bienes se produzca no basta el solo título o contrato de finalidad traslativa, sino que ademas se requiere el complemento del modo o tradición. Una vez concurran estos dos elementos, se habrá producido un acto o título traslativo, que si tiene por objeto el dominio sobre inmuebles o un derecho real sobre los mismos (que implique posesión), tendremos un acto susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad, pues en éste, según el artículo 2.° de la Ley Hipotecaria, se inscriben los actos o contratos traslativos, o en que se transmitan el dominio de inmuebles o derechos reales imobiliarios» 2. «De ello resulta, añade, que para que sea posible la inscripción, es...
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