Titularidades delimitadas. Delimitaciones en la propiedad urbana (acotaciones)
| Autor | Juan F. Bonilla Encina |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 793-828 |
Titularidades delimitadas. Delimitaciones en la propiedad urbana (acotaciones) *
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En un sistema puramente individualista, toda traba dominical surge como limitación anormal de un derecho normalmente ilimitado. Las limitaciones, las prohibiciones, suponen una excepción al amplio contenido de la propiedad. Sirve ésta al individuo, y el poder del propietario se extiende como regla general hasta el lugar o momento en que surge la excepción. No hay más delimitación que el contenido de otro dominio colindante. Las limitaciones no están en la esencia de la propiedad, sino que vienen impuestas desde fuera.
A la inversa, en un sistema de orientación socializadora, el dominio se proyecta hacia una doble vertiente: la individual y la social, siquiera ambas se liguen entre sí en indisoluble vínculo, pues al cumplir la propiedad una función social, el propietario lo es en cuanto forma parte de la comunidad. Así. y como consecuencia del respeto debido a la voluntad individual, el dominio puede ser limitado, ya por el mismo propietario, ya por otros que con él y su propiedad se relacionen, siempre que no se lesionen intereses superiores de la comunidad (surgen así las que podemos llamar limitaciones en sentido estricto); pero a la vez, y como consecuencia del aspecto comunitario, el dominio se delimita, según su especie, en función de los demás intereses integrados en la sociedad (resplandecen entonces las delimitaciones). Así, pues, en estos sistemas socializadores pueden existir limitaciones que, como excepciones, socavan el contenido normal de la propiedad; pero junto a ellasPage 794 existen -deben existir- otras restricciones que aparecen como esencia delimitadora del contenido propio del dominio.
Puntualicemos algo más:
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) Las limitaciones, al no representar otra cosa que una anormalidad en el estatuto normal de la propiedad, afectan exclusivamente al dominio que restringen y no a otro. Aunque establecidas desde fuera y ajenas, en principio, a la esencia de la propiedad que limitan, desde el momento de su creación se integran en el contenido de tal propiedad, y a partir de entonces lo delimitan en el tiempo y en la forma que fueron queridos por la voluntad creadora. Al constreñir a un dominio determinado, delimitan las facultades de su titular, aun cuando cambiare después.
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) En cuanto a las delimitaciones, al integrarse en el contenido del dominio, afectan a toda propiedad, siquiera con diferente signo según su especial destino. Por ello, puede hablarse de:
- Delimitaciones de la propiedad urbana (sirva de ejemplo la legislación del Suelo y la de Viviendas de Protección Oficial).
- Delimitaciones de la propiedad rústica (como los patrimonios familiares, Unidades mínimas de cultivo, Explotaciones familiares, Concentración Parcelaria, Ordenación Rural); y
- Delimitaciones de la propiedad tanto rústica como urbana (como los tanteos y retractos legales).
Expuesto así el contenido de ambas clases de restricciones, cabe hablar de su publicidad.
Por lo que se refiere a las limitaciones, al ser -repetimos- una mera anormalidad de un derecho normalmente ilimitado, requieren una publicidad que, al exteriorizarlas, revelen crga omnes su existencia y su extensión. Por eso, tales limitaciones deben acceder al Registro de la Propiedad para publicar frente a tercero la restricción de poderes y de contenido que de otro modo no sería conocida. La constancia registral del acto limitativo es inmediata, no derivada ni presumida, sino especial y concreta (recuérdense las titularidades condicionadas, las aplazadas, las revocables, las reversibles...).
Exceptúanse, no obstante, aquellas prohibiciones que, impuestas por la Ley, surgen, por ejemplo, como limitaciones anormales ocasionadas por una circunstancia especial del individuo que requiere -como dice De Castro- una capacidad concreta para la realización de un acto (cónyuge respecto al otro cónyuge) o por un destino especial de los bienes (herencia de persona declarada fallecida judicialmente). La publicidad de estas prohibiciones puramente subjetivas no es directa ni especial, sino derivada y presumida.Page 795
Si se inscribe la adjudicación a favor del heredero del declarado fallecido, en el acta de inscripción constarán los datos de su adquisición, y de aquí se puede entresacar que para ese heredero rige la prohibición del artículo 196 del Código civil, no porque lo diga el Registro -que no lo dice-, sino porque lo establece el Código. De igual modo, si la adquisición la realiza el cónyuge, en la inscripción constará su estado civil y, por ende, la imposibilidad de transmitir al otro cónyuge, ya que así lo dispone el Código civil, no el Registro.
Pero en lo que respecta a las delimitaciones, la cosa se complica, pues
- Si, por un lado, se configuran como contenido normal del dominio, no necesitarán de una publicidad especial; basta con que se publique el dominio para que todos los terceros tengan conocimiento de cuáles son las facultades delimitadas del propietario; pero
- Por otro, si las delimitaciones se imponen en función de un interés general, y habida cuenta de que ese interés, a fuerza de ser abstracto, no resulta específico ni en su contenido ni en su titular, necesitarán de una publicidad, ya directa (exteriorizando cada finca su propia delimitación), ya indirecta (concretando suficientemente el interés general que, para cada tipo de propiedad y para cada municipio, zona o región, será diferente).
Para nosotros, la publicidad de las delimitaciones es incontrovertible, igual que lo es la de las limitaciones; y es que, a nuestro entender, las primeras sufren estos dos condicionamientos:
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) Aun cuando en el artículo 348 del Código civil el legislador se reservó un amplio crédito al establecer que «la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes», lo cierto es que el dominio en nuestro Derecho sigue, en principio, apegado al individualismo decimonónico. La propiedad, ciertamente, ha ido evolucionando en su significado y en su función; pero el artículo 348 continúa con su misma redacción y sienta un principio general (goce y disposición sin límites), sólo condicionado por una excepción (delimitaciones establecidas por otra Ley). Es decir, mientras no surja una Ley que delimite el contenido dominical bajo molde societarios, regulando un nuevo estatuto para la propiedad total, ésta deberá presumirse como sometida al viejo principio individualista.
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) A pesar de que, publicado el Código civil, el legislador utilizó cumplidamente ese crédito que se había reservado en el artículo 348, elaborando leyes con matices socializadores, es de notar cómo las delimitaciones por ellas establecidas no tienen el mismo significado ni son las mismas para cada amplio grupo dePage 796 propiedad. Así, las unidades mínimas de cultivo no son idénticas para todas las regiones o zonas de la nación; las delimitaciones urbanísticas no recaen indiscriminadamente sobre todos los núcleos urbanos ni, dentro de cada uno de ellos, afectan a toda su extensión superficial en la misma medida; los retractos arrendaticios, por ejemplo, tienen amplitud diferente según recaigan sobre la propiedad rústica o la urbana, y el estatuto de la propiedad concentrada resulta sensiblemente distinto de la no concentrada.
De cuanto acabamos de exponer resalta, a nuestro juicio, la necesidad de una publicidad específica de las delimitaciones. No basta -creemos- con una norma general creadora de la delimitación si esa norma no clarifica la limitación que afecta a una finca en concreto como inmersa en un determinado grupo dominical y afectada por el estatuto propio del mismo. Y si la publicidad es necesaria para las delimitaciones del dominio, podemos preguntar: ¿que medio será el utilizable?
Para Pugliatti 1, el fenómeno de la publicidad está constituido por aquel complejo de mecanismos dispuestos por el ordenamiento jurídico a fin de hacer posible el público conocimiento de determinados actos, hechos o eventos, consiguiéndose una «cognoscibilidad legal» equivalente a un conocimiento efectivo.
Trasplantada esta concepción a nuestro Derecho, cabe distinguir, por un lado, el fin perseguido, y, por otro, el medio utilizable.
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Fin perseguido.
Se trata de una serie de mecanismos de la más diversa especie que deben llevar consigo todo lo necesario para conseguir esa cognoscibilidad legal, es decir, para dar posibilidad a que sea conocido públicamente un determinado acto, hecho o evento.
El mecanismo puede haber sido creado:
- Con fines diferentes de la publicidad aunque produzca consecuencias publicitarias. En tal sentido la posesión, con el contacto material que supone sobre la cosa poseída, es creada de modo inmediato para dar seguridad al poseedor (segundad estática); pero ese mismo contacto material excluye la actuación de otras personas provocando una publicidad frente a terceros de que la posesión existe en favor de una persona aunque, desde luego, sin determinación del título en que es poseída.
- Con exclusiva finalidad publicitaria, como ocurre con el Registro de la Propiedad. La registración, concebida en sí mismaPage 797 como una formalidad añadida al acto constitutivo -salvo cuando fuere constitutiva de tal acto-, produce la consecuencia de dar publicidad erga omnes a una determinada titularidad con su extensión concreta, sus cargas, sus limitaciones, poniendo al público en situación de conocerla. Si la registración, como asiento practicable, culminación del procedimiento registral, es, en términos generales, una formalidad, la publicidad que ocasiona es puro derecho sustantivo que desemboca en un par de presunciones:
- Una presunsión iuris tanium de que el derecho existe y pertenece a su titular en propiedad y...
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