Temas de inmatriculacion
| Autor | Antonio Ventura-Traveset y González |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1-16 |
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Temas de inmatriculacion *
Procedimientos inmatriculatorios (Continuación)
De modo expreso no regula la Ley este procedimiento, pero si se observa que el artículo 198 sólo exige el acta de notoriedad cuando en aquél no se acredite de modo fehaciente el título dispositivo del fransmitente o enajenante, si bien es lo cierto que puede haber casos en que, no conteniendo el título público acreditado el referido extremo, el documento sea inscribible. Para ello basta aplicar el párrafo 2.° del artículo 205 de la Ley reformada, en el que faculta al Re-Page 2gistrador para tomar las cinrcunstancias esenciales de la adquisición anterior de otros documentos presentados al efecto y distintas del lítalo público inmatriculable. Como se puede apreciar, en este procedimiento el Notario no ha creado un título para su inmatriculación sino que se ha limitado a la aplicación estrecha del artículo 174 del reglamento notarial, haciendo relación de los títulos de adquisición, por lo que, a falta de su presentación., afirmen los interesados bajo su responsabilidad. Y entonces surgo, con líneas absolutamente precisas, un procedimiento ínmatriculatono cuya competencia radica exclusivamente en el Registrador, en funciones de Juez territorial. La constancia de modo fehaciente, de haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, se verifica ante el Registrador, que loma las circunstancias esenciales de la adquisición anterior de otros títulos distintos del principal y desde luego fehacientes.
Esta prueba ante el Registrador tiene, desde luego, una exclusión (censurable, a nuestro modo de ver) : la prueba de testigos, admisible en el expediente de dominio y hasta cierto punto en las actas de notoriedad. Pero, en materia de prueba escrita, goza, de nuestro entender, el Registrador de una perfecta autonomía para juzgar con arreglo a la crítica racional y no con prueba tasada, la prueba escrita aportada por el transmitente. Es una verdadera función registral, en la que, como queda dicho, el Registrador actúa como Juez territorial, y conviene recordar que con ello no se hace sino aplicar la teoría general del procedimiento de inscripción en los libros del Registro, que, al decir de la resolución de 10 de abril de 1934, encuentra sus más fundamentales normas en la tramitación de los actos de jurisdicción voluntaria y no puede exigirse que la prueba aducida ante el Registrador se desenvuelva en forma contradictoria, sino que ha de ser practicada en documentos y manifestaciones que sean garantía suficiente de la legalidad del acto inscrito y de su autenticidad frente a tercero.
El procedimiento registral de inmatriculación sigue las normas generales de rogación, calificación, inscripción, a los que se agregan, basados en el principio del consentimiento, la certeza de que el titular es el verdadero dueño, a virtud de otros documentos, acogiéndose al principio nemo dat quod non habet.
Ya Díaz Moreno afirma que frecuentemente en el Registro es necesario acreditar un hecho o circunstancia, sin cuya realización no se tiene por perfecto e inmediatamente inscribible un título, y se llamanPage 3 documentos complementarios de los principales los que se emplean para aquel objeto. No son, por tanto, títulos, porque en ellos no funda su derecho la persona a cuyo favor ha de hacerse la inscripción.
La inmatriculación, en el procedimiento estrictamente regístral, se reduce a la aportación y examen o calificación de estos documentos complementarios presentados.
Al discutirse la Ley de 1909 en el Senado, se planteó la duda de qué alcance tendría este examen, y el Sr. Lastres decía,, contestando al Sr. Tormo: "El Registrador no tendrá que apreciar con criterio propio el documento anterior justificativo del derecho del transferente. Examinará el título y verá si reúne las condiciones del Código civil, y si no tiene estas condiciones y no le merece fe, el Código civil determina lo que es documento fehaciente, y si es uno de éstos se estimará aplicable la Ley.
¿Y cuáles son estos documentos fehacientes?
En un principio, los privados no se estimaron fehacientes; sin embargo, el artículo 87 del reglamento, recogiendo la doctrina de un trabajo del Registrador D. Miguel Poole en la Junta Central de la Asociación de Registradores 1, admitió como fehacientes los privados a que se refiere el artículo 1.227 del Código civil.
Morell y Terry admite como documento fehaciente, los documentos privados y las particiones privadas con nota de haber satisfecho los derechos reales; las manifestaciones de bienes hereditarios con igual nota; en cuanto al Catastro, si acredita la inclusión en el mismo, fundándose, como debe ser, en documento aún no liquidado, a pesar del precepto que exige esta liquidación, ha de estimarse también como documento fehaciente a los efectos del artículo 87 del reglamento.
La Ley de Ultramar consideraba fehacientes las escrituras de arrendamiento de los diez últimos años, en las cuales se hiciere mención del título universal, las diligencias judiciales de posesión, apeo o deslinde y las sentencias en los interdictos.
La Orden de la Dirección de Registros de 30 de diciembre de 1909, que admitió la justificación del título del transferente mediante documentos fehacientes, dio origen a una variada jurisprudencia, de la que hemos de citar la resolución de 22 de marzo de 1911, según laPage 4 cual las adquisiciones comprendidas en el artículo 21 de la Ley Hipotecaria exigen la presentación del título universal, el documento que justifique habérsele sido transmitido el derecho, el fehaciente que justifique que se hallan comprendidos en él los bienes que se traten de inscribir, y, para justificar los transferentes su derecho, un documento del que expresamente resulte la adquisición de las fincas o inmuebles transmitidos.
Nosotros, en nuestro trabajo sobre la actual práctica jurídica en la inmatriculación. al amparo del párrafo 3.° del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, citábamos la resolución de 4 de marzo de 1868, según la cual el hecho del fallecimiento determinaba en las sucesiones hereditarias la fecha de la adquisición, y por lo tanto ésta es la que hay que tener en cuenta para saber cuándo adquirió su derecho el transmitente. En cuanto a la diversidad de opiniones recogidas por nosotros en el expresado trabajo, hoy han pasado a la historia ante los categóricos términos del art. 205.
Pueden citarse también la sentencia de 12 de febrero de 1886. el acto de conciliación con avenencia tiene autoridad de cosa juzgada. Lo convenido, pues, en dicho acto, puede servir de título del transferente.
También el documento privado no liquidado con nota de reintegro extendida por el Juez municipal con arreglo a la Ley del Timbre es fehaciente.
La resolución de 4 de mayo de 1926, según la cual, adjudicada la mitad de una finca a una heredera, es documento fehaciente el testamento de la esposa del causante, el hecho de que éste poseyó la finca desde la muerte de su mujer, unido al de que una mitad de la finca ya ha sido inscrita por igual procedimiento, determinan la posibilidad de la inscripción de la otra mitad, sin una prueba taxativa escrita, sólo por medios indirectos.
Se pregunta por los tratadistas, y nos inclinamos por un criterio benévolo a favor de la inmatriculación, si las certificaciones expedidas por los Colegios Notariales con arreglo a la Ley su reconstrucción con relación a protocolos destruidos, pueden servir de base al dominio del transferente.
También la práctica presenta el caso de la expresión de un título equivocado de la adquisición por el transferente y puede y debe arec-Page 5tificarse por otra escritura posterior que, unida a la prueba oportuna, facilitaría la inmatriculación.
Es interesante, con relación al Catastro, la resolución de 23 de mayo de 1944, que establece que el procedimiento establecido en el párrafo 3.° del artículo 20 de la Ley debe prevalecer cuando se trate de fincas identificadas y con linderos ciertos, que excluyen la posibilidad de perjuicio para tercero, identificación que resulta no sólo del croquis unido al título presentado sino del certificado del plano del Catastro parcelario que se aportó al Registro, y que poner en duda la validez de este documento oficial, que debe ser fiel reflejo de su matriz, equivaldría a negar la más mínima eficacia a lo establecido en el párrafo 2 " del artículo 37 de la Ley de 23 de marzo de 1906 sobre Catastro parcelario, de indiscutible importancia a los efectos de facilitar la inmatriculación de las fincas rústicas.
Se ha discutido también si la prueba de la anterior adquisición puede ser posterior al título presentado.
El texto de la Ley exige sólo que so acredite de modo fehaciente el título dispositivo, o haber adquirido el derecho antes de la fecha del título público, o que se acredite mediante otros...
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