El suelo urbano en la Ley 6/1998 sobre régimen del suelo y valoraciones
| Autor | Sebastián Grau Avila. |
| Cargo | Abogado y Técnico Urbanista |
-
INTRODUCCION
La publicación y entrada en vigor de la Ley sobre régimen del suelo y valoraciones de 13 de abril de 1998 ha obligado a quienes operamos en la aplicación del derecho administrativo urbanístico a una relectura de textos que, a pesar de su relativa actualidad, habíamos guardado ya en las estanterías menos accesibles de las bibliotecas. Y es que los últimos diez años de producción de derecho urbanístico son asimilables al transcurso de largos lustros, necesarios en otras ramas del Derecho para la renovación de sus leyes, de manera que las aportaciones doctrinales de finales de los ochenta se nos aparecían ya como carentes de valor. Parece que con la nueva ley «urbanística» se ha querido cerrar un paréntesis y que estamos obligados a volver a los esquemas y valores manejados bajo la vigencia de la legislación de 1975-1976. Los títulos de las nuevas publicaciones, además de resultar «historia» al cabo de un año de su aparición, hacen precisamente referencia a un «antes» y un «después». En este sentido, es paradigmática la obra de LUCIANO PAREJO, Legislación general vigente en materia de urbanismo tras la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997. Debemos, pues, archivar el principio de la integración del contenido urbanístico de la propiedad inmobiliaria mediante la adquisición sucesiva de derechos (Ley de 1990 y texto refundido de 1992) y volver al esquema clasificación-régimen jurídico (derechos y deberes). Lo esencial es la clase de suelo en que resulta incluido el terreno, para, desde ahí, aplicarle el régimen de derechos y deberes. Esta es la estructura de los artículos 76 y siguientes de la Ley de 1976 y es la estructura de los artículos 7 y siguientes de la Ley de 1998. Sin embargo, las formulaciones de la nueva Ley y el régimen jurídico que establece parece que vienen a diluir la rígida distinción entre las tradicionales clases de suelo, al establecer un suelo urbano puro, un suelo urbano asimilable al urbanizable, un urbanizable puro y un urbanizable más parecido al antiguo no programado. Esta variedad de situaciones comporta una muy esencial distinción de regímenes jurídicos, con los consiguientes efectos en cuanto a deberes de los propietarios y en cuanto al correlativo valor de los aprovechamientos otorgados. En consecuencia, resulta esencial profundizar en los criterios que la Ley fija para definir los terrenos que resulten incluidos en una u otra clase de suelo, para después analizar las peculiaridades de los respectivos regímenes de derechos y deberes. Conviene adelantar que el objeto de este estudio es exclusivamente el suelo urbano, donde, a nuestro parecer y a pesar de lo «espectacular» de las innovaciones en el suelo urbanizable, se centran las innovaciones más importantes y donde pueden plantearse mayores conflictos en la aplicación de la norma.
-
UNIDAD Y DIVERSIDAD EN EL SUELO URBANO
Obviando la ficción de la Ley de 1976, según la cual el suelo era urbano en virtud de las determinaciones del planeamiento general, basadas a su vez en la concurrencia fáctica de servicios o consolidación edificatoria, el artículo 8 de la Ley de 1998 pasa a definir directamente el suelo urbano como el que cuenta con tales servicios mínimos, sin aludir a la necesidad de que el plan revalide esta definición. Se trata, por tanto, de un mandato directo al planificador, si bien la norma ha eludido pronunciarse tan explícitamente para no ser tachada de «ley urbanística». Para definir el suelo urbano -y también para definir el urbanizable- la ley acude al concepto de «transformación», entendida como mutación de un suelo naturalmente rústico por otro suelo dotado de los servicios propios de los terrenos edificables. Transformar es mutar o hacer que una cosa cambie de estado, forma o lugar. En consecuencia, el suelo urbano es el que ya ha cambiado, el que no puede considerarse de ninguna forma rústico o virgen, el que ha sufrido la operación quirúrgica de la urbanización, deviniendo no apto para los usos naturales. En esta misma línea, el suelo urbanizable del artículo 10 es el que puede ser objeto de transformación, es decir, el que no reúne ningún impedimento para ese cambio. Por lo tanto, aquí hallamos un concepto unitario del suelo urbano: el que ya ha sido transformado en urbano. El criterio básico para determinar cuando se ha producido esta transformación es, de acuerdo con el apartado a) del artículo 8, la existencia de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica. Nótese que éstos serían, escueta y llanamente, los servicios básicos y primarios para que el terreno fuese ya transformado.
No se requiere, por tanto, un acceso de determinadas características (pavimentación y aceras), ni que la evacuación sea mediante depuración, ni que el suministro de energía eléctrica se haya completado con el alumbrado...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba