Suelo, subsuelo y cimentaciones
| Autor | Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Abogado |
El primero de los elementos comunes que cita el artículo 396, es el >.
No define el legislador lo que por > ha de entenderse. Y, en verdad, que resul ta un poco difícil delimitar su contenido, a pesar de la importancia que ello puede tener.
Para VENTURA-TRAVESSET,[1] el suelo es sinónimo de >, y viene a ser >, aun cuando en sentido amplio quepa con siderarlo también como >.
PERÉ RALUY[2] considera como suelo >.
ALBERT [3] estima que >.
BATLLE,[4] por su parte, emplea los términos > y >, y dice que este ele mento común >, pero >. >, empezando a partir de este límite el subsuelo. Por la superior agrega dicho autor el suelo, como cosa común, acaba en el comienzo de obra de fijación del pavimento de la primera estancia horizontal del edificio. Termina diciendo, que >.
Para nosotros, el legislador, al hablar de > quiso referirse indudablemente al > o terreno sobre el que el inmueble se haya levantado, porque el artículo 396 cita también como elemento común a los >.
Discútese por algún sector doctrinal sobre la naturaleza del suelo como elemento común. Nosotros creemos: 1.º que, en principio, el suelo ha de presumirse elemento común en tanto no se demuestre lo contrario, puesto que, como tal, lo concibe el artículo 396 del Código civil en su nueva redacción; 2.º que si existe un elemento común que pueda pertenecer a terceros es precisamente éste, pudiendo, por tanto, estar separada la pro piedad del suelo y del edificio construido sobre el mismo, ora porque el titular haya enajenado el derecho de superficie, constituyendo el superficiario una propiedad de este tipo; ora porque se haya reservado la propiedad del suelo al enajenar lo construi do; 3.º que para el supuesto de que esa propiedad superficiaria no haya surgido, hay que admitir que el suelo es un elemento común, y que la propiedad del mismo de un valor extraordinario en todas las fincas, para el porvenir en las de reciente construcción, y actualmente en las antiguas, a punto a veces de ser derruidas ha de pertenecer a los propietarios en proporción a la cuota que tengan de los gastos que origine su existencia o gravámenes que le afecten; 4.º que la propiedad del suelo, en caso de ser indepen diente de la de lo edificado, puede pertenecer a un extraño, al primitivo propietario constituyente, a uno de los propietarios individuales, o a varios en comunidad.
En el ámbito jurisprudencial, cabe destacar:
La Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 1964, al estimar que el hecho de estar dividida una casa por pisos no quiere decir que la comunidad haya de exten derse, por ministerio de la ley, a lo que real y efectivamente no forma parte de la edifi cación levantada, como ocurre con el terreno circundante.
La de 19 de febrero de 1971 del mismo Alto Tribunal (Ar. 1.971), afirma que el sóta no no es por sí solo elemento común, pero no puede construirse por el titular de los bajos sin la autorización de todos los titulares después de nacida la propiedad horizon tal, ya que el suelo es común.
Puede ocurrir que el suelo no sea disfrutado por nadie, pero lo más frecuente será que constituya precisamente la base de la planta baja del inmueble. En este caso, aun perteneciendo a la comunidad o a un tercero, y debiendo incluso presumirse tal, cabe que el disfrute del mismo sea exclusivo del propietario de cada planta baja.
Problemática
1) Excavaciones y rebajas en el suelo.
El derecho, no puede permitir que la utilización sobrepase las normas ordinarias, ni dará derecho al que lo disfrute a realizar obras que hagan variar su configuración, como excavaciones, rebaje del terreno, etc.
En este sentido:
La Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 1967, al afirmar que no cabe efectuar obras que excedan de lo normal tolerable en las excavaciones de dos metros de profundidad y seis de largo.
La del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 1984 (Ar. 1.438) ha declarado que tal comunicación y excavación afecta a la estructura del inmueble a un elemento común, por lo que sólo es posible llevarlo a cabo con el consentimiento unánime, no siendo óbice a ello lo que dispone el artículo 350 del Código civil, ya que no es posible para igualarse el propietario de un terreno para efectuar excavaciones sin otras limitaciones y salvedades que las > y con sujeción a lo dispuesto en la Ley de minas y aguas y en los reglamentos de policía, con las facultades que corresponde a los partí cipes en una propiedad horizontal, a quienes en el ap. 1 del artículo 7 de la ley se auto riza para que modifiquen con ciertas limitaciones al respectivo piso o local de que sean titulares, más consignando a continuación en el párrafo 2.º la prohibición terminante de que cada propietario >.
La de 30 de noviembre de 1984 del mismo Tribunal Supremo (Ar. 5.692) al declarar que el propietario de un local no puede sin autorización de la comunidad socavar el sue lo para dar al mismo una altura adicional de 48 centímetros, creando una entreplanta.
En el mismo sentido la de 28 de noviembre de 1970 de la AT de Pamplona en un supuesto de rebaje de suelo para crear un entrepiso. La de 4 de julio de 1970 de la AP de Bilbao con motivo de la exacción del suelo para crear un sótano; la de 27 de noviem bre de 1973 de la AT de Burgos, en un supuesto de una excavación de 50 centímetros realizada en la parte trasera de un local para dotar de altura a la entreplanta.
Y la de 27 de febrero de 1985 de la AT de Burgos ( RGD , 1986, p. 3.419) al afirmar que el rebaje de un suelo de un sótano afecta al elemento común de éste por el hecho de haber quitado la solera de hormigón rebajándolo al nivel de unos diez centímetros, sin llegar a las zapatas sustentadoras de los pilares del edificio.
2) ¿El derecho a edificar sobre el vuelo de la finca abarcará también el de hacerlo debajo del solar? En principio hemos de interpretar cualquier cláusula al efecto creando este derecho de suelo en sentido restrictivo.
El suelo o solar en su sentido más estricto o propiamente dicho, como terreno que sirve de sustentación a una edificación. De él hemos de distinguir el terreno no edificado que rodea a ésta, forme parte físicamente del mismo, y pueda servir a distintos fines, ora como base de otra edificación de menos importancia y que esté subordinada a la primera, ora a patio o jardín, zona de entrada, etc.
La Ley de propiedad horizontal no cita este terreno como elemento común, ni antes ni después de la Ley de reforma.
Si el > propiamente dicho decíamos que no tiene forzosamente que ser de la propiedad común de los propietarios, con más razón el terreno no edificado, ya que es posible que tanto dicha propiedad como el simple uso pertenezcan con carácter exclusivo a uno o varios de esos propietarios:
a’) Supuesto de propiedad privativa. Si en virtud de título previo o por acuerdo unánime de los propietarios, se enajenase a uno de ellos o a un tercero la propiedad de ese terreno, se constituiría, por segregación, una nueva finca, con independencia total de la dividida por apartamentos si ello fuera posible (como en el supuesto de un terreno...
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