La subasta del bien inmueble hipotecado en el concurso

Autor:Alfonso Muñoz Paredes
Cargo del Autor:Magistrado del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Oviedo. Magistrado Especialista CGPJ en asuntos propios de lo Mercantil
Páginas:429-435
RESUMEN

1. Introducción - 2. El avalúo - 3. Certificación de dominio y cargas - 4. La posición de ejecutante

 
ÍNDICE
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1. Introducción

Común denominador de los procedimientos concursales es la presencia de un acreedor hipotecario. Naves, solares, promociones en curso o concluidas, son la contrapartida más corriente de un préstamo con garantía de esta naturaleza. Sabido es que el art. 56 de la Ley Concursal impone al acreedor hipotecario ciertas limitaciones a su facultad ejecutiva ("justo sacrificio" lo denomina la Exposición de motivos de la Ley 22/2003), de suerte que cuando el bien sobre el que recaiga la garantía real esté afecto a la actividad profesional o empresarial del concursado o a una unidad productiva de su titularidad, no podrá aquél iniciar la ejecución o realización forzosa de la garantía hasta que se apruebe un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio de este derecho o transcurra un año desde la declaración de concurso sin que se hubiera producido la apertura de la liquidación. Fuera de este supuesto, esto es, cuando el bien no esté ligado a la actividad empresarial o profesional por un vínculo de afección, ya económica, jurídica o funcional1, la

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ejecución hipotecaria podrá discurrir libre de toda atadura ante los juzgados de primera instancia2. La saturación del mercado inmobiliario español hace que, en ocasiones, la entidad bancaria acreedora no muestre especial interés en iniciar la actuación ejecutiva, por lo que no es extraña la entrada en juego del art. 57.3 , a cuyo tenor " a bierta la fase de liquidación, los acreedores que antes de la declaración de concurso no hubieran ejercitado estas acciones perderán el derecho de hacerlo en procedimiento separado. Las actuaciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaración de concurso se reanudarán, acumulándose al procedimiento de ejecución colectiva como pieza separada". Este límite preclusivo, de cercano parentesco al previsto en el art. 55.2 para las ejecuciones administrativas y laborales, produce sus efectos ipso iure, por el mero dictado de la resolución que determine la apertura de la fase de liquidación3, y con independencia de que el bien merezca o no la calificación de "afecto"4.

Situados en esta coyuntura, despojado el acreedor hipotecario de su privilegio procesal, debemos cuestionarnos si su posición creditoria ha sufrido merma alguna. Una respuesta irreflexiva, basada en la lectura aislada del art. 155.1

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("el pago de los créditos con privilegio especial se hará con cargo a los bienes y derechos afectos, ya sean objeto de ejecución separada o colectiva") podría llevarnos a concluir que aquella posición permanece incólume, de modo que al acreedor hipotecario le resultaría indiferente la realización en el seno del concurso del bien hipotecado. Mas un estudio detenido de la normativa concursal y procesal civil echa por tierra tan precipitada conclusión.

Vayamos por partes. ¿Qué dice la normativa concursal a este respecto? El art. 149.1 dispone que "de no aprobarse un plan de liquidación y, en su caso, en lo que no hubiere previsto el aprobado, las operaciones de liquidación se ajustarán a las siguientes reglas: (...) 3. Los bienes a que se refiere la regla 1, así como los demás bienes y derechos del concursado se enajenarán, según su naturaleza, conforme a las disposiciones establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil para el procedimiento de apremio. Para los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial se estará a lo dispuesto en el apartado 4 del artículo 155".

Por su parte el art. 155.4 reza así:

"La realización en cualquier estado del concurso de los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial se hará en subasta, salvo que, a solicitud de la administración concursal o del acreedor con privilegio especial dentro del convenio, el juez autorice la venta directa o la cesión en pago o para el pago al acreedor privilegiado o a la persona que él designe, siempre que con ello quede completamente satisfecho el privilegio especial, o, en su caso, quede el resto del crédito reconocido dentro del concurso con la calificación que corresponda.

Si la realización se efectúa fuera del convenio, el oferente deberá satisfacer un precio superior al mínimo que se hubiese pactado y con pago al contado, salvo que el concursado y el acreedor con privilegio especial manifestasen de forma expresa la aceptación por un precio inferior, siempre y cuando dichas realizaciones se efectúen a valor de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y valoración por entidad especializada para bienes muebles.

La autorización judicial y sus condiciones se anunciarán con la misma publicidad que corresponda a la subasta del bien y derecho afecto y si dentro de los diez días siguientes al último de los anuncios se presentare mejor postor, el juez abrirá licitación entre todos los oferentes y acordará la fianza que hayan de prestar".

De este precepto se deduce la existencia de cuatro formas de realización del bien hipotecado, a saber: la que determine el plan de liquidación y, en su defecto, la venta directa, la cesión pro soluto o pro solvendo o la subasta. De estas cuatro opciones alternativas vamos a centrar nuestro estudio en la última de ellas.

¿Qué interés puede tener el estudio de la subasta de un inmueble hipotecado si la Ley de Enjuiciamiento Civil regula hasta la extenuación el detalle de la operativa procesal a seguir? Todo, cabría decir. En efecto, la inadecuación de

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las normas que disciplinan la ejecución singular en la LEC con las especialidades de la ejecución universal que comporta el concurso plantea no pocos problemas. Sin ánimo exhaustivo, vamos a abordar el examen de algunos de ellos:

¿Debe procederse al avalúo del bien en los términos de los arts. 637 y ss. LEC o, por el contrario, se impone acudir al avalúo efectuado al...

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