Notas características y ventajas e inconvenientes que presenta la realización de una promoción en régimen de comunidad y la construcción de viviendas en régimen de cooperativa. Especial incidencia en el régimen legal de las cooperativas de vivienda

Autor:Enrique Gadea Soler
Cargo del Autor:Profesor Titular de Derecho mercantil de la Universidad de Deusto
Páginas:399-406
 
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1. Promoción en régimen de comunidad de bienes
1.1. ¿En qué consiste una promoción en régimen de Comunidad?

Una comunidad de autopromotores es la unión de un determinado número de personas para construir sus propias viviendas. Desde el primer momento, el comprador es dueño de su parte del suelo y de la edificación que sobre éste se va construyendo. Lo habitual es que la comunidad encomiende todas las gestiones necesarias y la construcción de la obra a una gestora. De esta manera, los miembros de la comunidad o copropietarios se ven liberados de realizar cualquier gestión o trámite relacionado con la promoción., incluida la obtención de financiación. Se trata de un modelo seguro, cuyas ventajas trataré de explicar brevemente.

Para empezar, los precios son cerrados, por lo que, si hay desviaciones en el presupuesto, las asume la gestora, no el comprador.

En segundo lugar, el comprador sabrá desde el primer momento si va a contar con financiación cuando se le entregue la vivienda porque la entidad financiera le hace un estudio previo que le despejará esta duda. Así se evita el gran problema de no tener financiación cuando las viviendas están terminadas y además no poder recuperar lo pagado hasta la entrega de llaves, como le ha pasado a mucha gente.

Por otro lado, la seguridad es absoluta porque la comunidad no arrancará las obras hasta que no se alcance un número mínimo de miembros que, a su vez, sean merecedores del préstamo hipotecario desde el primer momento.

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Finalmente, todas las cantidades aportadas por los copropietarios son ingresadas en una cuenta especial de la comunidad, bloqueada y controlada por la entidad financiera, de la que la gestora solo puede disponer para efectuar los pagos que exija el buen fin de la promoción.

1.2. Aspectos jurídicos relativos a la constitución y gestión de la Comunidad
1.2.1. Constitución de una Comunidad de Bienes

En el acto de constitución de una Comunidad de Bienes estarán presentes todos sus componentes, los cuales se repartirán entre sí el Bien adquirido, en base a las aportaciones económicas que para la compra haya realizado cada partícipe. En el acto de constitución se aprueban los Estatutos de la Comunidad de Bienes que son el documento esencial en el que todos los partícipes marcan la forma de funcionamiento de la Comunidad de Bienes, y la manera de administrar conjuntamente el Bien inmueble adquirido. En los Estatutos se expresará con absoluta claridad el motivo por el que se constituye la Comunidad de Bienes y los objetivos que se pretenden conseguir (normalmente la construcción de las viviendas). Igualmente vendrán reflejados en los Estatutos los órganos de gobierno y representación de la Comunidad de Bienes y su forma de funcionamiento.

1.2. 2 El Órgano Ejecutivo

Puesto que las Comunidades de Bienes están formadas por personas físicas, son estas personas las que deciden acerca de cualquier actuación que la Comunidad de Bienes emprenda con el fin de cumplir sus objetivos.

Las reuniones que se produzcan entre los comuneros tendrán carácter de Junta General, siendo ésta soberana en sus decisiones.

Una vez constituida la Comunidad de Bienes, ésta puede legalmente designar de entre sus componentes a los que serán sus representantes frente a terceros, los cuales conformarán la Junta Directiva de la Comunidad de Bienes.

La Junta Directiva es la encargada de llevar a cabo las acciones que se aprueben en las distintas Juntas Generales.

1.2.3. La figura de la gestora en la Comunidad de Bienes

La gestora de la Comunidad de Bienes es la encargada de conseguir que se cum-plan los objetivos de la Comunidad de Bienes.

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En el caso de una promoción inmobiliaria, la gestora es también la “gestadora” de la promoción, captando a priori el Bien inmueble que va a comprar la Comunidad de bienes y a los componentes de la misma.

La gestora de una promoción en régimen de Comunidad de Bienes, tendrá que presentar, a todos los interesados en ingresar en el seno de la Comunidad, los pertinentes estudios económicos, los de arquitectura e ingeniería, los planes de pago de cada comunero, y, en resumen, todo lo preciso para que los interesados en pertenecer a la Comunidad de Bienes puedan decidir su entrada en la misma con el mayor número de datos.

Una vez constituida la Comunidad de Bienes, la gestora es la trabajadora de la misma, y se encargará de realizar todas...

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