La reserva del dret de sobreelevació i subedificació en un règim de propietat horitzontal: l´article 553-34 del Projecte de Llibre Cinquè del Codi civil de Catalunya
| Autor | Lídia Arnau Raventós |
| Cargo | Professora Ajudant de Dret Civil de la Universitat de Barcelona |
| Páginas | 153-160 |
-
GENERALITATS. UBICACIÓ SISTEMÀTICA DE LA NORMA
L'article 553-34 del Projecte del Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya tracta de la reserva del dret de sobreelevació i subedificació en el marc del règim de propietat horitzontal. Essencialment se'n declara la seva validesa, si bé supeditada a l'observança d'un seguit de requisits de caràcter objectiu, que fan referència, fonamentalment, a la constància de la reserva i a les mencions que ha d'incloure. El Projecte no s'oblida de fer una referència a la durada del dret que, com a màxim i en els termes que es veuran, es fixa en trenta anys. Finalment, es fa al·lusió a l'exercici del dret i a les seves conseqüències: la construcció, de cop o successiva, de les noves plantes i l'assignació de quotes als nous espais i redistribució de les corresponents als preexistents. Així mateix, s'hi estableix qui està legitimat per instar la dita reassignació i com ha de procedir.
Sistemàticament, la disposició que es comenta s'ubica a la Subsecció 1ª de la Secció 2ª del Capítol 3er del Títol 5è, que és la relativa al Règim jurídic de la Propietat Horitzontal. Això ens fa pensar que, en principi, el precepte és susceptible de rebre aplicació tant a l'anomenada propietat horitzontal simple com als supòsits que al Projecte es configuren com a propietat horitzontal complexa. De fet, hom pot anticipar que no hi ha res en aquest darrer règim que permeti afirmar el contrari. Des d'aquesta mateixa perspectiva sistemàtica, és d'interès afegir que a l'article 553-34 del Projecte el precedeix el que tracta de la Modificació del títol constitutiu i el segueix el que desenvolupa determinats aspectes de la quota de participació1. La relació de l'article 553-34 amb una i altra disposició és més que evident. Per una banda, funciona a mode d'excepció a l'apartat 3 de l'article 553-33, que proclama la nul·litat de les previsions establertes pel propietari únic de l'immoble que impliquin una reserva de la facultat de modificació unilateral del títol o que li permetin decidir en el futur assumptes de competència de la junta (excepció també recollida a l'apartat a) del mateix article 553- 33.1). L'article 553-34 excepciona el règim exposat atès que en ell es declara la validesa d'una reserva establerta pel propietari de l'immoble que comportarà, inevitablement, la modificació del títol constitutiu. En seu de quota de participació, la previsió d'una reserva del dret de sobreelevació i subedificació esdevé un d'aquells «(...) supòsits legalment previstos (...)» dels què parla la segona proposició de l'apartat segon de l'article 553-35, en els que no caldrà l'acord unànime de tots els titulars dels elements privatius per tal de modificar les quotes. Pel cas d'exerci efectiu del dret, el Projecte legitima al titular de la reserva per realitzar la nova assignació de quotes i per fer-ho, literalment, «(...) sense el consentiment de la junta (...)».
-
L'EXTENSIÓ OBJECTIVA DE LA RESERVA: SOBREELEVAR, SUBEDIFICAR, I EDIFICAR AL MATEIX SOLAR
Pel que fa al contingut de la reserva, l'article 553-34 va més enllà del que anuncia la rúbrica que l'encapçala. D'acord amb l'apartat 1er del precepte, el dret reservat pot facultar al seu titular a aixecar noves plantes sobre l'edifici ja construït ('sobreelevació'), a construir per sota de l'edificació existent ('subedificació') i a '(...) edificar dintre del mateix solar(...)'. Aquest darrer supòsit descriu el cas d'un terreny que no ha quedat totalment ocupat per l'edificació que s'hi ha aixecat. En aquest context, el propietari es reserva el dret a construir-hi. La principal qüestió que es planteja és si la manca d'una construcció preexistent, que hauria de servir de suport a la nova edificació, només té transcendència material o si, pel contrari, és jurídicament rellevant. La qüestió reclama d'una aproximació prèvia a la naturalesa jurídica del dret de què parlem2. Més enllà de les diferents propostes doctrinals de configuració de la figura3, al nostre entendre, hi ha dos elements institucionals que ens faciliten la seva descripció: el dret a edificar i el dret de propietat que recau sobre l'edificació realitzada. Així, des d'una perspectiva dinàmica de l'exercici del dret, en el seu iter hom pot distingir dos moments clarament diferenciats: en un primer estadi, es reconeix al seu titular un ius aedificandi. Exercit aquest, s'atribueix al titular de la reserva un dret de propietat, ple i temporalment il·limitat, sobre l'edificació. Així doncs, un facere fa trànsit cap a un habere. L'estructura i contingut del dret al què entenem que fa referència l'article 553-34 és sempre la dita. Succeeix, però, que la terminologia emprada varia segons sia la realitat física. Si es tracta d'aixecar noves plantes sobre un edifici prèviament construït, parlarem de sobreelevació o sobreedificació (i de dret de sobreelevació o sobreedificació); si convé fer-ho pel dessota, el mot correcte serà el de subedificació (i de dret de subedificació) i, en darrer terme, si el dret faculta simplement a construir un edifici, parlarem d'edificació ( i de dret a edificar). És clar, però, que en aquest darrer supòsit esdevé pertorbadora la idea de concebre una separació indefinida, sine die, entre la propietat del terreny i la de l'edificació que s'hi aixeca, essent així que es deixaria pràcticament buida de contingut aquella primera titularitat. De fet, és precissament aquest argument el que tradicionalment s'ha adduït per tal de justificar la fixació d'una durada al dret de superfície4. Dit això, no ens ha de sobtar que hi hagi qui ha defensat que el tret diferenciador entre el dret de superfície i l'anomenat dret de vol recau, justament, en la preexistència o no d'una edificació, i ha reconduït cap el primer tots els supòsits en què el ius aedifiandi pren com a referència un terreny no edificat5. Aquesta línia d'argumentació implica admetre que les característiques del suport de la nova edificació (segons sigui un edifici preexistent o el solar) determinen la naturalesa del dret constituït, encara que només sigui per rebutjar la possibilitat de reconèixer una separació temporalment il·limitada entre la propietat de l'edificació i la del terreny6 7.
Plantejada així la qüestió, no ens sembla arriscat anticipar que l'estructura jurídica que proporciona el règim de la propietat horitzontal permet resoldre-la de forma satisfactòria. Recordem que és en el marc d'aquest especial règim jurídic immobiliari que el Projecte estableix la validesa del dret de sobreedificació i subedificació. Certament, quan la reserva ho és del dret a edificar dintre del mateix solar on prèviament s'ha aixecat un altre edifici, el seu exercici implica actuar materialment sobre el terreny, no sobre la construcció preexistent8. El punt d'inflexió cal cercar-lo en la condició d'element comú que té el sòl. Qui esdevingui titular dels nous elements privatius adquirirà una quota de participació en la titularitat del terreny, de tal manera que no es produirà una dissociació sine die entre la propietat de l'edificació i la del sòl sinó, que aquesta darrera s'adjudicarà pro indiviso als qui adquireixin els nous pisos o locals. Altrament dit, es tracta d'ampliar la propietat horitzontal ja existent i desembocar en un supòsit d'aquells que al Projecte es configuren com a propietat horitzontal complexa9. Així, l'edifici preexistent i el que es construirà a l'empara de la reserva esdevindran, molt probablement, subcomunitats integrades en un mateix conjunt immobiliari (article 553-52 del Projecte).
Justificat així el sentit del precepte, el seu comentari propicia que reprenem la qüestió abans esboçada, relativa a la possibilitat de constitució d'un dret de sobreedificació i...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba