Sentencia Tribunal Supremo (Sala 1.a) de 27 de noviembre de 2001
| Autor | Rafael Martínez Díe |
| Páginas | 124 - 136 |
COMENTARIO
La sentencia reproducida, como no podría ser de otra forma, resuelve la contienda planteada limitándose a reproducir la doctrina jurisprudencial que viene sosteniendo nuestro más Alto Tribunal en relación a los presupuestos causales y objetivos que deben concurrir para que sea factible ejercitar los derechos arrendaticios de adquisición preferente. En cualquier caso, una mejor comprensión de la doctrina jurisprudencial vertida sobre esta materia, hace recomendable incluir alguna reflexión sobre la naturaleza jurídica de tales derechos arrendaticios para, posteriormente, analizar los requisitos que deben concurrir para su ejercicio.
La doctrina tradicional incluye el tanteo arrendaticio en el género de los derechos reales de adquisición preferente, frente a lo que cabe oponer lo siguiente: a) los derechos arrendaticios de preferente adquisición no entrañan relación de inmediatividad ni de inherencia entre su titular y el objeto de su derecho, al no ser susceptibles de posesión, ni de tráfico jurídico, ni ser tan siquiera generadores de una situación jurídica embrionaria o latente merecedora de tutela jurídica; b) no surgen potencialmente con el arrendamiento sino cuando concurren los presupuestos legales necesarios para su ejercicio; c) su aparición depende de un acto extraño a la voluntad de su titular; d) su oponibilidad es relativa, alcanzando únicamente al arrendador y a su adquirente, pero no a toda la comunidad jurídica, etc.
Sirvan estas breves consideraciones para comprender que, en rigor, el tanteo arrendaticio es un límite legal, merecedor como tal de interpretación restrictiva, por el que se atribuye al inquilino una facultad jurídica potestativa, que en caso de ejercicio produce una mutación jurídico real.
Por lo que se refiere a los presupuestos que deben concurrir para que sea posible el ejercicio de los derechos arrendaticios de preferente adquisición, con referencia exclusiva a los arrendamientos de vivienda y ateniéndome al esquema tradicional, trataré por separado los requisitos subjetivos, objetivos, causales, temporales y formales.
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Legitimación activa
Las facultades legales de tanteo, tanto en su fase preadquisitiva como postadquisitiva, pertenecen al titular de la posición contractual de arrendatario, que esté ocupando la vivienda de forma efectiva (STS 9 de mayo de 1969) y con contrato válido y vigente en el momento en que surja la posibilidad de ejercitar la preferencia adquisitiva. Ello no obstante, conviene contemplar los siguientes supuestos:
1.1. Cesionarios o subrogados
No sólo tendrá la condición de arrendatario quien pruebe haber suscrito un contrato de arrendamiento urbano de vivienda sujeto a la LAU, sino quien acredite ser su cesionario o subrogado. Mas si la cesión o subrogación están aún en trance de consunción, es posible que se produzca una situación jurídica de pendencia durante la que exista incertidumbre sobre la identidad del inquilino, lo que no puede obstaculizar, más allá de lo previsto en el artículo 25 LAU, el derecho que ostenta el arrendador de disponer de un bien de su dominio.
1.2. Coarrendatarios
Los comentaristas de la vigente LAU al enfrentarse con el supuesto de pluralidad subjetiva en la posición arrendataria, se limitan a reiterar la doctrina jurisprudencial que se produjo bajo la égida del TR de 1964 (SSTS de 10 de abril de 1990 y 6 de mayo de 1991), destacando que el tanteo arrendaticio, en sus dos fases, únicamente puede ser ejercitado por todos los coarrendatarios.
Esta doctrina jurisprudencial hunde sus raíces en el viejo dogma romano que afirma "dominuium aut possesionem in solidum esse non possut", por lo que se considera inconcebible la existencia de derechos reales solidarios. Obsérvese que este criterio es tributario de una determinada concepción de los derechos reales, para la cual esta categoría sólo puede tener como base el "ius utendi" y el "ius fruendi", con lo que se hace evidentemente imposible la solidaridad en sede jurídico real. Ello no obstante, como enseña Diez-Picazo en sus Fundamentos, citando a Ballarín, la solidaridad es una forma de resolver un problema de actuación frente a terceros, lo que nunca acontece en los derechos de uso y disfrute. Pero en los derechos de adquisición preferente sí cabe la solidaridad cuando pertenecen a varios interesados, en cuyo caso su ejercicio podría realizarse por cualquiera de ellos con plenos efectos y, luego, en las relaciones internas se procedería al reparto del bien obtenido.
1.3. El cónyuge o conviviente «more uxorio» del arrendatario
Uno de los problemas más delicados que se produjo bajo la vigencia del TR de 1964, fue la de determinar en qué grado incidía en el arrendamiento el hecho de que el arrendatario estuviera casado o conviviera "more uxorio" con otra persona. Cabe enumerar las siguientes corrientes doctrinales: a) la que consideraba que la celebración del arrendamiento constante el matrimonio del arrendatario era causa de una titularidad ganancial, pese a que la suscripción del contrato se hubiera realizado por uno solo de los cónyuges; b) la que estimaba, con base en el carácter personal y relativo de la locación, que la posición de arrendatario la ostentaba exclusivamente el cónyuge que hubiera formalizado el contrato, sin que influyeran en la relación contractual las modificaciones en el estado civil del arrendatario, inmunizando al arrendador de los perjuicios que pudiera irrogarle la doctrina anterior; y c) la que argumentaba que la posición arrendataria la ostentaba en exclusiva el cónyuge contratante, pero atribuyendo al otro cónyuge facultades conservativas y dispositivas respecto del arrendamiento a modo de «representante legítimo», dado que la situación posesoria que ostenta y su relación matrimonial con el inquilino le confieren una «legitimación especial sui generis».
La LAU de 1994, oponiéndose a la línea jurisprudencial sentada en la STC de 31 de octubre de 1986, promueve y consolida la segunda corriente doctrinal apuntada. Sus artículos 12 y 15 no dejan lugar a dudas en este punto. Y es que, efectivamente, si la continuidad en el arrendamiento del cónyuge o conviviente «more uxorio» del inquilino, requiere todo el complicado sistema de notificaciones que se orquesta por la Ley, es porque ésta parte de la premisa de que el único arrendatario es quien, como tal, otorga el contrato de locación. No contiene excepción a esta regla el artículo 7 de la LAU, que se limita a asegurar el arrendamiento en aquellos supuestos en que el arrendatario, por razón justificada, deba interrumpir su convivencia conyugal. Mas si en lugar de una interrupción justificada lo que hay es cesación efectiva de la convivencia, será de aplicación el artículo 12 de la LAU pero no el 7 del mismo texto normativo, que interpretado a contrario prevé que el arrendamiento de vivienda perderá su condición si el arrendatario no la destina como vivienda permanente, aunque en ella habite su cónyuge «separado de hecho».
En consecuencia, el arrendador puede limitarse a reconocer legitimación activa para el tanteo al cónyuge arrendatario y no al que quedó excluido del círculo de los contratantes, cuyos actos no le afectan. Y frente a esto no se...
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