Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de junio de 2004
| Autor | Corvo López, Felisa María |
| Páginas | 1062-1070 |
Antecedentes de hecho.-El supuesto de hecho que da origen a la STS de 8 de junio de 2004 (RJ 2004/3817) parte de la concesión por parte del Banco de Crédito Agrícola, S. A. (en el pleito, Caja Postal, S. A.) de un préstamo hipotecario, por importe de 20.000.000 de ptas., a dos hermanos -don Clemente y don Luis Pablo-, préstamo que había quedado formalizado en escritura pública el 10 de julio de 1987, donde se establecía que el vencimiento tendría lugar seis años después, concretamente en diciembre de 1993. Incumplida la obligación de pago por parte de los prestatarios, el Banco ejercita la correspondiente acción de ejecución judicial hipotecaria por el procedimiento previsto en el artículo 131 LH que finaliza con la adjudicación de la finca hipotecada al reclamante, por un precio de 21.000.000 de ptas. Dicha finca figuraba inscrita en el Registro como «Casa situada en el número X, de la calle X, de Sabiote, con una superficie de 890 m2. En el asiento registral constaban también los linderos de superficie y el hecho de que en la misma había «instalada una fábrica de harinas», pero no aparecía descrita la vivienda que existía sobre la expresada nave; pese a ello, el adjudicatario, en la entrega de la posesión de la finca objeto del remate, recibe también la posesión de la referida vivienda.
Realizada la liquidación del saldo deudor del préstamo, tras la adjudicación de la finca hipotecada, resulta todavía adeudada la cantidad de 13.113.822 pesetas en concepto de capital e intereses, de modo que el Banco plantea una nueva demanda de juicio ejecutivo que es desestimada por carecer de fuerza ejecutiva el título presentado. Posteriormente, interpone demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, en reclamación de la expresada cantidad, del cual deriva el recurso que conoce el TS. Este proceso termina con una sentencia de 26 de septiembre de 1997, en la que el Juzgado de Primera Instancia de Úbeda condena a los demandados a pagar a la Entidad de crédito la suma antes indicada con los intereses correspondientes. Pero en el procedimiento se discute algo más, pues la parte demandada opone una excepción de enriquecimiento injusto derivada del hecho de que sobre la finca hipotecada existía una vivienda, no dividida en propiedad horizontal, que no entraba en la ejecución; ello exige determinar si la expresada vivienda, ubicada sobre la nave industrial y no inscrita, cuya valoración asciende a 14.681.100 pesetas, forma parte o no de la finca hipotecada y si constituye o no una mejora de la edificación. En relación a esta cuestión, el Juzgado de Primera Instancia considera que la vivienda de referencia formaba parte de la finca hipotecada. Su Resolución es recurrida en apelación por la parte demandada, ante la AP de Jaén, quien revoca la decisión del Juzgado. Entiende, el órgano ad quem, que se había producido un enriquecimiento injusto a favor de la parte demandante (Banco), pues no cabía extender la hipoteca a la vivienda existente sobre la nave hipotecada, ya que dicha vivienda, ni estaba incluida en la descripción de la finca, ni constituía una mejora añadida a ésta conforme a lo dispuesto en los artículos 109 y 110 LH.
Frente a la Resolución de la Audiencia, la Caja Postal, S. A., presenta recurso de casación ante el TS, alegando: de una parte, la extensión de la hipoteca a las modificaciones, mejoras y todo lo comprendido en los límites de la finca conforme al título, hipotecario-registral, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 109 y 110 LH, así como lo decidido por la STS de 10 de junio de 1995 (RJ 1995, 4915) [en ella, el TS entendió incluido en el título todo lo comprendido dentro de los límites de una finca rústica, aunque no figurase descrito en aquél ni en la escritura de préstamo]; de otra, la infracción de la jurisprudencia del TS sobre el justo título de la adquisición (el Auto de adjudicación en las subastas) que subsanaba, a efectos del tercer rematante, los posibles defectos que afectaran al título. Nuestro Alto Tribunal resalta la irrelevancia del segundo de los motivos alegados por la parte recurrente, pues lo verdaderamente discutible es si la vivienda, no descrita en el título que sirvió para la ejecución hipotecaria, entra o no en dicho título, desestima el recurso y confirma la sentencia de la Audiencia con base en los argumentos que, de forma resumida, exponemos a continuación.
Doctrina.-En el Fundamento de Derecho tercero, el TS estudia el primer motivo alegado por la parte recurrente, el de más enjundia jurídica, y lo rechaza aduciendo que:
-
Ni en el título registral de la finca, ni en la descripción que de la misma se hace en la escritura de préstamo hipotecario, como bien que garantiza la devolución del dinero recibido en préstamo, consta la vivienda objeto de controversia.
-
La expresada vivienda goza de una individualidad física y real respecto de la nave. Tiene acceso propio, independiente al de la fábrica y un valor económico sustantivo que, por sí sólo, hubiera servido para garantizar, en buena parte, la devolución del préstamo hipotecario.
-
La referencia a la aplicación extensiva de la hipoteca a los bienes relacionados en los artículos 109 y 110 LH no puede comprender a la vivienda sobreelevada, con más de cuarenta años de antigüedad. El primero, limita esa extensión a las accesiones naturales, a las mejoras y a las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados; el segundo, por su parte, aclara únicamente que la elevación de edificios u otras obras semejantes no deben constituir «agregación de terrenos (excepto por accesión natural)» y que las nuevas construcciones son aquéllas que se realicen donde antes no las hubiere.
-
No cabe aplicar al caso lo decidido en la STS de 10 de junio de 1995 (RJ 1995, 4915); y ello porque la referencia a la integración del título que en la misma se hace se refiere a una finca rústica delimitada por sus linderos o límites de superficie, a todo cuyo contenido abarcan el título y la hipoteca (según la Sala), aún a falta de la descripción dentro del mismo de un pequeño aeródromo, pues éste forma parte del contenido de ese contorno cerrado.
Al segundo, y último, de los motivos alegados se refiere el Alto Tribunal en el Fundamento de Derecho cuarto. En él...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba