Resumen de Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, coordinado por Juan José Jurado Jurado

Páginas:1379-1454
 
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Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 773, págs. 1379 a 1454 1379
RESUMEN DE RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL
DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO
Coordinado por Juan José JURADO JURADO
Registro de la Propiedad
por Basilio Javier AGUIRRE FERNÁNDEZ
Resolución de 2-1-2019
BOE 5-2-2019
Registro de la Propiedad de Almería, número 3.
RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO Y OBJETO.
Según la reiterada doctrina de esta Dirección General, basada en el conte-
nido del artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal
Supremo, sentencia de 22 de mayo de 2000 (vid., por todas, la resolución de
18 de abril de 2018), el objeto del expediente de recurso contra calificaciones
de registradores de la propiedad es exclusivamente la determinación de si la
calificación es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto
cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente, por lo que atañe
al presente caso, la forma de practicar los asientos o la aplicación del arancel a
las operaciones registrales practicadas, cuestiones todas ellas extrañas al recurso
contra la calificación registral.
De acuerdo con lo anterior, es igualmente doctrina reiterada que, una vez
practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribu-
nales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien
por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los
procedimientos legalmente establecidos (arts. 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria),
por tanto, conforme a esta reiterada doctrina, el recurso contra la calificación
negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos
ya practicados.
Basilio Javier Aguirre Fernández
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Resolución de 2-1-2019
BOE 5-2-2019
Registro de la Propiedad de Barbate.
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: PREVIA INSCRIPCIÓN A FAVOR DEL
TRANSMITENTE.
Como punto de partida, debe resaltarse que en la calificación impugnada se
expresa un defecto, en aplicación del principio de tracto sucesivo, que conduce
inexcusablemente a la desestimación del recurso toda vez que, cuando el título
objeto de dicha calificación fue presentado en el Registro, ya se había inscrito la
transmisión de la finca en favor de un tercero mediante determinada escritura
de compraventa. Y es que el principio de tracto sucesivo, que se plasma desde
el punto de vista normativo en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, es uno de
los principios básicos en los sistemas registrales de folio real y, por tanto, del
nuestro, imponiendo el enlace entre las sucesivas titularidades de los derechos
inscritos. Este precepto legal, para inscribir o anotar títulos por los que se decla-
ren, trasmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales
sobre inmuebles, exige que conste previamente inscrito o anotado el derecho de
la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
Este principio, además, implica la legitimación activa del titular registral, pues
únicamente él puede realizar actos dispositivos con eficacia hipotecaria, por lo
que las titularidades registrales deben formar una sucesión en cadena, sin solución
de continuidad, desde el inmatriculante hasta el titular actual. Por último, dicho
principio de tracto sucesivo opera también en sentido negativo, impidiendo el
registro de actos que no procedan del citado titular o en los que no haya toma-
do parte, de modo que «en el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de
persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores
denegarán la inscripción solicitada».
Aun cuando no influyan en la resolución final de este recurso, sin duda cabe
hacer alguna referencia de determinadas cuestiones. Abierta la liquidación, el
poder de representación del administrador concursal de ese patrimonio autóno-
mo —no personificado—, propiedad del deudor, afecto a la satisfacción de los
acreedores concursales, que es la masa activa, no deriva de la pérdida de las
facultades de administración y disposición por parte de la sociedad concursada,
aunque sea consecuencia de ella, sino que deriva directamente de la Ley, que lo
determina y configura. Aprobado el plan por el juez del concurso, la adminis-
tración concursal debe proceder a la realización de los bienes y derechos que
integran la masa activa conforme a las reglas establecidas en el plan aprobado.
Como puso de relieve esta Dirección General en resolución de 18 de mayo de
2017, en función del criterio fijado por la norma procesal, debe entenderse que
las subastas notariales cuya publicación se hubiera acordado con anterioridad
al día 15 de octubre de 2015 deberían celebrarse conforme al sistema previsto
en los artículos 234 a 236 del Reglamento Hipotecario, mientras que las corres-
pondientes a expedientes que no hubieran alcanzado ese estadio de tramitación
habrían de convocarse y celebrarse con arreglo al nuevo método previsto en los
artículos 72 a 77 de la Ley del Notariado.
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Resumen de Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
Resolución de 2-1-2019
BOE 5-2-2019
Registro de la Propiedad de Torrevieja, número 1.
CALIFICACIÓN REGISTRAL: REQUISITOS Y PLAZO. OBRA NUEVA POR AN-
TIGÜEDAD: REQUISITOS.
Como ha reiterado asimismo esta Dirección General, el registrador, al llevar
a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados
a inscripción no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en
su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por
las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación.
El artículo 18 de la Ley Hipotecaria señala un plazo máximo de quince
días para la calificación del documento, contados desde la fecha del asiento de
presentación, debiéndose excluir del mismo los días inhábiles. A su vez, y en
cuanto al plazo para efectuar la notificación de la calificación al presentante y,
en su caso, al notario autorizante del título calificado, ya este Centro Directivo
en resolución de 18 de enero de 2006 afirmó que el registrador de la propiedad
debe ineluctablemente llevarla a cabo en el plazo y la forma establecidos en el
artículo 322 de la Ley Hipotecaria (según redacción resultante de la Ley 24/2001,
de 27 de diciembre), cabe recordar que en este precepto, en garantía de los
interesados, se incrementan notablemente los requisitos formales de dicha califi-
cación registral negativa, estableciéndose que la notificación de esta se efectuará
conforme a los artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre (remisión
que debe entenderse ahora realizada a los artículos 40 y 41 de la citada Ley de
Procedimiento Administrativo), fijándose un plazo de diez días en el primero de
los preceptos citados, contados desde la fecha en que el acto haya sido dictado.
Debe recordarse que no es en absoluto indiferente o irrelevante la vía jurídica,
de entre las ofrecidas en el artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Re-
habilitación Urbana, por la que se solicite y obtenga eventualmente la inscripción
registral de una edificación terminada. Es el otorgante suficientemente informado
quien debe valorar adecuadamente las ventajas e inconvenientes de optar por la
vía prevista en el número 1 o por la del número 4 de dicho precepto y tomar
una decisión para la que no debería atender simplemente a la aparente ventaja
o facilidad que ofrece al artículo 28.4 en cuanto a la reducción de requisitos
documentales exigibles en comparación con los del artículo 28.1, sino considerar
también otras consecuencias jurídicas que ello supone. En el presente caso, con
base en todos los hechos que resultan del expediente, debe considerarse que se
trata de la declaración de una obra nueva «por antigüedad». Consecuentemente,
los requisitos exigibles para practicar la inscripción son los que resultan del
artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.
Debe advertirse, como ya dijo esta Dirección General en resolución de 18
de julio de 2018, que el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana, tan solo exige, junto a la aportación de los documentos
que acrediten «la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción
coincidente con el título», de los que resulte además, como aclara el artículo
52, apartado b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que dicha fecha sea
«anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la
infracción en que hubiera podido incurrir el edificante». La prueba de tal extre-
mo, unida a la simple constatación sobre «la inexistencia de anotación preventiva
por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la

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