Responsabilidad por las cantidades anticipadas o entregadas a cuenta en la compraventa de viviendas en construcción

Autor:Beatriz Sáenz De Jubera Higuero
Cargo:Profesora Doctora en Derecho civil. Universidad de La Rioja
Páginas:1265-1293
RESUMEN

En este trabajo se analizará el régimen de la responsabilidad por las cantidades entregadas de modo anticipado por el comprador adquirente de viviendas en construcción. Partiendo de un análisis de las normas aplicables, se estudiarán y concretarán las obligaciones del promotor-vendedor y las notas que caracterizan la responsabilidad de este, del asegurador, del avalista y de la entidad de crédito ... (ver resumen completo)

 
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Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 778, págs. 1265 a 1293 1265
1.5. Obligaciones y contratos
Responsabilidad por las cantidades anticipadas
o entregadas a cuenta en la compraventa
de viviendas en construcción
Responsibility for amounts advanced
or delivered on account in the sale of homes
under construction
por
BEATRIZ SÁENZ DE JUBERA HIGUERO
Profesora Doctora en Derecho civil
Universidad de La Rioja
RESUMEN: En este trabajo se analizará el régimen de la responsabilidad por
las cantidades entregadas de modo anticipado por el comprador adquirente de
viviendas en construcción. Partiendo de un análisis de las normas aplicables, se
estudiarán y concretarán las obligaciones del promotor-vendedor y las notas que
caracterizan la responsabilidad de este, del asegurador, del avalista y de la enti-
dad de crédito depositaria de esas cantidades anticipadas. Todo ello fundamen-
talmente atendiendo a la doctrina del Tribunal Supremo dictada en los últimos
años acerca de este especial régimen tuitivo del comprador previsto en España.
ABSTRACT: In this work, it will be analyzed the responsibility regime for the
amounts delivered in advance by the purchaser of homes under construction. Start-
ing from an analysis of the applicable norms, the obligations of the promoter-seller
and the notes that characterize the responsibility of the latter, the insurer, the guar-
antor and the depository credit institution of these anticipated amounts will be
studied and specified. All this fundamentally in accordance with the doctrine of the
Supreme Court issued in recent years about this special buyer protection regime
provided in Spain.
PALABRAS CLAVE: Aval. Compraventa sobre plano. Cantidades anticipadas.
Entidad bancaria. Responsabilidad. Seguro.
KEY WORDS: Guarantee. Sale on plan. Advanced amounts. Bank. Responsibil-
ity. Insurance.
SUMARIO: I. PLANTEAMIENTO.—II. GARANTÍAS EN RELACIÓN CON
LAS CANTIDADES ANTICIPADAS EN EL MARCO DE LA COMPRAVENTA DE
VIVIENDAS: 1. de la ley 57/1968 a la ley 38/1999, tras su reForma por la
Beatriz Sáenz de Jubera Higuero
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ley 20/2015. 2. obligaciones del promotor. 3. el seguro de caución. 4. el aval.
5.la cuenta especial bancaria.—iii. cancelación y caducidad de la ga-
rantía.—IV.incumplimiento y responsabilidad del promotor: 1.
prórroga del contrato y del plazo de ejecución de la obra: ¿prórroga de la garan-
tía? 2. resolución por incumplimiento: el retraso del promotor.—V. ejecución
de la garantía y devolución de las cantidades anticipadas: 1.
ejecución del seguro y responsabilidad de la aseguradora. 2. ejecución del aval y
responsabilidad de la entidad avalista. 3. pólizas colectivas de seguro o aval. 4.pla-
zo de prescripción de las acciones de reclamación a la aseguradora y a la entidad
avalista.—VI. RESPONSABILIDAD DE LA ENTIDAD BANCARIA DEPOSITARIA
DE LAS CANTIDADES ANTICIPADAS.—VII. CONCLUSIONES.—ÍNDICE DE
RESOLUCIONES.—BIBLIOGRAFÍA.
I. PLANTEAMIENTO
Ya desde hace años se ha convertido y consolidado una práctica generalizada
en el marco de la compraventa de viviendas en construcción o efectuadas sobre
plano o a la vista de un plano: la entrega por los compradores en el momento
de esa compra de unas cantidades económicas a modo de anticipo, así como,
normalmente también, el pago de distintas cantidades en distintos momentos
durante la ejecución de la obra.
Estas cantidades las exigen los promotores como mecanismo para así poder
ir financiando esa construcción.
Y en este marco uno de los principales miedos que tienen los adquiren-
tes y compradores de viviendas en construcción o sobre plano es la viabilidad
efectiva de esa compra a futuro: ¿se cumplirá por el promotor y vendedor con
lo estipulado? ¿les entregarán a tiempo y en perfectas condiciones esa vivienda
comprada? Y, si no es así, ¿qué sucederá con esas cantidades que han debido
entregar de modo anticipado en el momento de la firma del contrato o durante
el desarrollo de la ejecución de la obra? ¿podrán recuperarlas si no reciben la
vivienda finalmente?
Estas cuestiones, junto con la alarma generada entre la opinión pública ante
determinadas situaciones surgidas en el ámbito de estas compraventas con res-
pecto a esa práctica ya consolidada de entregar anticipadamente unas cantidades
económicas por exigencia del promotor antes del inicio de las obras o durante la
construcción, fueron la principal razón de la aprobación de una ley específica al
respecto: la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas
en la construcción y venta de viviendas. Precisamente la exposición de motivos
de esta Ley indicaba ya cómo se habían producido reiteradamente abusos que
generaban esa alarma social, constituyendo de una parte «grave alteración de la
convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además
perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo algu-
no aquellos ofrecimientos»; ello obligó «a establecer con carácter general normas
preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios eco-
nómicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de
su vivienda como su devolución en el supuesto de que esta no se lleve a efecto».
Con este trabajo se pretende analizar y concretar las previsiones tanto legales
como en el marco de la jurisprudencia más actualizada sobre la responsabili-
dad existente con respecto a esas cantidades anticipadas en las compraventas
de viviendas en construcción: qué obligaciones tiene el promotor, qué garantías

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