Resoluciones Propiedad DGRN. BOE marzo de 2005
| Autor | José Félix Merino Escartín |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | Registrador de la propiedad de La Orotava (Tenerife) |
39. SENTENCIA DE NULIDAD DE HIPOTECA. R. 13 de enero de 2005, DGRN. BOE del 3 de marzo de 2005. En el Registro aparece inscrita una finca por adjudicación en pública subasta, adquirida en virtud de remate en calidad de ceder en procedimiento judicial sumario del antiguo artículo 131 de la Ley hipotecaria.
Al inscribirse la adjudicación el Registrador canceló la hipoteca del actor y una serie de anotaciones de embargo posteriores a excepción de una anotación preventiva de demanda de nulidad de la hipoteca ejecutada, que era posterior a la expedición de la certificación de cargas.
Se presenta ahora sentencia declarando la nulidad de la hipoteca, la nulidad de la ejecución del titulo y la posterior adjudicación en subasta en proceso declarativo entablado contra persona distinta del cesionario del remate.
Cuando se presenta la sentencia, la anotación de demanda se encuentra caducada.
La DGRN confirma la calificación registral, diciendo que “las exigencias del principio de tracto sucesivo llevan a confirmar la nota del Registrador, puesto que el titular registral no ha sido parte en el procedimiento judicial de nulidad. Es doctrina reiterada del Centro directivo que, si no consta que el titular del derecho inscrito haya tenido la intervención prevista en las leyes para su defensa, no pueda sufrir en el Registro las consecuencias de su indefensión procesal, máxime cuando al llegar la sentencia al Registro la anotación de demanda había caducado. Dado el efecto radical y automático de la caducidad, la situación ahora es como si no hubiera existido, siendo inoperante a todos los efectos. (JDR)
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40. ADQUISICIÓN POR MINISTERIOR DE LA LEY POR EL ESTADO DE UN INMUEBLE VACANTE INSCRITO: CABE INSCRIBIRLO POR CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA. Vinculante
R. 20 de enero de 2005, DGRN. BOE del 3 de marzo de 2005.
En el presente recurso se plantea si cabe aplicar la certificación administrativa prevista en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria a un supuesto de adquisición por ministerio de la Ley de un bien calificado por la administración como bien vacante, que figura inscrito en el Registro a favor de un titular registral (“desconocido” dice la DGRN si bien de la nota de calificación resulta claramente la identidad del titular registral), desde hace más de treinta años.
Dice la DGRN que no puede calificarse el supuesto del presente recurso como un caso de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, pues como señala la Registradora, (y admite el recurrente) no existen transmisiones intermedias que no hayan tenido acceso al Registro.
Pero añade la DGRN que “siendo una adquisición por ministerio de la Ley, la que se ha producido a favor del Estado conforme al artículo 17.2 de la Ley 33/2003, nada obsta que pueda practicarse su inscripción a través de la certificación del artículo 206 de la Ley Hipotecaria. Éste, no es sólo un medio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, sino que además es un medio inmatriculador que cuenta con los elementos necesarios para evitar perjuicios a terceros, y se completa con el artículo 37.2 de la Ley 33/2003, con la exigencia de la publicación de edictos, y la suspensión de la fe pública registral durante dos años (artículo 207 de la Ley Hipotecaria). Garantías para el titular registral, que además se acreditan en el expediente administrativo tramitado con anterioridad a la expedición de la certificación, al practicar las notificaciones al mismo, en forma igual a la exigida para la reanulación del tracto sucesivo interrumpido. El asiento deberá practicarse a continuación del anterior, de modo que conste el historial jurídico completo de la finca”.
COMENTARIO (JDR): Curiosa y confusa argumentación para permitir “inmatricular” lo ya inmatriculado o para reanudar un tracto interrumpido que reconoce que no está interrumpido por no existir transmisiones intermedias, incurriendo así en evidentes contradicciones internas.
Considero que la declaración de que el derecho de propiedad inscrito ha prescrito y el bien se ha convertido en vacante, (que es el presupuesto necesario para la adquisición por el Estado) precisa declaración judicial en juicio ordinario contra el titular registral (tenga o no su inscripción más de 30 años de antigüedad) pues el legislador, que ha sido muy generoso otorgando medios a la Administración para la inscripción de sus bienes en diversos supuestos (amplios en su variedad, pero excepcionales en su configuración), no lo ha hecho en este supuesto concreto, por lo que ha de seguirse la regla general que precisa sentencia declarativa.
Otra argumentación alternativa supuestamente congruente podría ser afirmar con claridad que sí que estamos ante un supuesto de interrupción del tracto sucesivo (pues la titularidad real no coincide con la registral aunque trae
causa de ella en el sentido de que se ha producido una prescripción extintiva de la titularidad registral y una adquisición originaria consiguiente por parte del Estado, y falta inscribir ambos hechos jurídicos), por lo que la certificación administrativa con los requisitos del art 37.2 de la ley permitiría la inscripción a favor del Estado.
En cambio, la argumentación de la DGRN, a mi entender, (aunque conduzca a un resultado quizá asumible o razonable), resulta en sí misma absolutamente incongruente, pues carece de sentido destacar la virtualidad y garantías inmatriculadoras de la certificación administrativa cuando:
a.- no hay nada que inmatricular pues la finca ya está inmatriculada.
b.- tales garantías son claramente inferiores a las de la reanudación de tracto.
Tampoco tiene sentido declarar expresamente que no hay interrupción de tracto y acudir a un medio para reanudar un tracto no interrumpido. (JDR)
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**41. BIENES MUNICIPALES: NO CABE ENAJENACIÓN DIRECTA. R. 3 de enero de 2005. DGRN. BOE de 4 de marzo de 2005.
Se plantea si es posible la enajenación directa de un bien patrimonial por un Ayuntamiento habiendo quedado desierta la subasta. Entiende la Dirección General, corroborando la nota del Registrador, que la enajenación de bienes patrimoniales de los ayuntamientos sólo podrá realizarse por subasta o permuta, (de acuerdo con el art. 80 del Texto Refundido de las Disposiciones Legales Vigentes en Materia de Régimen Local y del art.112 del Reglamento de Bienes de Las Entidades Locales); y que no es aplicable supletoriamente el régimen de enajenación directa de la ley de Patrimonio de Las Administraciones Públicas -al no figurar el régimen como supletorio en la DF 2ª -, y mucho menos es posible la aplicación directa o analógica de la ley autonómica de otra Comunidad Autónoma; por tanto, al haber quedado desierta la subasta, sólo procede a la celebración de una nueva.
Añade la Dirección General que el control de legalidad de los actos inscribibles está sujeto a la calificación registral, y que éste no queda excluido por el hecho de que concurra en el expediente administrativo el informe favorable de la Junta de Comunidades de Castilla La Mancha. (MN)
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42. RECURSO GUBERNATIVO: NO TIENE POR OBJETO ALTERAR LOS ASIENTOS REGISTRALES.
R. 4 de enero de 2005, DGRN. BOE del 4 de marzo de 2005.
Se pretende en el presente recurso por parte del recurrente alterar el rango de una anotación preventiva de embargo, otorgándole rango preferente a otra practicada anteriormente.
Señala la DGRN que el Centro Directivo no es competente para alterar el rango de los asientos ya practicados en el Registro, que sólo podrá producirse, bien por acuerdo entre las partes, o bien acudiendo al procedimiento judicial correspondiente.
Comentario: se plantea también la interpretación que debe hacerse del artículo 323
de la L. H., sobre la prórroga del asiento de presentación durante 60 días hábiles desde la notificación de la calificación; pero no resulta de los hechos ni del recurso cual fue la fecha de dicha notificación ni claramente cual fue el orden de las sucesivas presentaciones. Apunta también la Dirección General la posibilidad de la rectificación de las actuaciones registrales por procedimiento del artículo 211 y siguientes de la L. H
. (MN)
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*46. RECTIFICACIÓN DE ESCRITURAS INSCRITAS: ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DE TODOS LOS OTORGANTES. R. de 12 de enero de 2005. DGRN. BOE de 4 de marzo de 2005
Hechos: en el Registro se inscribe un Proyecto de Compensación otorgado por un propietario único y el Ayuntamiento correspondiente. Posteriormente, el propietario único divide una finca en tres y transmite una de estas. Se presenta ahora una escritura, en la que comparece el Ayuntamiento y los titulares registrales de las fincas afectadas, por la que se modifican determinados aspectos urbanísticos y se rectifican las tres citadas escrituras.
El Registrador rechaza la inscripción, además de por otros defectos que no son objeto de recurso, porque es...
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