Resoluciones de la Propiedad. DGRN. BOE mayo de 2003
| Autor | José Félix Merino Escartín |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | Registrador de la propiedad de La Orotava (Tenerife) |
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DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. R. 26 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003.
Se debate sobre la posibilidad de inscribir a favor del Estado determinada finca que aparece inscrita a favor de un particular, en virtud de la Orden Ministerial que aprueba el deslinde de determinada zona de dominio público marítimo terrestre, en la que está incluida la finca en cuestión, inscripción que es rechazada por la Registradora toda vez que la anotación del expediente de deslinde, que en su día fue extendida, está en la actualidad caducada y cancelada, siendo dicha anotación un trámite obligado para la rectificación del Registro en tales casos.
La Dirección decide a favor de la práctica de la inscripción porque la finca aparece en la actualidad inscrita a favor de persona que entabló contra la Orden Ministerial referida recurso contencioso administrativo, desestimado por sentencia de la Audiencia Nacional, confirmada posteriormente por el Tribunal Supremo, y aunque el artículo 29 del Reglamento Hipotecario establece un trámite específico para que la Orden Ministerial aprobatoria del deslinde de la zona marítimo terrestre pueda tener virtualidad rectificatoria del Registro, que incluye la extensión, primero, de una anotación preventiva de dicha Orden en el folio de la finca cuya titularidad dominical se va a rectificar, la cual irá seguida de la notificación de su existencia al titular registral por el propio Registrador; y si en el plazo de un año desde tal notificación no se extiende anotación de demanda de las acciones promovidas por el titular registral, podrá realizarse la rectificación registral y la inscripción del dominio público de la finca en cuestión, es un procedimiento para garantizar los derechos del titular inscrito, para conciliar la eficacia del deslinde con la salvaguardia judicial de los asientos regístrales (cfr. art. 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), supeditando la eficacia rectificatoria registral de dicho deslinde ‑en cuanto acto administrativo‑ a la no impugnación judicial del mismo, en rigor, no al reflejo registral de tal impugnación por el titular registral en el plazo de un año a contar desde que se intente tal rectificación o, en caso de impugnación, a la resolución del pleito entablado, que en este caso ya se había producido. (EFQ)
Enlaces: BOE. UA.
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OPCIÓN DE COMPRA SOBRE PARTE DE FINCA. R. 27 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003.
Similar a la número 25 (R. 15 de abril de 2003).
Enlaces: BOE. UA.
3. CUANTÍA DE LA ANOTACIÓN DE EMBARGO Y CARGAS POSTERIORES. R. 28 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003.
La cuestión que se plantea es simple: se anota un embargo por sentencia firme por principal e intereses del crédito en el registro, y tras él una hipoteca. Durante el pleito se generan más intereses y al llegar la sentencia de adjudicación, pese a que el valor obtenido es mayor que el que consta en la anotación de embargo en el registro, el juez lo aplica al pago de estos intereses, y el registrador se niega a cancelar la hipoteca porque parece decir que sobre ese exceso el hipotecante tiene mejor derecho, aunque no interponga tercería. Alega que la seguridad del tráfico así lo exige al tratarse de un titular de derecho real y no personal (ya que en este caso no hay duda dice el Registrador). Pero el fundamento es el mismo, ya que el dato que consta en el Registro no parece marcar un límite frente a los terceros apreciable de oficio por el Registrador, y no ve la DGRN el por qué de la discriminación entre titulares de derechos reales y personales; tan sólo se puede obtener la entrega de todo o parte del dinero conseguido tras la enajenación del bien embargado a través de la tercería sin que le quepa esperar, manteniéndose inactivo, que el Juez detraiga ninguna cantidad, a la que en principio tendría derecho el acreedor ejecutante, para ponerla a su disposición pues no existe cauce procesal para ello. Esta solución, además, es conforme con la doctrina reiterada del Centro Directivo, según la cual, los actos dispositivos del deudor posteriores al embargo no pueden perjudicar a éste ya que se trata de un acto de naturaleza real con eficacia frente a terceros. Todo lo cual debe entenderse sin perjuicio de cuál debiera ser la decisión del Juez en el caso de que la tercería hubiera llegado a interponerse.(véase el artículo 613 de la nueva LEC, en su número 2).En ese caso colisionan dos principios: el de justicia (que el crédito preferente no resulte perjudicado) y el de seguridad jurídica, del que resulta que el tercero que accede al registro con conocimiento del embargo por ciertas cantidades no se vea perjudicado por unos intereses cuya cifra resulta indeterminada y que dependen en cierta medida del tiempo que dure el proceso.
Mi opinión: 1924.3 del CC: Si el crédito es preferente porque la fecha de la sentencia es anterior a la escritura de hipoteca, la necesidad de darle publicidad no puede constreñir la cuantía del montante a percibir en la ejecución, que en cuestión de intereses siempre será variable, de hecho el hipotecante ya sabe que no es preferente y debe atenerse a las consecuencias de ello. (EFQ)
Ténganse en cuenta en la actual Ley de Enjuiciamiento Civil los artículos 613.3 y 4, 659.3, 672 y 654.1.
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MENCIÓN DE SERVIDUMBRE. R. 29 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003.
La cuestión es la siguiente: De una finca principal se segregan otras dos por parte del titular de la totalidad de la finca raíz, una cooperativa, quedando ésta titular de las tres fincas resultantes, y posteriormente se construyen 222 viviendas sobre la mayor de ellas (de la que se segregaron las otras dos), declarándose la obra nueva y realizándose la pertinente división horizontal. En la venta se menciona un estudio de detalle sobre determinadas servidumbres de luces, vistas y otras que afectarán a las fincas, pero que no se incluyen en la escritura pública para constancia en el registro. Luego se vende una de las fincas segregadas y se pretende por la cooperativa que dichas servidumbres sobre los pisos construidos consten en el Registro, alegando con razón el registrador que la cooperativa vendedora no es quien para imponer derechos a los titulares registrales sin su consentimiento (los 222 propietarios en este caso, si se vendieron todas, que tal como va el país, es lo más probable). (EFQ)
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CANCELACIÓN DE ASIENTOS. R. 31 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003.
Se presenta en el Registro solicitud privada por la que, quien dice ser dueño de determinada finca, por haber adquirido la misma por título de legado, solicita la anulación de ciertas segregaciones practicadas. El Registrador deniega lo solicitado por estar las fincas inscritas a nombre de tercera persona. El solicitante recurre.
La DGRN desestima el recurso, diciendo que los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales (artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria), por lo que la rectificación del Registro consistente en su cancelación, que es lo que solicita el recurrente, requiere consentimiento del titular registral o sentencia judicial (artículos 40 d] y 82 de la misma Ley). (JDR)
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EXPEDIENTE DE DOMINIO SIN VERDADERA INTERRUPCIÓN DEL TRACTO. R. 1 de abril de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003.
La DGRN reitera su interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación de tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis, y resulte así del Auto calificado, puede accederse a la inscripción.
No puede decirse que exista efectiva interrupción del tracto cuando, como ocurre en el presente recurso, los promotores del expediente son herederos del titular registral. En tal caso, el expediente de dominio debe rechazarse pues no sería sino una vía para evadir el impuesto sucesorio pertinente, bien para burlar los derechos hereditarios de alguno de los llamados; sin que pueda alegarse con ello que se multiplican innecesariamente los formalismos legales, pues bastaría la documentación pública de la herencia, sensiblemente más barata y rápida que el expediente seguido. (JDR)
Enlaces: BOE. UA.
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HIPOTECA EN GARANTÍA DE UNA DEUDA RECONOCIDA. EXPRESIÓN DE LA CAUSA. R. 3 de abril de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003.
Mediante la correspondiente escritura pública, los representantes de dos sociedades comparecen ante Notario, reconociendo que, como consecuencia de sus relaciones comerciales, una de ellas tiene una deuda a favor de la otra, establecen el plazo de pago de la misma, y, en garantía de ella, constituyen hipoteca sobre una finca de la deudora.
El Registrador suspende la inscripción por «insuficiente determinación del negocio jurídico concreto origen o causa de la deuda en garantía de la cual se constituye la hipoteca».
A la vista de dicha calificación, el acreedor demanda en juicio declarativo ordinario al deudor hipotecante, solicitando...
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