Resoluciones de la Propiedad. DGRN. BOE abril de 2003
| Autor | José Félix Merino Escartín |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | Registrador de la propiedad de La Orotava (Tenerife) |
D 3. FACULTADES DEL CONTADOR-PARTIDOR.. R. 26 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 9 de abril.
Se confirma el criterio del Registrador consistente en que el contador partidor se ha excedido en sus facultades al considerar ineficaz un legado dispuesto por la testadora y prescindir del mismo a la hora de adjudicar los bienes de la herencia. En el caso concreto, se produjo el divorcio sobrevenido al otorgamiento del testamento que contenía el legado a favor del cónyuge de la testadora.
La DG parte de que el Código Civil admite que el testador encomiende la «simple facultad de hacer la partición» a cualquier persona que no sea uno de los herederos (art. 1057) pero, a la vez, prohíbe el testamento por comisario (art. 670), siendo ajena a la figura del contador-partidor toda idea de fiducia testamentaria. En definitiva, las suyas son las funciones necesarias para transformar el derecho hereditario abstracto en titularidades sobre bienes y derechos concretos, para lo que habrá de ajustarse a la ley y a la voluntad del testador.
Para partir, necesita interpretar el testamento. En uso de tal función, puede subsanar y corregir ciertos defectos del testamento, pero no atribuirse funciones decisorias que son privativas del testador como la de desheredar o revocar disposiciones testamentarias ni, en general, declarar por si mismo su ineficacia total o parcial, cuestión que corresponde a los Tribunales de justicia a solicitud de los herederos que procedan a su impugnación.
El contador-partidor puede deducir las consecuencias legitimarias del divorcio de los cónyuges, pero no entender revocada por tal causa una disposición testamentaria voluntariamente hecha a su favor pues la revocación de los testamentos abiertos en derecho común solo puede tener lugar por otro testamento válido y no por otro tipo de negocios o causas distintas de las previstas en la ley.
Decae el argumento de la falta de designación nominativa del cónyuge beneficiario del legado porque, después de haber identificado a su cónyuge, dispuso la testadora un legado a favor de quien ostenta esa condición, sin condicionamiento alguno a que la siguiese conservando al tiempo de su fallecimiento.
Del hecho de que en la disposición testamentaria se identifique al beneficiario por su relación de cónyuge del testador, después de haber expresado su identidad, no permite concluir que haya una clara expresión del motivo de la institución. Si cambió de voluntad, pudo revocar el testamento. Puede ser defendible que su intención al hacer testamento era la de nexar el legado con la continuidad del matrimonio, pero tal hipótesis solo puede ser apreciada judicialmente.
Tampoco es argumento definitivo la presunción de validez y eficacia de la partición hecha por contador partidor, pues esta presunción decae cuando se extralimita en su actuación. (JFME)
Enlaces: BOE. UA.
D4. AGRUPACIÓN DE UN ELEMENTO DE DIVISIÓN HORIZONTAL CON FINCA INDEPENDIENTE. R. 27 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 9 de abril.
Cuestión planteada: si es posible agrupar registralmente dos fincas colindantes, pertenecientes al mismo propietario, cuando una de ellas forma parte, con otras, de un conjunto de naves industriales sujetas a régimen de propiedad horizontal. La finca agrupada de dedica al servicio de una industria y tiene unidad arquitectónica.
Motivos de rechazo:
Primero: de practicarse la agrupación, quedarían abiertos dos folios, uno para la finca integrada en el régimen de propiedad horizontal y otro para la resultante de la agrupación, creando confusionismo en cuanto a lo que es objeto de tráfico jurídico al poder serlo cualquiera de ellas. Según la DG, la finca que se encuentra sujeta al especial régimen jurídico de la propiedad horizontal no se extingue totalmente desde el punto de vista sustantivo con su agrupación, sino que subsiste a ciertos efectos, los propios del conjunto de derecho y deberes que derivan de tal régimen, por lo que tampoco puede extinguirse desde el punto de vista registral, de suerte que coexistirán el folio abierto a la misma junto con el nuevo folio abierto a la resultante de la agrupación. El objeto de tráfico jurídico será la finca agrupada, limitándose la pervivencia del otro folio registral a permitir su entronque con el régimen de división horizontal al que pertenece una parte de la nueva entidad registral.
Segundo: no se ha procedido a modificar en debida forma el título constitutivo de la propiedad horizontal: Se rechaza porque no se pretende integrar la finca total resultante, sino tan sólo dejar dentro la parte que ya lo estaba. No parece tampoco que haya habido ninguna modificación de un elemento común, pero, aunque la hubiera habido, existe una norma estatutaria que faculta a los propietarios para proceder a agrupaciones incluso con fincas colindantes ajenas al régimen de propiedad horizontal, incluyendo en tal autorización la realización de las obras pertinentes siempre que no afecten a la seguridad y estructura del total inmueble, lo que en este caso no consta que haya ocurrido.
Tercero: no cabe agrupar fincas sujetas a distintos regímenes jurídicos. Esta situación se da al estar una de ellas integrada en una propiedad horizontal. Entiende la DG que ello no representa un obstáculo absoluto, aunque su admisión plantee graves problemas.
Partiendo de los antecedentes marcados por las RR.de 11 de mayo 1978 y, sobre todo, de 27 de mayo de 1983, el Centro Directivo recuerda que la vinculación entre finca registral y finca en sentido material (como unidad perimetral de la corteza terrestre), principio vertebral de nuestro sistema registral quiebra en cierto modo ante la admisión de las llamadas fincas especiales. Entre ellas se encuentran las fincas orgánicas, en las que prima la idea de unidad económica o de explotación sobre la de unidad física. Para formar una de esas fincas orgánicas especiales no puede ser un obstáculo absoluto la existencia de una diversidad de regímenes jurídicos sobre los elementos que pasen a integrarse en ella, si bien en tales casos, las exigencias del principio de especialidad imponen que, puesto que el desenvolvimiento futuro de esas cargas o de ese régimen jurídico puede acarrear la exclusión del conjunto del elemento al que afecten singularmente, la integración en la finca orgánica no determina que pierdan su individualidad, por lo que en el folio que se abra al conjunto ha de constar:
- la descripción de la finca que se forma por agrupación,
- su especialidad como finca funcional u orgánica,
- la descripción individualizada de los componentes o elementos que la integran con especial referencia a su peculiar régimen jurídico y de cargas.
Analizando la DG el título presentado para ver si cumple los requisitos enumerados estima:
- Que la finca agrupada se describe como una finca normal y no como una finca orgánica o funcional
- Que no se realiza una adecuada descripción de sus componentes, pues no basta una mera referencia dentro de la descripción de la finca resultante a la existencia de una determinada superficie de ella como sujeta a un régimen de propiedad horizontal sin precisar su concreta ubicación y linderos.
Ambos defectos los estima subsanables. (JFME)
Enlaces: BOE. UA.
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RECONOCIMIENTO DE DEUDA GARANTIZADO CON HIPOTECA. CAUSA. R. 28 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 10 de abril.
Se trata de una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca. El reconocimiento de deuda se basa en diversas obligaciones contraídas por el deudor con motivo de la realización de varios contratos de obra. Se dirime acerca de si deben reflejarse los concretos contratos de obra o la causa de la deuda en garantía de la cual se constituye la hipoteca.
Nuestro sistema es causalista y, en consecuencia, los derechos reales, para acceder al Registro deben tener causa que los sustente la cual ha de constar en el título y en la inscripción. La causa de la hipoteca está en el reconocimiento de la deuda del que es accesoria. La causa del reconocimiento de dicha deuda se halla en las relaciones subyacentes entre acreedor y deudor que pueden haberse concretado en esos contratos de obra, presumiéndose su existencia, mientras no se acredite lo contrario a los Tribunales de Justicia, siendo materia que escapa de la calificación registral.
Por ello, la DG revoca la nota de calificación. (JFME)
Enlaces: BOE. UA.
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DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA CON CERTIFICACIÓN DE ARQUITECTO TÉCNICO. R. 1 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 10 de abril.
La Registradora deniega la inscripción por los siguientes defectos: 1. No ajustarse los términos de la licencia concedida...
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