Resoluciones Propiedad DGRN. BOE febrero de 2003
| Autor | José Félix Merino Escartín |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | Registrador de la propiedad de La Orotava (Tenerife) |
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INSCRIPCION DE SERVIDUMBRES PERSONALES CON EFICACIA REAL ("OB REM"). R. 5 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero.
El dueño de un edificio (finca 1) constituye en favor de la sociedad arrendataria de un local cercano (finca 2) dos servidumbres personales negativas consistentes en la obligación del dueño de la finca 1 de abstenerse de ejercitar determinadas actividades en el predio sirviente, concretamente no realizar actividades de exhibición de cine y espectáculos ,y de venta de golosinas (que se supone se van a realizar por la sociedad arrendataria en el local 2).
Faltan datos para conocer la situación jurídica exacta, pero parece deducirse del texto publicado que el beneficiario de las servidumbres no es el propietario del predio dominante (finca 2) sino el arrendatario, y que la intención de los contratantes es que quede obligado no sólo el propietario actual del predio sirviente, sino también los sucesivos. De ahí el carácter personal del titular de la servidumbre (lo es la sociedad arrendataria, no el propietario del predio dominante) aunque con vinculación "ob rem", (grava un predio sirviente, cualquiera que sea su propietario).
El registrador deniega la inscripción por considerar que estamos ante una servidumbre personal, que no ha de tener acceso al registro.
La DGRN considera, en base al principio de "numerus apertus" de nuestro sistema de constitución de derechos reales, que estamos en este caso ante una verdadera servidumbre real, que se sustenta en una relación económica generada por la realidad, y al obedecer a un interés legítimo, y no contradecir la ley ni el orden público, la considera inscribible. Considera, por lo demás, que también se podía haber configurado como una obligación personal, pero para que sea oponible a terceros se necesita configurarla como un derecho real.
Como conclusión, para constituir un derecho real basta la voluntad de los interesados, que no haya razón legal o de orden público que lo impida, y que el derecho se configure con las características y contenido de tal derecho real, fundamentalmente la voluntad de que sea oponible frente a terceros. (AFS) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-06/pdfs/A04952-04954.pdf http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20030206_04952.gif
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DERECHO DE RETRACTO LEGAL ADMINISTRATIVO. R. 9 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero.
Se pretende por la Administración (Andaluza) inscribir a su favor una serie de fincas, sobre las que se ha ejercitado un derecho de retracto administrativo (al estar las fincas en el ámbito de un espacio protegido), de acuerdo con una Ley autonómica (ley de 27 de Marzo de 1989, de Conservación de los espacios Naturales y de la Flora y Fauna Silvestre.
El procedimiento seguido ha sido puramente administrativo, es decir no se ha obtenido el consentimiento del comprador-actual titular, y no se ha acudido supletoriamente a los tribunales para obtener una resolución judicial. Únicamente se acredita el acta del pago del precio, mediante su depósito en la Caja de Depósitos, y la ocupación de la finca.
El Registrador deniega la inscripción porque considera que el principio de tracto sucesivo se lo impide. La administración actuante considera que a los retractos administrativos no le son de aplicación las normas civiles de los retractos legales, y sí por analogía las normas de la expropiación forzosa, al actuar la Administración con el privilegio de su potestad administrativa.
La DGRN, siguiendo la jurisprudencia, diferencia entre "actos de la administración" y "actos administrativos". Sólo a estos últimos les es de aplicación la vía administrativa. Pero cuando la Administración actúa en relaciones de Derecho Privado con los particulares estamos en el primer supuesto, en el que corresponde seguir la vía ordinaria; es básico y tradicional en Derecho Administrativo el principio de que la defensa del administrado frente a las injerencias de la Administración en sus bienes particulares compete a los tribunales ordinarios, a menos que una Ley conceda expresamente esa potestad a la Administración -como en los casos de Expropiación-.
La LEC vigente (artículo 249.7) refuerza actualmente este control de los tribunales ordinarios, pues establece que las acciones de ejercicio del derecho de retracto de cualquier tipo deben ejercitarse en los tribunales ordinarios. Se confirma por tanto la denegación de inscripción. (AFS) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-06/pdfs/A04954-04955.pdf http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20030206_04954.gif
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DERECHO DE RETRACTO LEGAL ADMINISTRATIVO . R. 10 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero.
Ídem que la anterior de 9 de Diciembre de 2002. Además hay otras cuestiones en las que no se entra y hubiera sido interesante resolver, pues el registrador alega además como defectos que el derecho de retracto se ejercita fuera de plazo (1 año), y que el título formal de la resolución administrativa y la carta de pago del impuesto se presentan mediante fotocopias compulsadas y no en original. (AFS) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-06/pdfs/A04956-04957.pdf http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20030206_04956.gif
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DERECHO DE RETRACTO LEGAL ADMINISTRATIVO. R. 13 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero.
Ídem que la anterior de 9 de Diciembre de 2002. (AFS) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-06/pdfs/A04960-04962.pdf http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20030206_04960.gif
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INSCRIPCIÓN PRACTICADA. RESERVA TRONCAL. R. 11 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero.
Los dueños en proindiviso de una casa la constituyen en régimen de propiedad horizontal. Una parte está sujeta a una reserva del artículo 811 del Código Civil, habiendo comparecido en la escritura los que serían reservatarios si en tal momento se produjera la consumación de la reserva.
La inscripción se practicó con la siguiente expresión: "todas las inscripciones practicadas quedan sujetas a la posible revocación, incluso frente a terceros, en virtud de las garantías establecidas a favor de los ulteriores beneficiarios de la reserva".
No cabe recurso gubernativo para discutir esta especificidad del asiento practicado, sino tan sólo contra la suspensión o denegación de un asiento. Sugiere el Centro Directivo la vía de una solicitud de rectificación del Registro, ya que su hipotética denegación sí podría ser objeto de recurso gubernativo.
Se plantea una interesante cuestión (no tratada por la DG al no poder entrar en el fondo): todos lo reservatarios actuales muestran su conformidad a que el tanto por ciento del carácter del bien reservable, sólo afecte a las fincas que se adjudican a la reservista. ¿Se liberan con ello los bienes adjudicados al otro comunero? (JFME) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-06/pdfs/A04957-04959.pdf http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20030206_04957.gif
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MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. R. 12 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero.
En la inscripción de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal se expresa que las boardillas o trasteros situados bajo la cubierta del inmueble pertenecen a los pisos cuatro a once inclusive, en proporción a sus respectivas superficies. Se presenta en el Registro una escritura por la que el Presidente de la comunidad, actuando él solo, y cumpliendo acuerdos tomados por unanimidad de la Junta a la que concurrieron, presentes o representados, todos los propietarios, especifica el trastero que corresponde a cada uno de los pisos expresados, describiendo éstos y solicitando la correspondiente inscripción en el Registro.
Defecto primero (según los Fundamentos de Derecho): No se especifica el nombre de los asistentes a la Junta. La DG lo revoca siguiendo la doctrina de la R. 23 de mayo de 2001 , entendiendo que, por tratarse de un acto colectivo no se requiere la constatación exigida por el Registrador. Estima que es necesaria la conformidad de la Junta con las correspondientes descripciones, al objeto de que no se invadan elementos comunes.
Ahora bien, aunque no lo haya previsto el Notario ni nada haya dicho el Registrador al respecto (al menos con los datos publicados), la DG echa de menos en la escritura el consentimiento individualizado de los titulares registrales de los pisos directamente afectados cuya intervención podría haber servido también para que declarasen la superficie y demás elementos identificadores de sus respectivos anejos.
Defecto segundo: A1 no constar en el Registro la superficie que tenían las buhardillas o trasteros, es necesario que por técnico competente se certifique la superficie. Se revoca porque es un requisito exigible en una declaración de obra nieva y este título no lo es.
Curiosamente, la Dirección dice, al final, que estima el recurso parcialmente, cuando revoca los dos defectos, por lo menos tal como los resume, sobre todo el primero de ellos, en sus Fundamentos de Derecho. Tal vez lo que quiere es mantener la primera parte del primer defecto que reza: "para alterar el título constitutivo, y disponer de elementos privativos, se precisa el acuerdo unánime de todos los propietarios según el Registro, por exigencias del principio de tracto sucesivo". El Registrador coincide con la DG al aludir al tracto sucesivo para exigir el control de los titulares registrales. Pero hay dos puntos de discrepancia ya que la Dirección sólo centra el control en los propietarios de los pisos directamente afectados y puesto que exige su intervención directa en la escritura. ¿Queda, en consecuencia, vigente esta parte de la nota? ¿Con las matizaciones de la DG? Una interpretación integradora nos lleva a la conclusión de que se mantiene (estimación parcial) pero con el sentido de los dos matices apuntados que tienen más bien un sentido didáctico y orientador acerca de cómo resolver el asunto: con la comparecencia ante Notario de los titulares registrales de los pisos haciendo al tiempo la descripción y fijación de superficie de las correspondientes trasteros. (JFME)
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