Resoluciones Propiedad DGRN. BOE septiembre de 2004
| Autor | José Félix Merino Escartín |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | Registrador de la propiedad de La Orotava (Tenerife) |
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INCUMPLIMIENTO DEL PLAZO PARA OTORGAR ESCRITURA EN LA CONTRATACIÓN CON ENTIDADES LOCALES. R. 2 de julio de 2004, DGRN. BOE del 2 de septiembre de 2004. Vinculante
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El adjudicatario de un subasta municipal de inmuebles (en 1984) y el Ayuntamiento otorgan (en 1990) la escritura de venta, excediendo con mucho del plazo establecido en el pliego de condiciones, y estando vigente el Reglamento de Contratación de las Corporaciones Locales de 9 de Enero de 1953 (hoy derogado).
La registradora entiende que, según el citado Reglamento, el incumplimiento en los plazos conlleva la nulidad de pleno derecho de la adjudicación.
La DGRN revoca la calificación, sosteniendo que lo que dicho Reglamento establecía es que el incumplimiento por parte del adjudicatario concede al Ayuntamiento el derecho de resolver el contrato, pero en el presente caso no consta que lo haya resuelto, sino lo contrario como se deduce del mismo hecho del otorgamiento de la escritura. (AFS).
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SEGREGACIÓN EN TERRENOS RÚSTICOS Y LICENCIA MUNICIPAL. ACREDITACIÓN DEL SILENCIO POSITIVO EN LICENCIAS URBANÍSTICAS. R. 23 de junio de 2004, DGRN. BOE del 4 de septiembre de 2004.
El notario recurrente, con referencia a Andalucía, consideraba que las licencias municipales sólo eran necesarias en terrenos urbanos o urbanizables, según el artículo 259.3 de la Ley estatal del Suelo de 1992 (vigente y aplicable en Andalucía), y que en rústicos bastaba con respetar la Unidad Mínima de Cultivo de la legislación agraria.
El registrador considera que es necesaria la licencia en todo tipo de terrenos.
La DGRN, sin pronunciarse por ninguna de las dos posturas, considera que en el supuesto concreto SÍ es necesaria la licencia, porque el terreno segregado se va a destinar a una construcción no agraria y el artículo 25.b de la Ley de Explotaciones Agrarias de 1995 exceptúa este supuesto de la prohibición general de división; por ello entiende que en estos casos (de edificación no agraria posterior) se desplaza el acto a la competencia de la legislación urbanística y a la necesidad de licencia por los Ayuntamientos.
En cuanto al silencio positivo (declarando la innecesariedad de licencia), consta la solicitud de declaración de innecesariedad de licencia, de certificación de acto presunto positivo y se manifiesta por el otorgante la no contestación por el Ayuntamiento de estas solicitudes en plazo. Sin embargo consta presentado en el Registro un certificado del Ayuntamiento acreditativo de que dicho expediente fue denegado por desistimiento del interesado.
La DGRN valora la existencia de ese documento administrativo, contradictorio con la pretensión del recurrente, y concluye confirmando la denegación de inscripción.
Nota: Aunque la DGRN dice que hay que probar de algún modo la no contestación por la Administración, lo cierto es que el artículo 48 del Reglamento de Actos de Naturaleza Urbanística no lo exige, bastando la mera manifestación del interesado y además, en muchos caso dicha acreditación de inactividad se convertiría en una “prueba diabólica”, pues ¿cómo probar que no ha contestado? (AFS).
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*3. VIVIENDA HABITUAL DE LA PAREJA DE HECHO. R. 18 de junio de 2004, DGRN. BOE del 7 de septiembre de 2004. Vinculante
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El Registrador rechaza la inscripción de una escritura de compraventa de un inmueble situado en Barcelona (en la que se expresa que la vendedora es viuda y vecina de Madrid), porque, a su juicio, es necesaria la manifestación de la vendedora en el sentido de que la finca transmitida no constituye domicilio común o de pareja estable de dicha señora o, en su caso, el consentimiento del otro conviviente —o autorización judicial supletoria—, conforme a los artículos 11 y 28 de la Ley 10/1998, de 15 de julio
(Parlamento de Cataluña), de Uniones Estables de Pareja.
La DGRN señala que los artículos citados no establecen que para que el conviviente titular de una vivienda privativa suya pueda disponer de ella deba justificar que no tiene la condición de vivienda común, ni le imponen que al tiempo de la disposición niegue tal carácter de la vivienda que transmite si no concurre el consentimiento del otro conviviente. Establecen únicamente que si la vivienda es efectivamente la común del disponente y su conviviente, esa enajenación por el titular sin contar con el conviviente y sin formular aquella manifestación será ineficaz; y
que, en cambio, si se ha formulado esta manifestación, aunque sea inexacta, será suficiente para proteger al adquirente de buena fe y a título oneroso;
Añade que “si bien es cierto que los actos que puedan estar viciados no deben acceder al Registro de la Propiedad, dada la eficacia protectora de éste, es igualmente cierto que en nuestro sistema registral no se condiciona la inscripción de un acto a la plena justificación de esta validez, ni siquiera a la afirmación por los otorgantes sobre la inexistencia de un vicio invalidante, existiendo algunas circunstancias que pueden determinar su ineficacia y que quedan fuera del ámbito de la calificación registral (determinados vicios de la voluntad, concurrencia de causas de incapacidad no inscritas, etc.); y, por ello, no hay razón que impida aplicar este criterio a la transmisión de una finca cuando del Registro no resulte que constituye la vivienda común del disponente y de quien forme una unión estable de pareja con él, sin perjuicio de la trascendencia que dicha omisión pueda tener.
Y concluye revocando la calificación registral, diciendo que “si del Registro no resultare ese carácter de vivienda común no podrá rechazarse la inscripción de la transmisión en favor del adquirente so pretexto de la omisión de una manifestación específica del disponente al respecto cuando la citada Ley 10/1998 del Parlamento de Cataluña no exige tal manifestación. Por lo demás, resultando del Registro tal carácter de la vivienda sería necesaria —y suficiente; cfr. Resolución de 6 de marzo de 2004— (la manifestación de que ya no tiene tal condición”.
Comentario: A la vista del art 1320 del Código Civil y 91.1 del RH, (que la resolución contempla expresamente) no entiendo que se llegue a esta conclusión, salvo que se estime que tales preceptos se refieren sólo a cónyuges, y la pareja estable no lo es. Pero esa interpretación tan restrictiva parece ir contra la finalidad primordial de asimilación que persigue la ley de parejas estables. Si esa ley ha impuesto el requisito de contar con el consentimiento de la pareja no titular en la venta, sería absurdo perder la tutela notarial y...
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