Resolución de 9 de febrero de 1987
| Autor | Juan Pablo Ruano Borrella |
| Páginas | 861-872 |
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Cuestión previa: La responsabilidad por gastos comunes en los regímenes de propiedad horizontal.
Conforme al artículo 9, 5, de la vigente Ley de Propiedad Horizontal «serán obligaciones de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Al pago de estos gastos producidos en el último año y a la parte vencida de la anualidad corriente estará afecto el piso c local, cualquiera que fuere su propietario actual y el título de su adquisición, siendo este crédito a favor de la comunidad de propietarios preferente a cualquier otro, y sin perjuicio de las responsabilidades personales procedentes».
A lo que añade el artículo 20 del mismo texto legal: «Las obligaciones a que se refiere el número quinto del artículo noveno serán cumplidas por el que tenga la titularidad del piso o local, en el tiempo y forma determinados por la junta. Si no lo hiciere, será requerido el pago en forma fehaciente, y de no verificar éste en el plazo de quince días, se le podrá exigir por vía judicial».
Teniendo en cuenta, además de estos preceptos, los generales sobre responsabilidad obligacional (entre ellos, el artículo 1.911 del Código Civil: «Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros»), se deduce lo siguiente:
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Que el propietario del piso en el momento de producirse los gastos, responde frente a la comunidad con carácter personal 1.
2° No obstante, el artículo 9, 5, de la Ley de Propiedad Horizontal establece una importante garantía para asegurar el cobro de las cantidades resultantes de tales gastos: la afección del piso o local a dicha responsabilidad, cualquiera que fuese su propietario, por los gastos del último año y la parte vencida del corriente; lo que configura dicha obligación como una obligación propter rem 2.
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Entiende Ventura-Traveset 3 que el gasto se produce no cuando tiene lugar el hecho que lo origina, sino cuando se verifica la reparación del mismo.
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Señala también este autor que «anualidad corriente» es aquella en la que el propietario conoce el débito de manera que no dé lugar a dudas, por lo que los que se le comuniquen y no pertenezcan al año actual ni al Page 868 anterior no entran en la afección. Por tanto, son dos los requisitos: su conocimiento y la pertenencia a ese año 4.
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Hay que tener en cuenta que esta preferencia no se dará frente a los créditos a favor del Estado, provincia, municipio y aseguradores (y dentro del Estado siendo que han de entenderse comprendidas las Comunidades Autónomas).
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Y apunta, finalmente, el repetido Ventura-Traveset que «la afección a que se refiere la Ley no es una hipoteca expresa que grava el piso, sino una garantía de preferencia, que para que surta efecto necesita su expresión en el Registro de la Propiedad en forma de una anotación de embargo. Una vez practicada la anotación, los efectos de la misma se retrotraen al último año y a la parte vencida de la anualidad comente (artículo 9 LPH), si los gastos a que se refiere el embargo son producidos en ese período -dato que debe constar en el mandamiento y en la anotación, para conocimiento de los terceros-. Si así no fuera, los terceros perjudicados podrían entablar la correspondiente tercería de mejor derecho (arts. 1.532 y ss. LEC)» 5.
ii) Análisis del supuesto de hecho.-Para la mejor comprensión de la doctrina contenida en esta resolución creo que es necesario seguir paso a paso el supuesto de hecho. Así:
- «Sampere de Paracaídas, Sociedad Anónimas», era dueña, entre el 1 de enero de 1980 y el 31 de diciembre de 1981; de las fincas números 5-2, 5-3, 5-4 y 5-5 del inmueble 229/237 de la calle Cerdeña, en Barcelona. Actualmente sigue ostentando tal propiedad y tanto en aquellas fechas como ahora, dichas fincas aparecen inscritas a su nombre. Sin embargo, la Entidad 5-1, de la que la misma sociedad era dueña -y así constaba en el Registro- entre el 1 de enero de 1980 y el 20 de enero de 1981, en esta última fecha fue adjudicada a tres sociedades, concretamente «Inerga, S. A.»; «Industrias Textiles Extremeñas, S. A.», y «José Mestres Carcereny, S. A.».
- El día 31 de diciembre de 1981 «Sampere de Paracaídas, S. A», adeudaba a la comunidad de propietarios del inmueble 1.658.529 pesetas, de las cuales 248.094 se imputaban a la finca 5-1, 251.453 a la 5-2, 350.140 a la 5-3, 353.495 a la 5-4 y 455.340 a la 5-5.
- Por tales cantidades -correspondientes a los gastos del último año y a la parte vencida de la anualidad corriente, conforme al artículo 9, 5, de la Ley de Propiedad Horizontal-...
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