Resolución de 26 de septiembre de 2000 (B.O.E. de 10 de noviembre de 2000)
| Autor | José-María Navarro Vifiuales |
| Páginas | 351-358 |
COMENTARIO
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En la escritura debatida los padres, por un lado, donan al hijo «A» el derecho a edificar una primera planta elevada sobre la casa propiedad de los donantes; y, al hijo «B», el derecho a edificar una segunda planta elevada, «todo ello siempre y cuando lo permitan las ordenanzas municipales y la seguridad y firmeza de la edificación actualmente existente, haciendo suyas las edificaciones resultantes...».
Los hechos expuestos se producen con anterioridad a la reforma del RH de 4 de septiembre de 1998.
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El Registrador de la propiedad deniega la inscripción de tales derechos de vuelo por un doble motivo:
- Falta de determinación de los derechos de vuelo constituidos, por carecer de plazo de duración y depender su existencia de las Ordenanzas municipales.
- Depender la donación del vuelo sobre la segunda planta del arbitrio del titular del derecho de vuelo sobre la primera (ya que mientras no se construya ésta no será posible edificar aquélla), con lo que se vulnera el art. 1.256 CC que no permite que el cuplimiento del contrato quede al arbitrio de una de las partes. Equivaldría a constituir un derecho de vuelo sobre otro derecho de vuelo, lo que no es admisible.
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La doctrina de la DG, tal y como hemos señalado, se puede sintetizar de la siguiente forma:
- Sólo es inscribible el derecho de vuelo si se establece un plazo máximo de duración del mismo.
- La constitución del derecho de vuelo puede hacerse previendo expresamente que su ejercicio se haga respetando lo previsto por las Ordenanzas municipales.
- Es admisible la constitución de un derecho de vuelo que permite edificar una segunda planta alzada, aunque todavía no exista construida la primera planta alzada (pero sí la planta baja).
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Procede que, a continuación, hagamos una valoración de la doctrina expuesta.
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La sujeción del derecho de vuelo a un plazo de caducidad
Como sabemos, el derecho de vuelo se desenvuelve en dos periodos temporales: en una primera fase, su titular ha de construir una o varias plantas; en la segunda fase, una vez edificadas tales plantas, el titular adquiere la propiedad -perpetua- de lo edificado.
Por tanto, al hablar de la temporalidad del derecho de vuelo, únicamente nos estamos refiriendo a la que hemos denominado primera fase.
En mi opinión, determinar si el vuelo ha de ser o no un derecho necesariamente temporal depende de una cuestión previa, como es precisar su naturaleza jurídica. Son dos las posibles respuestas:
- Si se entiende que el derecho de vuelo...
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