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Resolución de 2 de diciembre de 1999

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Vincent
AutorJosé María Navarro Viñuales
Páginas149-155

COMENTARIO

  1. Exposición de los hechos

    El esquema cronológico que presentan los hechos relevantes es el siguiente (se trata de una simplificación porque en realidad hay varias fincas y varias fechas, pero el razonamiento jurídico es independiente de que sean una o varias):

    - El punto de partida es una hipoteca sobre la correspondiente finca. Por tanto, es la carga con mejor rango.

    -Posteriormente se anota un embargo sobre tal finca, embargo proviniente de un juicio ejecutivo.

    - El deudor paga el préstamo hipotecario y el acreedor hipotecario otorga la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca. Expresamente se recoge la voluntad del deudor de que no se presente tal escritura en el Registro de la Propiedad. Así ocurre.

    - Como consecuencia del embargo a que nos hemos referido anteriormente, la finca sale a subasta adquiriéndola un tercero. En este momento (no está claro si un poco antes o un poco después de tal adjudicación), el deudor presenta en el Registro aquella escritura de cancelación de hipoteca y simultáneamente solicita, por instancia ex art. 232 RH, que se haga constar por nota marginal que, como deudor que paga una carga preferente (la hipoteca), se subroga en la misma (con lo que gana preferencia sobre el embargo).

    Pretende el deudor revivir, acudiendo al mecanismo de la subrogación, la hipoteca que previamente había pagado (pero que no canceló registralmente). Todo ello con el fin de tener mejor rango que el adjudicatario, el cual, si prosperase la pretensión del deudor, tendría que adquirir soportando dicha carga.

  2. La doctrina de la D.G.

    La D.G. rechaza que en el supuesto descrito proceda la práctica de la mencionada nota marginal. La argumentación responde al siguiente esquema conceptual:

    El art. 118.2 L.H. contempla un caso de subrogación del deudor en la posición de quien era acreedor hipotecario: en caso de venta de finca hipotecada, el vendedor sigue siendo el deudor obligado al pago (salvo asunción de deuda por el comprador aceptada por el acreedor).(1) Pues bien, si el importe de la deuda se descuenta o retiene y, pese a ello, el deudor-vendedor paga el préstamo hipotecario, éste puede subrogarse contra el comprador en el lugar del acreedor hipotecario.

    Por su parte el art. 231 R.H. no añade un nuevo supuesto de subrogación, sino que extiende el criterio expuesto al caso de venta forzosa (recordemos que en la presente R. se trata de una adquisición en subasta judicial, por lo que el recurrente orienta su...

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