La representación georreferenciada: primeros meses de aplicación de la Ley 13/2015

Autor:Antonio Longo Martínez
Páginas:90-106
 
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90 LA NOTARIA | | 1-2/2017
Transcurrido más de un año ya desde la
entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24
de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria
(LCI), la incorporación a los títulos notaria-
les y al Registro de la Propiedad de la re-
presentación gráfica georreferenciada de
las fincas se ha convertido, como por otro
lado era previsible, en una de las cuestio-
nes más discutidas en el quehacer diario
de notarios y registradores, provocando la
necesidad por parte de la Dirección Gene-
ral de los Registros y del Notariado (DGRN)
de pronunciarse acerca de algunas de las
dudas planteadas, empezando así a sentar
una doctrina de gran utilidad que intenta-
remos resumir y comentar al tiempo que
recordamos las líneas maestras de la refor-
ma.
La representación gráfica constituye,
como es sabido, una de las principales
herramientas que la ley presenta en su
anunciada intención de conseguir, me-
diante la coordinación entre Registro de
la Propiedad y Catastro, una mejor identi-
ficación de los inmuebles
(1), y con ello un
incremento de la seguridad en el tráfico
inmobiliario.
La coordinación Registro-Catastro es
un objetivo cuya reiteración en sucesi-
vos textos legales pone de manifiesto las
dificultades que al parecer entraña. Por lo
que a la representación gráfica se refiere,
siendo ese “mejor grado de acierto” de que
habla el Preámbulo de la Ley un fin asu-
mido sin ninguna duda desde una y otra
institución, quizá no se había venido en-
tendiendo con la misma convicción que
su consecución exigiera necesariamente
tal coordinación
(2). El legislador así lo ha
entendido, y mediante la reforma intro-
ducida ha dibujado un esquema según el
cual:
a) Se reitera que el punto de partida,
la base de referencia, es el Catastro;
b) Se incluyen, eso sí, nuevos proce-
dimientos de actualización del Catastro a la
realidad física;
c) Y se exige, para cualquier atribución
de eficacia legitimadora de la realidad física a
las descripciones literarias o representaciones
gráficas registrales, que las mismas hayan sido
previamente coordinadas con el Catastro.
Práctica
La representación georreferenciada:
primeros meses de aplicación de la Ley 13/2015
Antonio Longo Martínez
Notario de Barcelona
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La representación georreferenciada: primeros meses de aplicación de la Ley 13/2015
Se trata, en todo caso, de evitar la apa-
riencia de “tres realidades” de la propiedad
inmobiliaria: porción física, parcela catas-
tral y finca registral, sentando un principio
básico: que el Catastro sea fiel reflejo de la
realidad física, y el Registro de la Propiedad
lo sea, a su vez, del Catastro, sin perjuicio
de que, como vamos a ver, haya ocasiones
en las que la subsanación de discrepancias
con la realidad física pueda ser previamen-
te registral y luego catastral. Debiendo to-
do ello interpretarse, por lo demás y a fin de
entender algunos límites a la eficacia que
se pretende, sin olvidar que mientras la in-
corporación de la propiedad inmobiliaria al
Catastro es obligatoria
(3), la inscripción en el
Registro de la Propiedad es voluntaria.
El sistema se sustenta por tanto en la
fiabilidad de la información obrante en el
Catastro. Que la misma se ajuste a la reali-
dad física de las fincas deviene esencial, y
de ahí la presunción de certeza de sus datos
que establece el art. 3.3 LCI. Por esta razón
resultan preocupantes situaciones como la
puesta de manifiesto en la Resolución de
5 de julio de 2016, según la cual la com-
probación de las coordenadas que obran
en la Sede Electrónica del Catastro como
propias de determinada construcción no
corresponden con la superficie que de di-
cha construcción aparece en la certificación
catastral, sino con las de una construcción
de superficie ocupada incluso mayor a la de
la parcela sobre la que supuestamente se
levanta. Circunstancia que obligó a la DG,
como luego veremos, a modificar la doctri-
na que hasta ese momento había manteni-
do sobre la admisibilidad de la información
certificada para la inscripción de las declara-
ciones de obra nueva.
Lo anterior no altera, en todo caso, la va-
lidez del esquema regulatorio, pero sí pone
de relieve la necesidad de una adecuada
utilización de las herramientas que el pro-
pio legislador proporciona, singularmente
los procedimientos de subsanación de dis-
crepancias y de inscripción de la represen-
tación gráfica georreferenciada.
1. En relación al procedimiento
notarial “de subsanación de discrepan-
cias”, que se introdujo en el art. 18’2 LCI
por la Ley de Economía Sostenible 2/2011,
de 4 de marzo, recibe en la ley alguna ligera
modificación: de una parte, y con el fin de
potenciar su operatividad, se sustituye la
necesidad de consentimiento de los colin-
dantes por la mera ausencia de oposición
de los mismos; de otra, se sustrae de dicha
norma la regulación relativa al acceso al
Registro de la Propiedad de la descripción
actualizada, que pasa a contenerse en el art.
199 de la Ley Hipotecaria, y con la particula-
ridad de que ello implica ahora, además, la
incorporación al Registro de la base gráfica
catastral.
Por otra parte, la reforma introduce un
nuevo número 3 a dicho artículo 18, regu-
lando un procedimiento registral que se
inicia una vez se ha practicado una inscrip-
ción en base al artículo 10 de la Ley Hipo-
tecaria utilizando “otros medios distintos de
la cartografía catastral para la descripción
gráfica de las fincas”. En estos casos el Re-
gistrador informará a la Dirección General
del Catastro sobre la rectificación realizada
para que, una vez validada, se incorpore la
rectificación en el Catastro, lo que se comu-
nicará a su vez al Registro para la inscripción
de la nueva representación gráfica de la fin-
ca, con constancia de la coordinación.
2. A la representación gráfica
georreferenciada se refieren, dentro del
marco regulatorio general, los arts. 9, letra
b) y 10 LH, el primero de los cuales hace
remisión, para los casos de constancia vo-
luntaria o potestativa, al procedimiento es-
pecífico regulado en el art. 199. Es, sin duda,
el elemento “estrella” de la regulación, por
cuanto a través del mismo, “alcanzada la
coordinación gráfica con el Catastro e inscri-
ta la representación gráfica de la finca en el
Registro”, y conforme al nuevo artículo 10.5
de la Ley Hipotecaria (LH) “se presumirá, con
arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la
finca objeto de los derechos inscritos tiene la
ubicación y delimitación geográfica expresa-
da en la representación gráfica catastral que
ha quedado incorporada al folio real”. Esta
extensión del principio de legitimación re-
gistral supone que la presunción “iuris tan-
tum” contenida en el señalado artículo 38
de la LH, según el cual “a todos los efectos
legales se presumirá que los derechos reales
inscritos en el Registro existen y pertenecen
a su titular en la forma determinada por el
asiento respectivo”, alcanzaría a partir de
entonces, además de a la titularidad y con-
tenido del derecho inscrito, a los reseñados
datos físicos de la finca, esto es, al objeto del
tal derecho
(4).
Representación georreferenciada
catastral y alternativa
1. Como decíamos antes, el princi-
pio del que parte el legislador es el que con
claridad señala el art. 10.1: La base de re-
presentación gráfica de las fincas registra-
les será la cartografía catastral, que estará a
disposición de los Registradores de la Propie-
dad”. Este artículo puede aparentar decir lo
mismo que desde hace más de veinticinco
años dice el artículo 398 b del Reglamento
Hipotecario, introducido por R.D. 430/1990,
30 marzo, según el cual “Los Registros de la
Propiedad utilizarán como base gráfica pa-
ra la identificación de las fincas la Cartografía
Catastral oficial del Centro de Gestión Catas-
tral y Cooperación Tributaria en soporte
papel o digitalizado”. Sin embargo, no es
lo mismo que se utilice la Cartografía Catas-
tral para la identificación de las fincas (cir-
cunstancia que no impide que se utilicen,
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