La regulación municipal de las viviendas de uso turístico: soluciones a través del urbanismo
| Autor | Josep M. Aguirre i Font |
| Cargo | Universitat de Girona (España) |
| Páginas | 24-41 |
ARTICULOS 24
Creative Commons Reconocimiento-NoComercial 4.0 Internacional
La regulación municipal de las viviendas de uso turístico:
soluciones a través del urbanismo 1
Local regulation of short-term rentals: solutions through urban
planning
Josep M. Aguirre i Font
Universitat de Girona (España)
ORCID: http://orcid.org/0000-0003-1797-893X
josepmaria.aguirre@udg.edu
NOTA BIOGRÁFICA
Profesor agregado interino de Derecho administrativo de la Universitat de Girona y colaborador docente
de la Universitat Oberta de Catalunya. Doctor en Derecho por la Universitat de Girona y premio extraordi-
nario de doctorado en Derecho, Economía y Empresa 2013. Sus publicaciones se centran en el Derecho
ambiental desde cuatro líneas de investigación: la ordenación del litoral, el urbanismo, el ruido y el cambio
climático.
RESUMEN
El auge de las viviendas turísticas en España, a lo largo de la última década, ha puesto el fenómeno en
el centro del debate público y ha llevado a muchos municipios a plantearse la necesidad de ordenarlos o
limitarlos. Este artículo analiza, a través de la óptica de la jurisprudencia, las experiencias acumuladas de
los últimos años mediante la legislación turística, las ordenanzas municipales y la planificación urbanística.
El análisis de los diferentes instrumentos normativos, y singularmente los ejemplos de Barcelona y Bilbao,
nos permite extraer algunas conclusiones útiles y al mismo tiempo proponer soluciones normativas
óptimas para abordar este fenómeno, compatibilizando el derecho a la ciudad o a una vivienda digna y la
libertad de prestación de servicios.
PALABRAS CLAVE
Economía colaborativa; viviendas de uso turístico; ordenanzas municipales; planeamiento urbanístico;
directiva de servicios.
ABSTRACT
The boom in short-term rentals in Spain, over the last decade, has put the phenomenon at the center of
public debate and has led many municipalities to consider the need to organize or limit them. This article
analyzes, through the eyes of jurisprudence, the experiences accumulated in recent years through tourism
legislation, local regulation and urban planning. The analysis of the different regulatory instruments, and
particularly the examples of Barcelona and Bilbao, allows us to draw some useful conclusions and at the
same time propose optimal regulatory solutions to address this phenomenon, making the «right to the city»
or the «right to housing» compatible with the freedom to provide services.
KEYWORDS
Sharing economy; short-term rentals; local regulation; urban planning; directive of services.
1 Este artículo se ha redactado en el marco del proyecto “El urbanismo y sus instrumentos de incidencia positiva en el medio
ambiente y en el cambio climático” (DER2017-85624-C3-1-R) dirigido por el Dr. Joan M. Trayter Jiménez y financiado por el Ministerio
de Economía y Competitividad.
REALA, número 15, abril de 2021
Sección: ARTICULOS
Recibido: 03-03-2021
Aceptado: 23-03-2021
Publicado: 15-04-2021
DOI: https://doi.org/10.24965/reala.i15.10916
Páginas: 24-41
ARTICULOS 25
Josep M. Aguirre i Font
La regulación municipal de las viviendas de uso turístico: soluciones a través del urbanismo
REALA. Nueva Época – N.o 15, abril 2021 – ISSN: 1989-8975 – DOI: https://doi.org/10.24965/reala.i15.10916 – [Págs. 24-41]
SUMARIO
INTRODUCCIÓN: LA NECESIDAD DE REGULAR O LIMITAR LA ACTIVIDAD DE LAS VIVIENDAS TU-
RÍSTICAS. 1. EL RÉGIMEN DE INTERVENCIÓN ADMINISTRATIVA EN LAS VIVIENDAS DE USO TU-
RÍSTICO: LOS LÍMITES DE LA NORMATIVA TURÍSTICA PARA INTRODUCIR RESTRICCIONES AL USO
DE VIVIENDA TURÍSTICA. 2. LAS LIMITACIONES URBANÍSTICAS Y LAS VIVIENDAS TURÍSTICAS
DESDE LA ÓPTICA DE LA JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA UNIÓN EUROPEA.
3. LA LIMITACIÓN DE LA IMPLANTACIÓN DE VIVIENDAS TURÍSTICAS MEDIANTE ORDENANZA MU-
NICIPAL: UNA VÍA INEFICAZ. 4. LA REGULACIÓN URBANÍSTICA DE LAS VIVIENDAS TURÍSTICAS:
LOS EJEMPLOS DE BARCELONA Y BILBAO. 4.1. BARCELONA: EL PLAN ESPECIAL URBANÍSTICO
DE REGULACIÓN DE ESTABLECIMIENTOS DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO (PEUAT). 4.2. BILBAO: LA
MODIFICACIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA. A MODO DE CONCLUSIÓN: LA
NECESIDAD DE ARTICULAR UN RÉGIMEN DE AUTORIZACIÓN DE LAS VIVIENDAS TURÍSTICAS DE
NATURALEZA TEMPORAL Y QUE GARANTICE LA LIBRE CONCURRENCIA. REFERENCIAS BIBLIO-
GRÁFICAS.
INTRODUCCIÓN: LA NECESIDAD DE REGULAR O LIMITAR LA ACTIVIDAD DE LAS VIVIENDAS
TURÍSTICAS
La pandemia mundial de COVID-19 ha puesto de nuevo el derecho a la vivienda y las dificultades de
la administración pública para garantizarlo en el centro del debate público. Un problema, el de acceso a la
vivienda, que a medio plazo se verá agravado por la recesión económica y la pérdida de puestos de trabajo
que pueden incrementar el sobrecoste de la vivienda y las tasas de carencia de hogar en el conjunto de la
Unión Europea 2.
En el caso español los déficits históricos en materia de vivienda social, y singularmente la inexistencia
de un parque público de vivienda social 3, ponen el foco de nuevo en la necesidad de garantizar que el suelo
vinculado a un uso residencial se ponga al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivien-
da digna y adecuada que exige el art. 3.4 del Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
(TRLSRU).
El problema del acceso a la vivienda en el mercado, agravado por la inexistencia de unas políticas públi-
cas que ofrezcan alternativas a los sectores sociales con mayores dificultades, se hace singularmente más
problemático en las ciudades con mayor presión turística, donde una parte de la oferta habitacional se ha
desplazado hacia el mercado de las viviendas de uso turístico, lo que ha conllevado un encarecimiento del
alquiler tradicional (Roca, 2016, 40-48; Duatis et al., 2016, 50-56; García et al., 2020, 15).
A pesar de que el número de viviendas turísticas, sobre el total del parque construido, constituye aún
un porcentaje ínfimo en el conjunto del Estado –321.000 viviendas, que representan un 1,3 % del parque
construido (INE, 2020)–, su incremento a lo largo de los últimos años ha vuelto a poner en el debate público
la necesidad de regular su implantación. Sin lugar a duda ha contribuido a ello el papel activo de los lobbies
turísticos, que ven en las viviendas turísticas una competencia desleal a la actividad hotelera (Exceltur, 2015,
72). Los datos corroboran el incremento de la presión de la vivienda turística en el mercado de alojamientos
turísticos, pues el potencial de plazas de vivienda turística en España, de 1,6 millones, ha llegado a acercar-
se al total de plazas hoteleras existentes, de 1,9 millones, e incluso superar la capacidad media de plazas
disponibles, que es de 1,5 millones.
La distribución de las viviendas turísticas, sin embargo, no es homogénea. El 76,8 % de las viviendas
turísticas se encuentran en la franja costera, y solo el 23,2 % están situadas en zonas interiores. Tampoco
por comunidades la distribución es igual, pues tres de ellas –Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valencia-
na– acaparan prácticamente tres quintas partes del total del parque estatal. La concentración de viviendas
turísticas es singularmente importante en las ciudades de Madrid y Barcelona, que aglutinan el 10,6 % del
total –más de 120.000 plazas entre las dos–, particularmente en determinados barrios del centro.
La concentración excesiva de viviendas turísticas influye en el precio del mercado de alquiler tradicio-
nal, conlleva en muchos casos problemas asociados de convivencia en los bloques plurifamiliares, donde
2 Resolución del Parlamento Europeo, de 21 de enero de 2021, sobre el acceso a una vivienda digna y asequible para todos
(2019/2187(INI)).
3 Un total de 0,9 viviendas por cada 100 habitantes según Eurostat, lo que representa un 2,5 % del total del parque de viviendas
principales.
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba