Proyección del concepto “vivienda de protección pública” en la conformación de los patrimonios públicos de suelo en la Ley 8/2007, de 28 de mayo Estatal de Suelo
| Autor | María Luisa Gómez Jiménez |
| Cargo | Profesora Contratada Doctora de Derecho Administrativo de la Facultad de Derecho de la Universidad de Málaga |
| Páginas | 24-38 |
María Luisa Gómez Jiménez. Profesora Contratada Doctora de Derecho Administrativo de la Facultad de Derecho de la Universidad de Málaga. Es autora de “Intervención Administrativa de la Vivienda en España, (1938-2005), Montecorvo 2006. Especialista Universitaria en Ordenación del Territorio y Medio Ambiente. Visiting Scholar del Virginia Center for Housing Studies, Virginia Tech, (USA) 2005; Fellow del Joint Center for Housing Studies de la Universidad de Harvard 2006, y del Real Colegio Complutense en Harvard y Fellow del European Law Research Center de Harvard Law School (2007). Líneas de trabajo: ordenación del territorio, medio ambiente, urbanismo, vivienda, barreras arquitectónicas, dependencia, y servicios sociales.
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En este trabajo1, nos interesa el concepto de vivienda protegida como referente de las actuaciones en suelo, y su definición en la estructura administrativa de nuestro estado descentralizado.. Para ello dividiremos el trabajo en dos partes en un primer momento estudiaremos la noción de Viviendas con Protección Pública para centrar la distinción de la tradicional Vivienda de Protección Oficial en nuestro sistema Jurídico, y posteriormente introduciremos el análisis de la regulación normativa de los Patrimonios Públicos de Suelo (en adelante PPS), y su proyección en Andalucía.
Que la intervención administrativa en la Vivienda en nuestro país es una constante demandada por el propio enunciado constitucional es algo fuera de dudas. La proyección que los principios rectores de la política social y económica ejercen en la producción normativa y en la salvaguarda de los derechos fundamentales se materializa en una abundancia de disposiciones normativas que han incidido en que la protección del derecho a la vivienda como principio rectorPage 27 exigía el reconocimiento legislativo previo de su desarrollo. Ello unido a que en la materia vivienda convergen elementos conectados al mercado inmobiliario y a la salvaguarda de los derechos civiles vinculados al régimen de tenencia de al vivienda así como a su fiscalidad y protección como bien de consumo, han hecho el estudio de la vivienda una cuestión compleja, cuya respuesta no puede encontrarse en una sola ley, aunque esta nazca con aspiraciones de uniformidad y generalización en la intervención pública. Por ello, puede decirse que proliferan las disposiciones que regulan las condiciones de acceso a las ayudas públicas para mejorar la accesibilidad al bien.
Esto explica en parte que ni la Legislación Española de suelo, cuya modificación última se ha operado por Ley 8/2007, de 28 de mayo ni la legislación precedente hayan sido utilizadas como leyes de la vivienda, y la provisionalidad de las disposiciones contenidas en el Real Decreto Ley 31/78 de 31 de octubre de 1978, sobre Viviendas de Protección Oficial hayan hecho fortuna hasta el punto de convertirse en las herramientas normativas al uso para el diseño de cuantas políticas edificatorias hayan querido desarrollarse en el ámbito autonómico tras la inmediata aprobación de la Constitución Española.
Así las cosas, la sociedad española, con sus cambios demográficos y culturales, y su despliegue orgánico-administrativo de la descentralización política que integró la creación del mapa autonómico ha tenido reflejo normativo en la coexistencia de una multitud de textos normativos para el diseño de la política de vivienda.
Sin embargo, la acción de fomento administrativa que subyace todas estas iniciativas no ha encontrado hasta la fecha el oportuno reflejo numérico en la promoción de unidades de vivienda protegida. Así, del total del parque de Vivienda en nuestro país, sólo el 8% corresponde a la promoción de vivienda con algún tipo de protección.
La interpretación de estos datos podría ser con todo engañosa, pues exige plantearse si el desiderátum político administrativo es un parque inmobiliario con una ratio de 80 a 90 por ciento de vivienda con algún tipo de protección, o si la mejora en las condiciones de accesibilidad al mercado harían innecesario alcanzar estas cifras.
Es decir, la cuestión puede ser abordada no como un problema cuantificable en el numero de unidades protegidas, sino en como una cuestión enlazada con otras variables como los condicionantes que garanticen el acceso en condiciones de igualdad a todos los ciudadanos a una vivienda adecuada y digna.
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Si la conclusión al a que llegamos es que este objetivo sólo se logra mediante la promoción de vivienda sujeta a protección pública entonces las cidras serían exiguas, pero si la accesibilidad a la vivienda se mejora sustancialmente en complementariedad a estas políticas entonces las cifras dejan de ser tan relevantes.
Con todo y aun en al hipótesis A, de entender que la accesibilidad a la vivienda estuviera condicionada por la propias medidas protectoras de la administración pública, en análisis de tan exiguos resultados había que explicarlo tomando en consideración otros factores, tales como la política de suelo desarrollada hasta la fecha, y sus implicaciones fiscales y la localización social de las unidades en el tejido socio urbano de la ciudad.
No ser olvide que crear vivienda es crear ciudad. Construir unidades habitables es construir espacios de ciudad habitable y por tanto destinada a unas determinadas capas de población. Por ello, el estudio del régimen de protección de la vivienda no puede desconectarse de los instrumentos de intervención en la política de suelo, ni de la política económica del país
El artículo 10 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, entre los criterios básicos de utilización del suelo incorpora en el párrafo segundo el siguiente:
“Destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos, y para uso residencial, con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un régimen de protección pública que, al menos, permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la concesión administrativa
Esta reserva será determinada por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística o, de conformidad con ella, por los instrumentos de ordenación, y cómo mínimo comprenderá los terrenos necesarios para realizar el 30 por ciento de edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo que vaya a ser incluido en actuaciones de urbanización.
No obstante dicha legislación, podrá también fijar o permitir excepcionalmente una reserva inferior para determinados Municipios o actuaciones, siempre cuando se trate de actuaciones de nueva urbanización, se garantice el instrumento de ordenación el cumplimiento íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial de aplicación y una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social2”.
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De este enunciado se extrae en primer lugar un deber urbanístico de reservar suelo para la localización de vivienda sujeta a protección Pública. No señalándose, sin embargo más que un standard mínimo (el 30 % de la edificabilidad residencial pero no se explicitan los mecanismos para hacerlo. Cuestiones ambas, que caen directamente en la esfera de la competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas para el diseño de su propia política de Vivienda.
El artículo que tiene carácter básico, incorpora por tanto los siguientes rasgos característicos de este deber, a tener en cuenta.,
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Obligación de la constitución de reserva una parte proporcionada de suelo a vivienda sujeta a un régimen de protección publica
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La finalidad de dicha reserva de permitir la fijación de precios máximos
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El reconocimiento de las distintas formas de acceso a la vivienda superando la dicotomía: venta-alquiler de vivienda.
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Remisión de la determinación del porcentaje de reserva a la legislación urbanística y de ordenación del territorio.
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Establecimiento de un mínimo de reserva de suelo para edificación residencial prevista en el correspondiente instrumento urbanístico de ordenación del suelo
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Supuesto de excepción, salvaguardando dicho standard mínimo de reserva de suelo para la edificación de vivienda sujeta a protección, para el caso de municipios en actuaciones de nueva urbanización, con garantía del cumplimiento íntegro de la reserva y respetuosa con el principio de Cohesión social.
Respecto del primero de ellos, esto es la previsión de la proporcionalidad en la reserva de...
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