Venta por el propietario no poseedor. Cesión de la acción reivindicatoria.
| Autor | Eusebio Giménez Roig |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 275-384 |
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1. Este estudio se refiere, por hipótesis, a la venta por el propietario, no poseedor, de una cosa determinada; aunque, ante un caso real, pueda ser la sentencia judicial la que resuelva si se trata de cosa propia, no poseída por el vendedor, o de cosa ajena.
Page 276En el Código Civil español se entenderá por propietario no poseedor al propietario que no tiene la posesión de la cosa, ni la posesión como hecho (incluida la del art. 461 C. C), ni la posesión como derecho, sea mediata, sea civilísima (art. 440 C. C), sea incorporal o ideal (artículo 460, 4.°, C. C. antes de transcurrir el año) 1.
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El supuesto estudiado implica la existencia de un tercero poseedor, en concepto de dueño, usucapiente 2.
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El tema es de gran interés, teórico y práctico, en particular para las funciones notarial y registral 3, y en la doctrina española no ha sido objeto de un estudio específico, por lo que parece conveniente considerarlo con cierta atención, aunque no se pretenda agotar ahora toda su problemática, porque está íntimamente relacionada con otras cuestiones, unas muy generales, otras más concretas, a las que se dan soluciones, históricas y actuales, doctrinales y normativas, muy diversas y controvertidas, que en principio sólo cabe apuntar en cuanto condicionantes, aunque la dificultad de verificar algunas opiniones y normas justifique la transcripción de textos extensos, en atención a la mayor objetividad del análisis y de las conclusiones, siempre sometidos a criterios más autorizados 4.
Entre los ordenamientos jurídicos europeos continentales actuales con antecedentes en el Derecho romano, fundamentalmente existen tres sistemas de transmisión, por venta, de la propiedad: el del consenti-Page 277miento (francés), el de transmisión abstracta (alemán) y el del título y el modo (español) 5.
En principio, cada uno de ellos resuelve el problema que es tema de este estudio, el de la falta de posesión por el vendedor, de modo distinto, congruente con su principio fundamental y con una peculiar génesis histórica, normativa y doctrinal.
El análisis de cada uno ha de considerar la cuestión de la transmisión de la propiedad, es decir, si el comprador puede reivindicar como propietario o ha de reivindicar el vendedor, frente al tercero poseedor, y la cuestión del incumplimiento por el vendedor de su obligación de entregar la cosa, es decir, si el comprador puede reclamar, por incumplimiento de contrato, la indemnización correspondiente o, incluso, la resolución de la compraventa, frente al vendedor no poseedor.
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Según el Código Civil francés de 1804:
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«El vendedor tiene dos obligaciones principales: la de entregar y la de garantizar la cosa que vende» (art. 1.603).
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«La obligación de entregar la cosa se perfecciona por el simple consentimiento de las partes contratantes. Convierte al acreedor en propietario..., aunque la tradición no haya sido hecha...» (art. 1.138).
La propiedad de los bienes se adquiere y transmite... por efecto de las obligaciones
(art. 711).
Así, el vendedor está obligado a entregar la cosa, es decir, a transmitir la posesión de la cosa al comprador. Pero éste ya es propietario, desde la perfección de la compraventa, por el consentimiento de las partes contratantes, sin más requisitos (salvo excepciones).
Page 278La entrega se rige por numerosos artículos (1.604 a 1.624) y, a menudo, redundantes, aunque, por otra parte, omitan una gran cantidad de extremos de la mayor importancia. Dicha entrega puede entenderse realizada o cumplida simultáneamente con la perfección contractual cuando puede ser aplicado el constituto posesorio o la traditio brevi manu. En otro caso será ulterior.
b) En el antiguo Derecho francés, si, por cualquier motivo, el vendedor no estaba en posesión de su cosa en el momento de la venta, porque dicha cosa era poseída por un tercero, se insertaba en el contrato una cláusula accesoria de cesión de la acción reivindicatoría.
Con el Código Civil, si la cosa no está en poder del enajenante en el momento de la transmisión de la propiedad, no hay necesidad de hacer al adquirente cesión de la acción reivindicatoría 6. En tal caso, el comprador podrá reivindicar la cosa de poder de quien la tenga, puesto que es propietario, pero además podrá alegar incumplimiento de contrato contra el vendedor en cuanto a la obligación de entrega, acudiendo, a falta de precepto específico, a las normas sobre incumplimiento de obligaciones recíprocas 7.
Queda sin efecto la aplicación de la teoría de la cesión de la acción reivindicatoría a efectos de la adquisición del dominio. Ya no requiere una consideración doctrinal especial la falta de posesión del vendedor, que sólo implica una cuestión sobre el cumplimiento de la obligación de entregar o transmitir la posesión, no sobre la transmisión de la propiedad.
c) El Código Civil francés modifica el sistema tradicional del título y el modo, según la orientación de la Escuela de Derecho Natural, de los siglos xvii y XVIII, haciendo prevalecer el consentimiento traslativo del título y prescindiendo del modo o tradición como requisito de la transmisión de la propiedad, que usualmente quedaba inoperante, frente a la voluntad de las partes contratantes, mediante la combinación de la cláusula de desaissine-saissine (equivalente a la cláusula boloñesa de constituto posesorio) y de la cláusula de cesión de acciones.
En este sistema se basaba, por inspiración de Florencio García Goyena, el Proyecto de Código Civil español de 1851, que no llegó a prevalecer sobre el sistema tradicional del título y el modo en la Ley Hipotecaria de 1861 y luego en el Código Civil de 1889.
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En cambio, el Código Civil italiano de 1865 sigue el precedente modificador francés, que se mantiene en el vigente Código de 1942, pero ahora con un significado claro de contraposición al Código Civil alemán de 1896-1900, después de que la doctrina italiana ha podido contrastar, histórica y conceptualmente, ambos sistemas y sus resultados prácticos. De aquí el gran interés de la explicación conceptual del sistema en la doctrina italiana.
a) Según el Código Civil italiano de 1942:
l.° «Las obligaciones principales del vendedor: entregar la cosa al comprador; hacerle adquirir la propiedad de la cosa o el derecho, si la adquisición no es efecto inmediato del contrato; garantizar al comprador de la evicción y de los vicios ocultos de la cosa» (art. 1.476).
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«En los contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, la constitución o la transferencia de un derecho real, o bien la transferencia de otro derecho, la propiedad o el derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento de las partes legítimamente manifestado» (art. 1.376), si la cosa es propia del vendedor (hipótesis de este estudio), no ajena, salvo pacto de reserva de dominio.
b) Para el Código italiano, el contrato de compraventa, por su contenido y efecto final, es un contrato traslativo o con efectos reales, que transmite el derecho de propiedad de una cosa u otros derecho, a cambio de una suma de dinero, de un precio 8.
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Ahora bien, el contrato de compraventa transmite el derecho de propiedad de la cosa del vendedor (propietario) al comprador, inmediatamente, por sí solo, sin necesidad de la entrega de la cosa ni de pago del precio, si la cosa es determinada y si al contratar no se ha declarado la voluntad de que la propiedad se transmita en otro momento; el vendedor poseedor, antes de la entrega, detenta la cosa en nombre del comprador.
Las obligaciones de entregar la cosa y de pagar el precio son coercibles, en el sentido de que cualquiera de las partes, en ejercicio de una sentencia de condena que ordene la entrega de la cosa o el pago del precio, pueden lograr el cumplimiento coactivo de la voluntad ya manifestada al contratar (aunque, posteriormente al contrato, cambie la vo-Page 280luntad de cualquiera de las partes), obteniendo la posesión de la cosa por actuación del agente ejecutivo judicial 9.
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Pero en algunos casos el efecto traslativo o real no es inmediato, no es simultáneo a la perfección del contrato, sino mediato, simultáneo a un evento o un momento posterior a la perfección. En tales casos se habla de venta obligatoria, pero en el sentido de que, simultáneamente a su perfección, no produce el etecto de transmitir el derecho de propiedad, sino que, por el momento, confiere al comprador un derecho de crédito contra el vendedor para que, en un momento posterior, le «procure», le «haga adquirir» el derecho de propiedad de la cosa, aunque sin que se requiera en tal momento un nuevo acuerdo de transmisión. Se incluyen los casos de venta de cosa no determinada, de venta con pacto de reserva de dominio (por ejemplo, hasta el total pago del precio), de venta de...
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