La inscripción de las prohibiciones de disponer en el Registro de la Propiedad

Autor:María Goñi Rodríguez de Almeida
Cargo:Profesora Doctora de Derecho Civil. Universidad Antonio de Nebrija
Páginas:1402-1417
RESUMEN

Las prohibiciones de disponer, como limitaciones dominicales que impiden la transmisión eficaz de la propiedad de un inmueble, deben quedar reflejadas en el folio registral de dicha finca, para ser oponibles a posibles terceros adquirentes. Si bien, únicamente se permite la inscripción de las prohibiciones de disponer impuestas en negocios a título gratuito, conforme a los artículos 26 y 27 LH,... (ver resumen completo)

 
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I Prohibiciones de disponer. Precisión de conceptos

Las denominadas prohibiciones de disponer suponen la privación de la facultad de disposición al titular de un derecho real que contiene la misma. Se trata, por tanto, de las limitaciones a la facultad de disposición de la cosa objeto del derecho real, normalmente, propiedad.

De este modo, el adquirente del dominio lo recibe, en este caso, incompleto, sin esa facultad, por lo que en principio no podrá, a su vez, transmitir el mismo a favor de un tercero. Y si lo hiciera, dicha transmisión sería totalmente ineficaz, pues si se carece de esa facultad, difícilmente se puede ejercitar, lo que implica que el primer transmitente, en todo caso, podría solicitar la ineficacia de la segunda transmisión, afectando por tanto a terceros, que se verían privados de su recién adquirido dominio.

Lo que subyace tras las prohibiciones de disponer no es sino la limitación a la libertad de circulación de los bienes, del tráfico jurídico, pues impiden, en definitiva, que las cosas cambien de manos. Esto, en principio, contradice o choca con los principios inspiradores del Código Civil, favorables al intercambio de bienes, derivados de la mentalidad desamortizadora de la época de la codificación, por lo que, como ya veremos, deberán limitarse o restringirse estas prohibiciones.

Las prohibiciones de disponer pueden ser de tres grandes clases: a) Legales, cuando es la propia Ley la que impide la disposición de un bien determinado, por ejemplo, cuando se impide la enajenación de los bienes del declarado judicialmente desaparecido durante un periodo de cinco años. b) Judiciales: es el juez quien ordena la inamovilidad de determinados bienes, por ejemplo, cuando decreta el secuestro o depósito judicial para impedir enajenaciones en fraude de acreedores. c) Las prohibiciones de disponer voluntarias que son las establecidas por los particulares en los negocios en los que son parte. Respecto de las prohibiciones legales, el artículo 26 LH afirma claramente que no es necesaria su inscripción, pues la propia Ley les da la publicidad necesaria como limitaciones dominicales. Las prohibiciones judiciales llegarán al Registro a través de un asiento de anotación preventiva, y son las últimas, las voluntarias, las que vamos a examinar y analizar su inscribibilidad en estas líneas.

Dentro de ellas, de las llamadas prohibiciones de disponer voluntarias, se suelen distinguir las prohibiciones de disponer en sentido estricto, que son las llamadas reales o con eficacia real, y las mal llamadas prohibiciones de disponer obligacionales, que realmente son obligaciones de no disponer, y que no implican la privación de la facultad de disposición verdaderamente.

Las prohibiciones de disponer, propiamente dichas, son las que afectan a tercero; es decir, su eficacia es erga omnes, y por tanto, son oponibles a los sucesivos adquirentes del bien, que se van a ver privados de la titularidad del mismo, al declararse ineficaz el acto en virtud del cual adquirieron, pues se infringió esa prohibición.

Es decir, cuando se establece una determinada prohibición de disponer sobre un bien con carácter real, quiere decir que el que adquiere el dominio, lo

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adquiere limitado, privado de la facultad de enajenación; por eso, si, ignorando dicha prohibición, enajena el bien a un tercero, esa nueva transmisión es total-mente ineficaz, puesto que si se carecía de la facultad de enajenación, no pudo transmitirse nunca el bien.

El tercero que adquiere, realmente, no adquiere el dominio (¿cómo lo va a adquirir si su transmitente carecía de la facultad de transmitirlo?), y se ve obligado a restituir la cosa que adquirió.

Las prohibiciones de disponer obligacionales son, por el contrario, las que tienen eficacia meramente obligacional, es decir, no son oponibles y eficaces frente a terceros, sino que se limitan a ser una obligación más que se impone al adquirente, en virtud de la cual este se obliga a no enajenar. Si lo hace, y transmite a un tercero, el tercero no se ve afectado en su adquisición, y no debe restituir el bien, ya que solo existía una obligación personal del primer adquirente de no enajenar, y si lo hace, únicamente incumple una obligación, generándose, entonces, la correspondiente indemnización de daños y perjuicios a favor del primer transmitente, pero nada más; no tienen eficacia real, luego el tercero adquirente no resulta afectado y mantiene su dominio.

Estas últimas son, entonces, meras «obligaciones de no disponer», pero no prohibiciones de disponer, porque aquellas implican en su esencia su oponibilidad a terceros, nacen, precisamente, para tratar de impedir la válida adquisición por un tercero. Como prohibiciones de disponer entonces serían nulas, ineficaces, porque no tienen su virtualidad propia, que es impedir la adquisición por un tercero.

Merece la pena hacer esta distinción porque, así, las únicas prohibiciones de disponer existentes y verdaderas en nuestro derecho son las llamadas reales, o con eficacia real.

La escasez de regulación legal expresa sobre las prohibiciones de disponer voluntarias, sobre todo en el Código Civil, hace oportuno un estudio sobre las mismas, sus requisitos y su posibilidad de inscripción a la luz de la jurisprudencia.

II Posibilidad de su inscripción

¿Pueden inscribirse en el Registro las prohibiciones de disponer? En principio, si suponen verdaderas limitaciones dominicales, deben quedar reflejadas en el folio registral, para poder impedir la disposición eficaz del inmueble sobre el que recaen.

En efecto, ya la RDGRN de 20 de diciembre de 1929 dejó clara la naturaleza jurídica de las prohibiciones de disponer como limitaciones dominicales: «las prohibiciones de disponer no son verdaderos derechos reales, cuya inscripción perjudique a los terceros adquirentes, sino restricciones impuestas por persona capacitada para ello, que limitan las facultades de un titular sin atribución del correlativo derecho a otras personas». Como tales restricciones deben constar en el Registro para obtener la ansiada publicidad y oponibilidad, impidiendo enajenaciones no permitidas.

Pero, entonces, solo deben poder inscribirse aquellas que sean realmente prohibiciones de disponer (verdaderas limitaciones por faltar en el disponente la facultad de disposición), y conforme a lo explicado supra, estas solo son las reales.

Parece entonces que todas las verdaderas prohibiciones de disponer deberían inscribirse en el Registro para ser oponibles a terceros, pero, conforme al artícu- lo 27 LH, solo pueden inscribirse aquellas prohibiciones de disponer que ten-

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gan su origen en actos o contratos a título gratuito, quedando, por tanto fuera, aquellas establecidas en un negocio o contrato a título oneroso.

La prohibición de inscripción de estas prohibiciones se debe a la limitación al tráfico inmobiliario que suponen, pues están contraviniendo la libre circulación de los bienes en las operaciones comerciales normales que son onerosas1. En este sentido, la RDGRN de 19 de enero de 1963 afirmaba que las «prohibiciones de enajenar son tratadas con disfavor por las disposiciones legales, en cuanto que si en algunas ocasiones aparecen justificadas para el logro de ciertos fines lícitos, al sustraer a la circulación los inmuebles afectados, los hace poco aptos para el crédito territorial y crea, de otra parte situaciones confusas y por eso el artícu- lo 26 LH en su párrafo tercero, establece que se harán constar en el Registro de la Propiedad solo las impuestas en testamento y demás actos, a título gratuito, siempre que la legislación vigente reconozca su validez». Este es el segundo de los argumentos para limitar la inscripción de las prohibiciones de disponer establecidas en negocios onerosos: la prohibición expresa por la Ley (arts. 26 y 27 LH)2.

¿Y por qué los artículos 26 y 27 LH impiden la inscripción de las prohibiciones de disponer establecidas en negocios a título oneroso? Porque, como ya hemos dicho, no son verdaderas prohibiciones de disponer, si no obligaciones de no disponer. En efecto, el hecho de que no se inscriban se debe a que dichas «prohibiciones de disponer», al estar inmersas en un contrato oneroso, ya no son verdaderas prohibiciones de disponer, sino meras obligaciones de no disponer, por lo que su carácter obligacional, con eficacia solo inter partes, que no impiden o limitan la disposición eficaz de la finca a un tercero, les cierra las puertas del Registro de la Propiedad, conforme al artículo 98 LH.

Además, si se permitiera la inscripción generalizada de las prohibiciones de enajenar o disponer, establecidas tanto en negocios onerosos o gratuitos, se perjudicaría todavía más la circulación de los bienes, y se atentaría contra el crédito territorial, como ya hemos indicado, siendo entonces lo prudente, la interpretación e inscripción restringida de las prohibiciones de disponer, debido a su propio carácter restrictivo «por implicar un cercenamiento de la facultad dispositiva de los bienes» (RDGRN de 19 de enero de 1963). Además, no puede olvidarse que la propiedad se presume siempre libre de cargas o limitaciones por su carácter general, luego, en principio, las limitaciones a la facultad de disposición típica dominical deben interpretarse siempre de forma restrictiva. Esto conduce a exigir siempre en las mismas, como sigue afirmando la resolución citada, «un carácter temporal» y «una razón lícita»3para su...

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