La problemática de los intereses remuneratorios y moratorios en las escrituras de hipoteca

Autor:María José Achón Bruñén
Cargo:Doctora en Derecho Procesal
Páginas:59-77
RESUMEN

En el presente artículo se realiza un estudio pormenorizado de las clausulas relativas a intereses que figuran en las escrituras de hipoteca, analizando los supuestos en que se pueden considerar abusivas y los efectos de su declaración de nulidad conforme a los criterios, no siempre pacíficos, de nuestros tribunales

 
ÍNDICE
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1. La cobertura hipotecaria de los intereses

El principio de especialidad impone la exacta determinación de la naturaleza y extensión del derecho que se inscribe (arts. 9.2.º de la LH y 51.6.º del RH), lo que, tratándose del derecho real de hipoteca, y dado su carácter accesorio, exige que, como regla general, se expresen las obligaciones garantizadas (cantidad, intereses, plazo de vencimiento, etc).

Los intereses remuneratorios responden a la productividad del dinero, en tanto retribución o contraprestación por la entrega del capital prestado; sin embargo, los intereses moratorios constituyen una sanción o indemnización por el retraso en el pago, anunciando un crédito eventual dependiente de un hecho futuro e incierto. Dada la distinta naturaleza,

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régimen y origen de ambos tipos de intereses, por exigencias del principio de especialidad (art. 12 de la LH) es necesario que se precise claramente en qué medida están cubiertos por la garantía hipotecaria, no pudiéndose entender incluidos los intereses moratorios en la genérica cobertura real de intereses, sino que han de establecerse de forma diferenciada1.

La admisibilidad de las hipotecas que garanticen intereses variables está subordinada a que estos puedan ser determinados por un factor objetivo y que se señale un límite máximo de la responsabilidad hipotecaria. Cuando no puede fijarse la suma concreta a que en cada período de devengo van a ascender los intereses, tan sólo cabe una hipoteca de máximo, en que por exigencia del principio de determinación registral (arts. 12 de la LH y 219 del RH), se requiere señalar el límite del tipo de interés que queda cubierto con la garantía hipotecaria que se constituye, lo que opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen entre aquel y el tercer poseedor, o los titulares de derechos reales o cargas posteriores sobre la finca gravada, adquiridos a título oneroso o gratuito2.

La hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegura en perjuicio de tercero, y salvo pacto en contrario, más intereses que los de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente, sin que en ningún caso pueda pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años (arts. 114 de la LH y 220 del RH). No obstante, conforme al apartado 6 de la Disposición Adicional Primera de la ley 41/2007 de 7 de diciembre, el límite de cinco años previsto en el art. 114.2 de la LH no opera respecto de las hipotecas inversas3.

Asimismo, el art. 146 de la LH dispone que el acreedor hipotecario podrá repetir contra los bienes hipotecados por el pago de los intereses vencidos, cualquiera que sea la época en que deba verificarse el reintegro del capital, pero si hubiere un tercero interesado en dichos bienes, a quien pueda perjudicar la repetición, no podrá exceder la cantidad que por ella se reclame de la garantizada con arreglo al art. 114 de dicha ley.

No obstante, aunque la delimitación de la responsabilidad hipotecaria por intereses en perjuicio de terceros tiene el límite de cinco anualidades, dentro de este máximo la ley posibilita la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse bien fijando un número de años distinto, dentro del máximo de cinco, bien estableciendo simplemente una cantidad máxima que no habrá de exceder del resultado de aplicar el tipo máximo de interés establecido a un período de cinco años4.

En caso de préstamos hipotecarios constituidos sobre la vivienda habitual y destinados a financiar su adquisición, la Ley 1/2013, de 14 de mayo añadió un párrafo tercero al art. 114 de la LH fijando un nuevo límite legal a los intereses -haya o no terceros- de forma que no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.

Unas mismas cantidades no pueden devengar simultáneamente intereses ordinarios y de demora, pero, respetada esta exigencia, no existe óbice para poder reclamar todos los intereses, sean remuneratorios o moratorios, realmente devengados y cubiertos por las respecti-

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vas definiciones de su garantía hipotecaria, pudiéndose reclamar intereses remuneratorios de los cinco últimos años e intereses moratorios también de este mismo periodo de tiempo, por ser distintas y de vencimiento diferente las cantidades que devengan unos y otros5.

Cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor, puede cobrar el acreedor dentro de la ejecución hipotecaria intereses superiores a los que garantiza la hipoteca, puesto que conforme al art. 692.1.II de la LEC si su cuantía excede del límite de la cobertura hipotecaria, una vez satisfechos, en su caso, los acreedores con derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca y siempre que el deudor no se encuentre en situación de concurso, lo obtenido en la enajenación forzosa se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de la ejecución. Bien es cierto que podría ponerse en tela de juicio que siendo el deudor el dueño del bien en el momento de la subasta deba responder de lo que exceda de la cobertura hipotecaria, habida cuenta de que esta cantidad no se le ha reclamado en la demanda ejecutiva; pero dicha previsión normativa se debe considerar acertada en aras de evitar dilaciones e impedir que el acreedor deba acudir para cobrar dicho importe a otro proceso6.

Sin embargo, cuando el bien perteneciere en el momento de la enajenación forzosa a persona distinta al deudor (tercer poseedor o hipotecante no deudor) la cantidad percibida por el ejecutante no podrá exceder de la cobertura hipotecaria, por lo que si una vez pagados los acreedores posteriores todavía hubiere sobrante, este se devolverá al titular del bien en el momento de la subasta, lo que no siempre se puede considerar conveniente, pues si se devuelve el sobrante a un tercer poseedor que hubiere adquirido el bien después de que en el procedimiento hipotecario se hubiera expedido la certificación de cargas se puede franquear una puerta al fraude dado que el ejecutado podría transmitir la finca a otra persona fiduciariamente con el único objeto de poder recibir el sobrante a través de la persona interpuesta7.

En todo caso, la parte de intereses que el acreedor no pueda exigir por la acción real hipotecaria podrá reclamarla del obligado ejercitando una acción personal, siendo considerado respecto de ella, en caso de concurso, como acreedor escriturario, a menos que se haya pactado en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados (arts. 140 y 147 de la LH).

La declaración de concurso ocasiona la suspensión del devengo de los intereses, legales o convencionales conforme al art. 59 de la LC, salvo los correspondientes a los créditos con garantía real, que serán exigibles hasta donde alcance la respectiva garantía. En todo caso, la suspensión del devengo de intereses sólo afecta a créditos de la masa pasiva y no a los créditos contra la masa8.

De lege ferenda, sería oportuno que la ley dispusiera expresamente la paralización del devengo del interés de demora en los procesos de ejecución cuando sufrieran una dilación indebida no imputable al propio ejecutado9.

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2. Intereses remuneratorios

Los intereses remuneratorios responden a la productividad del dinero, en tanto retribución o contraprestación por la entrega del capital prestado, tienen un origen contractual en la medida que sólo se devengan si las partes así lo establecen, debiéndose estar al contenido pactado para determinar su cuantía, así como su vencimiento, que puede coincidir o no con el de la obligación principal. Las partes no tienen más limitaciones que las derivadas de la aplicación de los principios generales en materia de obligaciones (art. 1255 del CC) o aquellas que resultan de normas que puedan incidir en la validez de lo pactado (usura, condiciones generales de la contratación).

2 1 Reducido plazo de prescripción

La prescripción de la acción hipotecaria que señala el art. 1964 del CC, se refiere al capital y no a los intereses y así lo declaró la STS de 12 de marzo de 1985, seguida por otras como la de 5 de julio de 2001, puesto que el legislador distingue entre capital e intereses del crédito garantizado a los efectos de su cobertura por la hipoteca.

Los intereses remuneratorios prescriben a los cinco años (art. 1966.3 del CC), dado que siendo unos pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves, opera la prescripción quinquenal del art. 1966.3º del CC, aunque alguna resolución aislada, como la STS de 3 de febrero de 1994, consideró aplicable a dichos intereses la prescripción de quince años del art. 1964 del CC.

La...

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