Problemática de la determinación del valor inicial y del valor urbanístico
| Autor | Jesús Marín Martínez |
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INTRODUCCION
El Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio - en adelante TR -, mantiene los dos tipos de valores, el inicial y el urbanístico, figurados en su homónimo de 1976, pero existen notorias diferencias en la forma en que uno y otro determinan ambos valores, con la particularidad, además, de que en el actual TR el valor urbanístico tiene un contenido variable, pues no sólo depende del planeamiento sino también de la res puesta dada por el titular del terreno a las obligaciones que aquél impone.
El valor inicial sigue siendo el valor inherente al suelo por su condición de rústico, sin consideración alguna a su posible utilización urbanística, pero amplía el ámbito de aplicación y su determinación se remite a los criterios contenidos en las disposiciones relativas a las valoraciones catastrales.
El valor urbanístico, cuyo ámbito de aplicación queda reducido, se determina en función del conjunto de derechos o facultades urbanísticas que en el momento de realizarse la valoración se hubieran adquirido, con las matizaciones que posteriormente se expondrán, pues la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoración del Suelo, a través de la regulación de la adquisición de tales facultades urbanísticas, determina el contenido económico del derecho de propiedad inmobiliaria.
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DERECHOS O FACULTADES URBANISTICAS
- Las facultades urbanísticas son:
(El derecho a urbanizar.
(El derecho al aprovechamiento urbanístico.
(El derecho a edificar.
(El derecho a la edificación.
- Urbanizar consiste en dotar al terreno de la infraestructura necesaria para convertirlo en solar. Se adquiere con la aprobación del planeamiento necesario y se pierde si no se urbaniza en plazo.
El planeamiento necesario es:
(En suelo urbano el propio plan general o las normas subsidiarias y, en su caso, el plan especial de reforma interior.
(En suelo urbanizable programado el plan parcial.
- El aprovechamiento urbanístico consiste en la atribución de usos e intensidades susceptibles de adquisición privada.
Se adquiere por el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización en los plazos fijados.
Obtenido el derecho al aprovechamiento urbanístico es obligado solicitar licencia de obras en plazo. El incumplimiento de éste no extingue el derecho al aprovechamiento urbanístico pero se reduce a la mitad y por tanto también se reduce su valor urbanístico en la misma proporción.
- El derecho a edificar consiste en la facultad de mate, el aprovechamiento urbanístico correspondiente.
Se adquiere por la obtención de la licencia de obras y se pierde por cualquier supuesto de caducidad de la misma.
- El derecho a la edificación en la facultad de incorporar al patrimonio la edificación ejecutada conforme a la licencia otorgada y a la ordenación urbanística aplicable.
Se adquiere con la ejecución de la obra y se pierde con la demolición de la misma.
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VALORES APLICABLES A LOS TERRENOS
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El valor inicial se aplica a los terrenos:
(No urbanizables.
(Urbanizables no programados sin programa de actuación urbanística.
También se aplica a los urbanizables programados una vez extinguido el derecho a urbanizar por incumplimiento de los plazos en la obra urbanizadora, agregándose no obstante, a efectos del justiprecio, los gastos de ejecución efectuados.
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El valor urbanístico se aplica a los terrenos:
(Urbanizables programados que hayan adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico (de hecho serán urbanos).
(Urbanos.
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Por el valor inicial más ciertos costes o por el «valor inicial incrementado» se tasan los terrenos:
(Urbanizables programados sin plan parcial (se incrementa el valor inicial en el 25 por 100 del coste de urbanización).
(Urbanizables programados con plan parcial (se incrementa el valor inicial en el 50 por 100 del coste de urbanización).
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Por el «valor previo», inicial o urbanístico, se tasan los terrenos clasificados de urbanos que estuvieren pendientes de aprobación de un plan especial de reforma interior, pues estos terrenos se tasan con arreglo al planeamiento anterior y sin que el valor obtenido pueda exceder del correspondiente al 50 por 100 del aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por su titular según el nuevo planeamiento.
- A efectos prácticos y hecha la salvedad del «valor previo», podemos distinguir: valor inicial, valor inicial incrementado y valor urbanístico, aplicables, respectivamente, al suelo no urbanizable y al urbanizable no programado, al urbanizable programado con plan parcial y sin plan parcial y al urbano.
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CRITERIOS, PROCEDIMIENTOS Y MEDIOS DE VALORACION
- Criterios de valoración:
Son las reglas a través de las cuales se llega a establecer el valor de un bien. Por ejemplo capitalizar rentas de fincas análogas; obtener el valor del suelo a partir del valor del producto inmobiliario, restando los costos de producción y el beneficio del promotor; tomar como referencia el mercado, etc.
- Procedimientos de valoración:
Son los cauces formales, o las formalidades, a que ha de sujetarse la actividad administrativa de valoración. Así la valoración catastral comporta las fases de delimitación fiscal del suelo, redacción de la ponencia de valores y asignación individualizada de valores,
- Medios de valoración:
Son las vías a través de las cuales se utilizan los criterios de valoración. Por ejemplo el dictamen pericial, a través del cual se aplican los diversos criterios de valoración; el valor catastral, determinado de acuerdo con los criterios de la correspondiente legislación fiscal, etc.
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TERRENOS DE NATURALEZA RUSTICA Y TERRENOS DE NATURALEZA URBANA SEGUN LA LEY 39/1988, REGULADORA DE LAS HACIENDAS LOCALES
- Son terrenos de naturaleza rústica los que no tienen la consideración de terrenos de naturaleza urbana.
- Son terrenos de naturaleza urbana:
(El suelo urbano, el susceptible de urbanización, el urbaniza le programado y el urbanizable no programado desde el momento en que se apruebe el programa de actuación urbanística.
(Los terrenos que dispongan de vías pavimentadas o de encintado de aceras y cuenten además con alcantarillado, suministro de agua, suministro de energía eléctrica y alumbrado público.
(Los terrenos ocupados por construcciones de naturaleza urbana
(Los fraccionados en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, siempre que tal fraccionamiento desvirtúe su uso agrícola.
- Se aprecia que el ámbito de los terrenos de naturaleza rústica definido en la Ley 39/1988 no coincide con el de los terrenos que en el TR se tasan partiendo de su valor inicial, sino que es más restringido pues se reduce a los suelos que se valoran estrictamente por su valor inicial.
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DETERMINACION DEL VALOR INICIAL
- Según el TR el valor inicial se determinará aplicando los criterios contenidos en las disposiciones relativas a las valoraciones catastrales, sin consideración alguna a su posible utilización urbanística.
Dado que aún no se ha desarrollado reglamentariamente la determinación del valor catastral y que tampoco se han dictado normas técnicas al efecto, los únicos criterios para determinar el valor inicial son los figurados en la Ley 39/1988, que se reducen a los siguientes:
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Servirá como referencia el valor de mercado sin que pueda superarse.
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Se alcanzará el objetivo anterior, capitalizando al tipo que reglamentariamente se establezca, las rentas reales o potenciales de las fincas.
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Cuando la naturaleza de la explotación o las características del municipio dificulten el conocimiento de las rentas podrá calcularse el valor catastral atendiendo al conjunto de factores técnico - agrarios y económicos y a otras circunstancias que le afecten.
- Las fincas rústicas tienen valor porque:
(Son factores de producción de bienes agrarios.
(Son elementos de uso (espacio natural), por lo que satisfacen necesidades.
(Pueden llegar a ser factores de producción de bienes de naturaleza urbana ante la posibilidad de que el suelo rústico se transforme en suelo urbano o asiente construcciones de naturaleza urbana.
Si se capitalizan a tipos adecuados las rentas reales o potenciales de las fincas se podrá llegar a determinar el primero de los tres componentes citados, componentes no siempre compatibles entre sí en el tiempo, pero no los dos restantes que adquieren gran importancia en ciertas áreas, en especial si están próximas a zonas residenciales, comerciales, turísticas e industriales.
Previsoramente se contempla en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles la posibilidad de determinar el valor catastral de los terrenos rústicos atendiendo al conjunto de factores técnico - agrarios y económicos y a otras circunstancias que les afecten. Este criterio, sustitutorio del de capitalización de rentas, emanado de una comisión de funcionarios técnicos de la Hacienda Pública, posibilita la determinación de los valores catastrales cuando no se conocen las rentas, pero no está claro que permita se tengan en cuenta los demás...
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