Precio del suelo y ordenación urbana.
| Autor | José Martínez Sarandeses |
| Cargo | Arquitecto |
Precio del suelo y ordenación urbana se relacionan a través de la repercusión en el primero del precio de urbanización de los espacios públicos. Esto depende de ciertas determinaciones contenidas en la legislación urbanística y documentos de ordenación urbana. Por tanto, para abaratar el precio del suelo es conveniente, entre otras medidas, que Comunidades Autónomas y Ayuntamientos modifiquen las determinaciones que, innecesariamente, provocan su encarecimiento, debido a excesos de espacios públicos, características de la urbanización y sobrecostes provocados por la complejidad de gestión de polígonos extensos. Hay que tener en cuenta, además, que algunas de esas determinaciones contribuyen a limitar el desarrollo de formas urbanas y arquitectónicas consecuentes con el principio de economía y los conocimientos ambientales adaptados a situaciones locales que han orientado el urbanismo tradicional.
En este artículo se hace una reflexión sobre dichas cuestiones (Ref.) y algunas propuestas para minimizar la repercusión del coste de urbanización en el precio del suelo y mejorar la calidad ambiental de los espacios abiertos. El texto se divide en cuatro apartados cuyos títulos enuncian los principales objetivos que se quieren alcanzar con las propuestas expresadas en cada uno de ellos: equilibrar espacios públicos y parcelas privadas; complementar espacios libres públicos con espacios libres privados; ajustar viales y estacionamientos; e integrar urbanización y conservación y reducir costes.
EQUILIBRAR ESPACIOS PUBLICOS Y PARCELAS PRIVADAS
Sabido es que el precio del suelo depende, para emplazamientos y aprovechamientos equiparables, de la relación existente entre demanda y oferta efectiva de suelo, es decir, oferta de suelo urbanizado, que no de suelo clasificado urbanísticamente. Ahora bien, para transformar suelo clasificado en suelo urbanizado es preciso dotar a los espacios públicos -espacios libres, parques deportivos, calles y plataformas de estacionamiento- de las infraestructuras y servicios -acceso, abastecimiento de agua y riego, alcantarillado, distribución de energía eléctrica y alumbrado público, canalización telefónica, conducción de gas, etc.- que convierten terrenos en solares.
El coste de urbanización de los espacios públicos constituye uno de los principales componentes del precio del suelo urbanizado y depende fundamentalmente de la proporción de suelo destinada a dichos espacios y de la calidad de la urbanización.
La proporción de suelo destinada a espacios públicos depende, a su vez, de los criterios de ordenación urbana aplicados en cada lugar. Así, mientras que en la mayoría de los polígonos construidos durante los últimos cuarenta años, especialmente en aquellos compuestos por bloques aislados, los espacios públicos ocupan entre el 65 y el 85 por 100 de su superficie, en los mejores cascos urbanos -los que comprenden numerosas plazas y plazuelas- los espacios públicos sólo representan entre el 25 y el 35 por 100 de su superficie (Ref.). Es decir, las dotaciones de espacios públicos de nuevos barrios duplican o triplican las de los barrios tradicionales, sin que ello suponga necesariamente una mejora para la calidad de vida de los vecinos de los primeros.
En efecto, si bien, por un lado, mayor proporción de suelo destinada a espacios públicos significa, normalmente, mayor repercusión unitaria del coste de urbanización por metro cuadrado de solar, por otro, también puede entrañar desequilibrios funcionales y problemas ambientales. Y es que elevadas proporciones de suelo destinadas a espacios públicos se alcanzan en detrimento de la superficie destinada a parcelas privadas y, por tanto, de la superficie ocupable por edificios y espacios libres privados.
Ahora bien, cuando se dispone de poco suelo ocupable por edificios se limitan de hecho los tipos de edificios bajos que se pueden construir y se induce a elevar torres. Pero ocurre que son precisamente los edificios bajos los que ofrecen más posibilidades para desarrollar soluciones adaptadas a las necesidades de los usuarios y para configurar espacios que favorecen el control microclimático y el acondicionamiento ambiental pasivo con consumos energéticos mínimos. En cambio, las torres exponen los locales a condiciones climáticas extremas y promueven el despilfarro de energía. Proporciones pequeñas de suelo ocupable por edificios también impiden construir plantas bajas más extensas que...
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