La posición del rematante en el artículo 131 de la Ley Hipotecaria
| Autor | Luis M. Selva Sánchez |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1411-1442 |
Desde que don Jerónimo González, en la Memoria de los Registradores de 1929, así lo coligió, se venía entendiendo por la generalidad de la doctrina que el rematante de bienes afectos por hipoteca preferente se subrogaba no sólo en la carga real, sino también en la responsabilidad personal.
Se alegaron muy variados argumentos para entender que ello era así, y aunque algunos autores esgrimieron razones contrarias a aquellas tesis, es lo cierto que la postura de la subrogación total, tanto en la carga real preferente que subsiste como en la responsabilidad personal dimanante de la obligación que la hipoteca garantiza, fue acogida por los más prestigiosos autores y, a través de sus obras, inculcada a varias generaciones de hipotecaristas que aceptaron sus conclusiones como indiscutibles.
Sin embargo, creemos que hoy, transcurridos más de treinta años de aquella toma de postura, podemos aventurarnos a revisarla, intentando investigar sus causas y antecedentes, examinando sin pasión los argumentos que entonces se adujeron, intentando buscar otros nuevos o examinar los antiguos bajo nuevas perspectivas. En definitiva, estimamos que puede ser útil someter hoy a crítica doctrinas que teníamos hasta ahora como ciertas e indubitadas.
No es necesario resaltar la trascendencia que tiene la solución que a esta cuestión se dé. De considerar al rematante o adjudicatario como deudor personal a contemplarlo como tercer poseedor mediante tales diferencias que preciso es, para adoptar una u otra postura, ampararse en Page 1412 argumentos consistentes y sólidos. Y, dicho sea ya como anticipo de conclusiones, creemos que ese necesario bagaje de razones no acompaña a quienes mantienen la postura de la subrogación total, tanto en la carga real como en la obligación personal.
En nuestra formación hipotecaria ha influido sobremanera la posición de los autores de cuyas doctrinas todos hemos adquirido nuestros conocimientos, imbuyéndonos, por tanto, una idea preconcebida sobre la materia, de modo que, inconscientemente, rechazamos cualquier razonamiento que pudiera producir una grieta, por pequeña que sea, en la concepción prefijada del sistema. Sin embargo, no es menos cierto que nuestra Ciencia está sometida siempre a revisión, porque es instrumental al tráfico jurídico, y éste muda con el tiempo. La norma, toda norma, debe de ser interpretada de conformidad con «la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada», y lo que hace unos años parecía lógico, hoy nos lo parece menos, y mañana, quizá, anacrónico y fuera del sistema.
La Reforma de la Ley Hipotecaria de 1909 produjo una sustancial modificación en el régimen que determinaba las consecuencias de las ejecuciones hipotecarias. Hasta entonces, cuando éstas se producían, y en aplicación de los artículos 1.511 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, era necesario proceder a la llamada «liquidación de cargas», es decir, se evaluaban las cargas y gravámenes y el importe de los créditos hipotecarios preferentes se consignaba en establecimiento destinado al efecto (art. 1.516 LEC), cancelándose a instancia del comprador las inscripciones de las hipotecas a que estuviere afecta la finca vendida.
A partir de la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de 1909 se produjo un cambio radical en el sistema, ya que la nueva Ley parte de un principio opuesto: el de subsistencia de las cargas y gravámenes anteriores y los preferentes (art. 131, reglas 8.a, 10.a y 13.a). Dicho cambio provocó numerosos estudios acerca del contenido, extensión y efectos de la reforma, a la par que un gran desconcierto en los Juzgados, que tardaron largo tiempo en adaptarse al mismo.
Una de las causas de tal desconcierto fue la evidente contradicción entre la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley Hipotecaria en lo referente a ejecuciones, pues mientras en la Ley de Enjuiciamiento Civil se mantiene el sistema de purga o liberación de cargas, en la Ley Hipotecaria se parte del de subsistencia de las anteriores y de las preferentes. Esta contradicción, en términos estrictos, nunca existió, ya que a la en-Page 1413trada en vigor de la Ley Hipotecaria se produjo la tácita derogación de los preceptos que en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en esta materia, se le opusieran. Sin embargo, la inercia o tal vez la comodidad hicieron que fuese necesario el transcurso de largo tiempo para que la Curia aplicase el nuevo sistema de subsistencia de cargas. A esto hay que añadir que el legislador no modificó expresamente los preceptos correspondientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil en ninguna de las diecisiete reformas que ha sufrido. No lo hizo posteriormente la Ley Hipotecaria de 1946, en aplicación de la Reforma de 1944, a pesar de que en la exposición de motivos de esta última se dice que no se ha estimado oportuna una transformación a fondo del procedimiento judicial sumario, porque en «un nuevo y próximo ordenamiento unitario de la Ley fundamental adjetiva podrán estudiarse y resolverse los problemas del ejecutivo hipotecario». Y lo que es más grave, tampoco en la recentísima modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 6 de agosto de 1984 se ha producido. Ahí siguen los preceptos.
Desde la óptica hipotecarista una de las cuestiones que la doctrina-, más ha discutido ha sido la de la adjudicación en subasta de finca afecta por hipoteca anterior, o dicho de otro modo, el significado y alcance de la subsistencia de cargas y de la subrogación a que hacen referencia las. reglas 8.a, 10.a y, por remisión, la 13.a del artículo 131. En definitiva, se trata de dilucidar cuál es la posición del rematante respecto de la-deuda garantizada con la hipoteca que grava la finca que adquirió.
Fue una polémica desarrollada en el ámbito de la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario que, sin llegar a conclusiones finales y definitivas, quedó cerrada cuando Roca Sastre, en su magistral Derecho hipotecario, adoptó una de las posiciones en liza.
Ahora, al examinar la polémica a través de la exposición que de ella hace Roca, se puede observar que en aquel momento no se habían madurado suficientemente las ideas. Se apuntaban argumentos, posibilidades, pero no se llevaron a sus conclusiones finales. Y quizá ello fue beneficioso, evitando así que se produjera una total disconformidad doctrinal, como sucede en algunos supuestos. En aquel momento se pretendieron extraer los máximos efectos al sistema de subsistencia implantado, movidos los autores por la novedad. Hoy, transcurridos casi cincuenta años de la polémica inconclusa, podemos resaltar la postura mantenida por una minoría que apuntó argumentos, a veces ciertos, a veces erróneos, pero siempre consecuentes y originales.
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Antes de centrar el problema objeto de examen, y a los solos efectos prácticos de mayor comodidad, es conveniente reproducir los tres preceptos fundamentales que han provocado la discusión:
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La regla 8.a del artículo 131 dispone: «En los anuncios se expresará... y que las cargas y gravámenes anteriores y los preferentes, si los hubiere, continuarán subsistentes, entendiéndose que el rematante los acepta y queda subrogado en la responsabilidad de los mismos, sin destinarse a su extinción el precio del remate.»
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Por su parte, la regla 10.a establece que no habiendo postura -admisible en la primera subasta, el acreedor podrá pedir que se le adjudique... «aceptando la subsistencia de las cargas anteriores y las preferentes, si las hubiere, y subrogándose en la obligación de satisfacerlas».
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Por último, la 13.a: «En el acto de la subasta se hará constar que el rematante acepta las obligaciones consignadas en la regla 8.a»; a lo que la reforma operada por Ley 19/86 añade: «... si no las aceptase, no le será admitida la propuesta.»
Las dos primeras normas, y la tercera por remisión, imponen la subsistencia de cargas y gravámenes anteriores y preferentes y la subrogación del adjudicatario o rematante en «la responsabilidad de los mismos», en el primer caso, y en «la obligación de satisfacerlas», en el segundo; pero ¿cuál es el alcance de la subsistencia?; o, dicho de otro modo, ¿hasta dónde llega la subrogación de que hablan las normas citadas? Este es el núcleo del problema y constituye el objeto central de examen, aunque preciso será hacer referencia a otras cuestiones tangenciales, pero modalizadoras de ésta.
Las posturas mantenidas por quienes se han ocupado del tema son opuestas. La mayoría entiende que la subsistencia de que habla el artículo 131 produce subrogación del rematante o adjudicatario tanto en la carga real como en la obligación personal garantizada con la hipoteca. A efectos meramente expositivos, denominaremos a esta tesis como de «subrogación total». Otros, ciertamente una minoría, han mantenido y mantienen que tal «subrogación» 1 se produce solamente en cuanto a la carga real. Pero en cuestiones jurídicas es indudable que...
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