El perro del hortelano
| Autor | Juan Ruiz Artacho |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 60-71 |
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No puede dudarse que ese popular can constituye un símbolo representativo, para el común sentir, del egoísmo ; pero si se examina bien la misión que realiza, de celoso y desinteresado guardián del cercado de su amo, se verá que más exactamente debiera ser el prototipo de la fidelidad, como lo son en los demás aspectos todos los- de su especie. Y si así es, debiera estimarse injusto se le venga- denostando al implicarle frecuentemente en odiosas comparaciones; de las que sale siempre tan mal parado.
Actualmente, en ese aspecto egoísta, le pretende encontrar un émulo o continuador en el arrendatario urbano, y ésto por obra y gracia de la llamada, legislación especial de arrendamientos urbanos, que en forma asaz vehemente y enérgica, quiere coadyuvar a solucionar el acuciante problema de la vivienda.
De la Ley fundamental vigente, de 31 de diciembre de 1946, se ha dicho por autoridades en la materia, que es la más abierta a la discusión y, en efecto, ya sea por su tan deficiente redacción o ya por enfrentar antagónicamente intereses que debieron seguir en armonía, aquel aserto es una realidad y así lo prueban, de un lado, los abundantes comentarios publicados en artículos y monografías en corto período de tiempo, y, de otro, las innumerables y arduas cuestiones que cotidianamente se plantean a Jueces y Tribunales y que constituyen inagotable filón, o si mejor se quiere, una buena cantera de abundante trabajo para Abogados y Procuradores de los Tribunales.
Voy a examinar dos cuestiones o puntos de esa tan especial como excepcional legislación para someter a la consideración del lector cierto aspecto de aquélla, que creo poco estudiado, y que afecta, a nuestroPage 61 sistema hipotecario y más concreta c especialmente a su fiel instrumento, el Registro de la Propiedad Español. Por tal razón las presentes líneas han buscado, acogida en las páginas, de esta Revista No quiero referir al retracto arrendaticio derivado del arrendamiento urbano y al derecho, también del arrendatario, para impugnar el precio de la transmisión e instar al mismo tiempo la anulación- de aquélla. Ambos se conceden, en las circunstancias que. veremos, a, todo arrendatario, ya lo sea (siguiendo la anómala terminología oficial) el «inquilino de viviendas o el «arrendatario de local de negocio»."
Para que proceda, según la Ley vigente citada,, se precisa (artículos 63 al 69) :
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Que se trate dfe venta o de cesión- o adjudicación en pago, sea ésta judicial o extrajudicial 1. Parece que por la misma razón debe proceder en las ventas judiciales o forzosas.
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Que en la finca sólo exista una vivienda o local; de negoció o que, en el caso de existir varios, se trate de la llamada venta (o cesión) por pises.
Parece, y así se viene estimando -en lá práctica que no se da el retracto cuando existiendo en el inmueble varias viviendas o locales se venda o ceda todo el inmueble a un solo adquirenta o varios-; pero sin señalamiento de pisos
A más de los anteriores requisitos, (que son comunes, al derecho de tanteo), se exigen como especiales para el retracto los que siguen.:
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Que no se hubiese hecho la correspondiente notificación para el ejercicio del derecho del tanteo.
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- Que resultare- inferior el precio efectivo de la transmisión al señalado en dicha notificación o- distintas las condiciones esenciales dé ésta.
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Que no se hubiere utilizado el tauteo.
En cuanto al plazo para utilizar el retracto, después de varias ampliaciones y prórrogas hechas por varias- disposiciones, hoy ha quedado restablecido el de la citada Ley, y-es el siguiente:Page 62
En los supuestos A) y.-B), el de sesenta días.
Y en la letra.C), o también cuando se trate de dación o adjudicación en pago de deudas, el de quince días.
En, relación al modo de computar estos plazos existe- en la aludida Ley alguna confusión. El último párrafo del artículo 64 dice.:. «Los plazos se contarán desde que fuere inscrita la transmisión en el Registro de la -Propiedad, y a falta de inscripción, desde que tuviere conocimiento de acruéllá. Pero no sé computará, por no ser inscribible- la transmisión, sunque sí susceptible de anotarse preventivamente por defecto subsanable, mientras no se notifique por conducto notarial al inquilino o arrendatario la venta del piso que ocupare.»
En el artículo 69 se dispone que aunque el piso vendido no esté arrendado para que la transmisión pueda inscribirse, deberá declarar aquello el vendedor en la escritura notarial de venta bajo pena de falsedad en documento público.
Demos por sentado que esos preceptos se refieren no sólo a la venta de pisos sino, además, a la de la finca en que exista una sola vivienda o local de negocio, y tanto a las ventas corno a las cesiones o adjudicaciones en pago de deudas.
Concretándonos sólo a lo que atañe al Registro de la Propiedad, puede observarse que la transmisión de la propiedad urbana encuentra ún obstáculo a su inscripción, tanto si está arrendada como .en el caso contrarío.
Si no lo está, se obliga al vendedor a consignar lá oportuna declaración en la misma escritura de venta. Prory si no interviene el vendedor por ser enajenación forzosa seguida en rebeldíá? ¿Y si se omitió por olvido en la escritura dé venta voluntaria?
En el primer caso creo que debiera permitirse hacer la declaración al mismo comprador: También parece debe admitirse que la declaración se haga, no sólo en la escritura de venta, sino. Con otra separada o en acta notarial, y hasta incluso en documento judicial, ya que lo que se pretende es que el Código Penal, asegure o afiance la verdad de la manifestación, y para ello (art. 303) basta que el documento en que se cometa la falsedad sea público u oficial.
Si se trata de propiedad dada en arriendo, la transmisión no puede inscribirse nunca a menos que se acredite la oportuna notificación, -ni arrendatario: Tan sóló, puede; practicarse la llámada anotación preven-Page 63tiva por defecto- subsauable. Así parece debe interpretarse la especie de logomaquia contenida en la norma copiada.
Se ha desechado aquí el sistema que era tradicional en los retractos de carácter legal. En él, ni el instituto del retracto ni la institución del Registro de la Propiedad se interferían ni se obstaculizaban. La posibilidad de darse aquél no sólo no impedía la inscripción, sino que ésta servía para dar a conocer a todos oficialmente la existencia de la venta y, además, a partir de...
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