Patologia hipotecaria. Inmatriculacion después de fracasado expediente judicial para la reanudación del tracto
| Autor | Ramón de la Rica y Maritorena |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 538-547 |
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Con relativa frecuencia se plantea en los Registros de la Propiedad un problema, que la Ley Hipotecaria resuelve de una manera evasiva remitiéndose a preceptos dictados para otras materias. Se trata de la presentación en el Registro de un título traslativo del dominio 1 que contenga una o varias fincas, cuya primera inscripción o inmatriculación deba verificarse en virtud del mismo título, cuando en los índices aparezca otra finca que coincida con la que se pretende incribir.
Situémonos en un caso concreto : Al ingresar un título en ei Registro, es sometido por el Registrador, antes de causar operación alguna en los libros de Inscripciones, a calificación que será la que le haga apto para gozar de la protección del sistema. Ahora bien, se trata de un título en el que se hace constar la falta de inscripción de la finca que contiene y, por lo tanto, se solicita el acceso del inmueble por primera vez en el Registro. Para ello, además de reunir el documento, (empleo indistintamente la palabras título y documento), legalidad en su forma extrínseca, capacidad en sus otorgantes y validez del actoPage 539 dispositivo que contenga, tiene que cumplir: unos requisitos señalados por la Ley, para poder acogerse a los beneficios de la inmatriculacióu al amparo del art. 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento 2. Sintéticamente, estos requisitos son los siguientes :
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Que la persona que, como transferente, otorgue el título, acredite de modo fehaciente haber adquirido el derecho 3 con anterioridad
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Qué haya transcurrido un año, por lo menos, entre la fecha de la inscripción y la del título anterior.
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Que la finca no se halle inscrita a nombre de persona alguna:
La escritura a que me estoy refiriendo cumple los dos requisitos primeros. En cuanto al tercero es necesaria una indagación previa. Para ello se acude a los Iuunes y se realiza una minuciosa busca para ver si la finca se encuentra reseñada en dichos libros. Puede ocurrir (es lo normal) que no se halle y entonces queda el camino expedito para el acceso al Registro; pero también puede suceder que aparezca inscrita a favor de distinta persona que la que otorgó el acto como transferente, y en este caso también el camino a seguir es fácil : lo dicta el párrafo 2.° del art. 20 de la Ley Hipotecaria al establecer que «en el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorga la transmisión o gravameu, los Registradores denegarán la inscripción solicitada».
Pero el problema se complica cuando en los índices 3pareceuna finca que coincida muy aproximadamente con la contenida en el título presentado. «Prima facie» parece asimismo sencilla la postura del Registrador, pues aunque como dije anteriormente la Ley no regula propiamente este supuesto el art. 300 del Reglamento se. remite en este caso a lo dispuesto en el 306 para las certificaciones de dominio.: «cuando las certificaciones expedidas con arreglo a los artículos anteriores estuvieren en contradicción con algún asiento no cancelado, o se refiriesen a fincas o derechos reales cuya descripción coincida en algunos detalles con la de fincas o derechos ya inscritos, los Registradores suspenderán la inscripción solicitada» Pero la cuestión no es tan sencilla como a primera vista parece,Page 540 pues para suspender el título sin romper la debida correlación que debe existir entre e. Registro y la realidad jurídica extrarregistnJ se hace necesario tratar de aclarar en cuanto sea posible aquella duda. Para ello es preciso examinar el libro de inscripciones donde figure inscrita la finca que se asemeje a la descrita en el título, para que por medio de este examen, al comprobar el titular, modo de adquisición, linderos, cabida y otras circunstancias se llegue a formar un criterio más firme. Por otra parte esta indagación es indispensable, pues si bien el párrafo citado del art. 20 ordenaba la denegación en caso de resultar inscrita la finca a nombre de persona distinta, si por dicha inscripción el Registrador deduce que la persona que ha otorgado el acto o contrato tiene conexión jurídica con la que figura como titular en la inscripción, no denegará, ya que el art. 103 del Reg amento Hipotecario faculta a los Registradores para suspender en este supuesto o en el de que la persona que otorgue el acto manifieste en el documento ser causahabiente del titular inscrito.
Imagínense que el Registrador no llega a ningún convencimiento concreto acerca de si son upa misma finca la inscrita y la que se pretende inmatricular, después de examinar las circunstancias que anteriormente he mencionado, y ante esta última duda cabe preguntar : ¿Qué es lo que debe hacer? A punto fijo suspenderá la inscripción, pues llevarla a efecto sería sumamente peligroso, ya que pudiera ocasionar una doble inmatriculaeión con el descrédito que la misma ocasiona a la institución.
Hemos llegado al momento en que el Registrador ha suspendido la inscripción del título por no haber podido aclarar la identidad de las fincas y como al interesado le urge conseguir la inscripción 4(, desea inscribir, .para ello indaga los medios legales adecuados. El primero, que se puede calificar de normal, es el contenido en el precepto reglamentario antes citado (art. 306) y ateniéndose a sus normas, acude al Juez de...
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