Nuevo ordenamiento hipotecario y régimen déla pequeña propiedad.
| Autor | A. Ríos Mosquera |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 432-451 |
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Los ochenta años de vigencia de la Ley Hipotecaria no sirvieron para que ni la pequeña propiedad ni muchas fincas de gran valor de comarcas enteras ingresasen en los libros del Registro, y la libertad concedida a los dueños para inscribir o no sus fincas, ya consten inscriptas a nombre de algún titular, ya no lo hayan estado nunca, origina complicaciones de orden práctico, que no acreditan nuestro sistema inmobiliario. Si a esto se añade que los titulares de fincas son arbitros de que las relaciones sobre ellas consten, no ya en documento privado, sino incluso sin documento de ninguna clase, y hasta por la mera posesión o la mera tenencia, se comprende cuan lejos de la realidad viven muchos preceptos fundamentales de nuestro viejo ordenamiento jurídico inmobiliario y la necesidad de pensar en su modificación, para adaptarlo a las realidades sentidas. Y no se diga lo que sucederá dentro de algunos años, cuando, por la tendencia, plausible desde algún punto de vista, pero absolutamente inadecuada desde el del interés social, se supriman en nuevas demarcaciones casi todas las Notarías rurales de España por razones de la decorosa subsistencia del Cuerpo Notarial 1.
Y porque no parece lejana la nueva demarcación notarial y actualmente, según recientes disposiciones, debe procederse a la refundición de los amillaramientos, que rigen la contribución territorial por rústica en zonas de propiedad muy dividida, alentado por las enseñanzas proporcionadas por mi labor al frente de este Registro de Pontevedra,Page 433 durante varios años, emitiré para los lectores de REVISTA CRÍTICA algunas ideas que espero recojan quienes con más competencia puedan tratar estas cuestiones.
Trataron los autores de la Ley Hipotecaria de introducir sus disposiciones en el sistema legislativo tradicional de España, estableciendo sanciones directas-el no perjuicio a tercero, en caso de no inscripción, base del sistema-y la prohibición de admitir por los Juzgados, Tribunales, Consejos y Oficinas del Gobierno documentos de los que no se haya tomado razón en el Registro, y hasta durante largo tiempo en todas las escrituras figuró expresa la advertencia legal relacionada con la carencia de efectos del título si no se inscribía.
Pero todas estas penalidades, más o menos eficaces, fueron letra muerta, porque, en general, el sistema hipotecario español, excesivamente influido por la autonomía individual, carece de aquellos principios positivos que pudieran darle eficiencia 2. Importa, en efecto, que el título inscripto perjudique a tercero. ¿Y qué vale este principio si el titular inscripto sigue siendo una persona fallecida, con o sin causa directa con el adquirente? A. en 1870 inscribió la finca F. Murió A. en 1880. Sus herederos abandonaron el inmueble, y B., en 1935, adquirente por prescripción, vendió a O, que no inscribió. ¿Sigue perjudicando A. a C.? ¿Qué le importa a C. este perjuicio? ¿Puede C. accionar contra D., que pretende ejercitar una servidumbre que C. cree no existe sobre la finca? ¿Conforme al art. 24 de la Ley Hipotecaria precisa demandar a A.? ¿Es que A., con la presunción del art. 41 de la Ley Hipotecaria, sigue siendo titular hipotecario y procesal? ¿Legalrnente pudo B. adquirir la finca F. por prescripción, sin inscribir la posesión a que se refiere el art. 35 de la Ley Hipotecaria? Y si D. no alega la excepción del art. 24 de la Ley Hipotecaria, ¿puede el juez desestimar la demanda, no obstante que choca con el contenido de un asiento que está bajo la salvaguardia de los Tribu-Page 343nales, conforme al art.51 del Reglamento Hipotecario? ¿A pesar déla doctrina de la sustantividad de la inscripción (arts. 24 y 41 de la. Ley Hipotecaria) cuando los supuestos de la inscripción no corresponden a la realidad (caso de la existencia de servidumbres aparentes no expresadas en el título y hasta de servidumbres no aparentes), qué garantiza el Registro? M. compró a R. la finca F. libre de cargas. Resulta que la finca tenía una servidumbre de acueducto ignorada de M., o una discontinua no mencionada. ¿Puede M. defenderse contra la realidad objetiva por la declaración formal del Registro? Y aún más. R., que adquiriera la finca a H., que no la poseía, pues la posesión la tenía Z desde hace treinta y dos años, ¿transmitió algo a M? Y si la casa F., alquilada en una mínima cantidad a X., la vende su titular a R., por un precio elevado, desproporcionado con la renta, ¿puede R. defenderse contra X., que no tiene inscripto su derecho? Y si un falso apoderado de M. vendió la finca a R., y T., que obtuvo certificación del Registro, fiándose de su contenido, compra la finca a R., ¿qué aseguró con la inscripción de su título? J., titular de la finca F., vendió simuladamente a L. su finca, defraudando a X. Este promovió querella criminal contra ambos, y obtiene sentencia condenatoria, pero durante la tramitación de la causa, L. vendió la finca a G., desconocedor del procedimiento criminal. ¿La inscripción practicada a nombre de G., no obstante no haberse anotado la querella en el Registro, defiende y protege a G.?
Dado el contenido de nuestro sistema, ni D. podría defenderse contra C., alegando que la finca estaba inscripta a nombre de A., titular nominal; ni los herederos de A. pueden oponerse a la prescripción de B., ni el juez aplicará el art. 24 de la Ley Hipotecaria; ni el Registro garantiza positiva ni negativamente las limitaciones no inscriptas, ni M. puede reivindicar contra Z., ni R. desahuciar a X., ni subirle la renta; ni T. adquiere la finca, ni G. se puede considerar asegurado por su inscripción. Así es que el titular inscripto, lejos de perjudicar a quien no cuenta con título inscripto, es perjudicado por éste, no obstante que en el Registro no consten mencionadas limitaciones ni cansas rescisorias o resolutorias (art. 36 de la Ley Hipotecaria) 3.Page 435
¿Qué queda, pues, del Registro? Nada o casi nada. El Registro es casi un fantasma, un ser extraordinario, que no le comprendemos; porque los supuestos en que nos movemos no guardan relación con él, porque a pesar del art. 389 de la Ley Hipotecaría, se admiten en todas partes documentos públicos, privados, falsos, nulos, y todo, y el .fantasma del Registro, ante cada ataque a su organización, sigue haciendo una mueca de indiferencia, porque sabe que es, que existe, y no le respetan. Vive en un mundo de idealidad, y espera que todo lo que se escribió durante ochenta años se recoja en una ordenanza práctica y de contenido, porque sabe que .es necesario, porque sabe que en la naturaleza de los bienes inmuebles, en las múltiples relaciones establecidas sobre ellos, requiérese una forma de transmisión esencial que no puede ser igual a la de los bienes muebles, y espera que los litigantes, Convencidos de la desgracia de serlo, se calmen, y acogiéndose a sus disposiciones, cuando se dejen a un lado parte de los instintos individuales de lucha, se sometan a las normas constructivas de orden social que cristalizan en las instituciones.
Si bien se medita, entre el propietario que tiene títulos civiles correctos, y el titular registral, no hay diferencia en el fondo 4. Por otra parte, muchos jueces formados en el derecho civil (autonomía de la voluntad) con nuestro sistema espiritualista de contratación, no penetran fácilmente en el laberinto de la Ley Hipotecaria o se detienen por no enfrentarse con el fantasma que mora en el Olimpo, y de tal manera se restringen los efectos de la inscripción, que en algunas regiones y distritos se está casi como en el año 1863, y aun peor, pues muchas veces se utiliza el Registro no como medio normal de defensa, sino como ardid curialesco de oposición.
De ahí la necesidad de reformar nuestra legislación y di encauzar los estudios del derecho rca:l al través del ordenamiento jurídico del sistema inmobiliario y no desde el punto de vista del derecho de contratación, y de que todas aquellas formalidades que acompañan y acompañaron en todo tiempo a la transmisión de inmuebles, cristalice en una organización registral que viva en la realidad, acomodándose mutuamente todas las leyes que integran el sistema legislativo español para que la Ley Hipotecaria viva y no se estime, por la incompetencia de muchos, como una abstracción filosófica, como la metafísica delPage 436 derecho, tormento de Registradores y Notarios, nuevo suplicio de Tántalo del propietario.
Es visto que nuestro ordenamiento inmobiliario no responde a la realidad vivida en algunas comarcas españolas, sobre todo en lo que se refiere a la pequeña propiedad, y como no sirve, debemos, sin eufemismos, confesar que debe ser reformado, para, con las enseñanzas obtenidas de su aplicación y de las que suministran otros regímenes inmobiliarios, ver de adaptarlo para que responda a la finalidad que sus autores, en la notable exposición de motivos, entrevieron.
Y con no ser adecuado el régimen inmobiliario de la Ley Hipotecaria, el instrumento de la publicidad creado, el Registro, podría servir si el Código civil, texto posterior a la publicación primitiva de aquélla, no se hubiera inspirado en materia de inmuebles en el derecho, tradicional, en lugar de seguir la evolución iniciada con la Ley de 1861 y reformas posteriores, y aunque el texto vigente se concordó con el Código civil, el criterio anticuado de éste no permitió sacar...
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