La Ley de Ordenación de la Edificación: el punto de vista del promotor
| Autor | Manuel Martí Ferrer. |
| Cargo | Ingeniero de Caminos y Abogado. |
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ANTECEDENTES
La Disposición Final Primera, Tres, de la Ley 12/86, de 1 de abril, sobre regulación de las atribuciones de los Ingenieros y Arquitectos Técnicos en el ejercicio de su profesión dice que «El Gobierno remitirá en el plazo de un año a las Cortes Generales un Proyecto de Ley de Ordenación de la Edificación, en la que se regularán las intervenciones profesionales de los técnicos facultativos conforme a lo previsto en el número 2 del artículo 2 de esta Ley y de los demás agentes que intervienen en el proceso de la edificación». Parece, pues, que hay pocas dudas de que este es, realmente, el antecedente (Ref.) de la Ley 38/99, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (Ref.), en vez de los citados en su exposición de motivos, de los cuales la mención a la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones es, cuando menos, chocante.
Se ha aprovechado la ocasión para definir (art.3) los requisitos básicos (Ref.) de la edificación, relativos tanto a la funcionalidad como a la seguridad y a la habitabilidad. Es la primera vez que ello se hace en un texto legal, de modo que ya es posible medir la calidad de las edificaciones, viendo si cumplen esos requisitos o no. Obviamente, el cumplimiento de esos requisitos nada tienen que ver con el empleo de ciertos materiales, mas o menos ornamentales, como el mármol, de alto precio, que implican lujo pero no mejor calidad.
Se ha querido, también, regular el proceso de garantías de los compradores de viviendas ante dos hechos indudables: en primer lugar, el largo plazo requerido, por lo común, para que la administración de justicia pueda lograr la declaración de responsabilidad de los siniestros que afectan a los edificios y, en segundo lugar, la dificultad en lograr que, muchas veces, las víctimas lleguen a percibir una indemnización de los declarados responsables, especialmente en los casos mas graves, los de ruina, por la insolvencia de los culpables.
En suma, la LOE tiene por objeto, como dice su artículo 1, «regular en sus aspectos esenciales el proceso de edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios».
Hasta ahora, sólo el Código Civil regulaba estas materias. De ahora en adelante, el conjunto de normas aplicables se estudia en el siguiente epígrafe.
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NORMATIVA APLICABLE A LOS EDIFICIOS (Ref.)
En su artículo 1.474 y siguientes, el Código Civil regula la institución del saneamiento en la compraventa, de inmuebles o de cualquier otra cosa, ya sea por evicción (Ref.) (1.475 a 1.483), ya sea por vicios ocultos (1.484 a 1.490). El saneamiento es una obligación del vendedor, sea el inmueble -o el objeto- vendido nuevo o usado (aunque parece pensado para las cosas usadas) y dura 6 meses, en el caso de los vicios ocultos. El art. 1.484 y ss. siguen vigentes por disposición expresa del art. 17.9 de la propia LOE.
Por su parte, el art. 1.591 regula la responsabilidad por ruina de los edificios de nueva construcción o que son objeto de obras importantes de rehabilitación. Aunque sólo menciona como posibles responsables al contratista o al arquitecto, la doctrina jurisprudencial ha extendido la posibilidad de ser declarados responsables a todos los intervinientes en el proceso edificatorio, en su aspecto financiero (promotor) o físico (todos los demás). Las realidades antes mencionadas (largo plazo para determinar responsabilidad y frecuente insolvencia del responsable) han dado lugar a doctrinas desprovistas de toda lógica, como la de la solidaridad entre los intervinientes, como única forma -injusta para los condenados, pero mas eficaz que otras frente a los perjudicados- de resarcir a las víctimas: mayor solvencia tendrán entre todos que uno sólo.
Estas son las normas vigentes hasta que el próximo 6 de mayo de 2000 entre en vigor la LOE (a estos efectos). Desde esa fecha, todos esos artículos seguirán estando vigentes (puesto que no han sido derogados) al mismo tiempo que lo estará la LOE, por lo que es necesario estudiar en qué casos se aplicará una u otra normativa, a la luz del principio de especialidad (Ref.).
La LOE (art. 2) es aplicable a todos los edificios, aunque su Disposición Adicional Segunda, Uno, sólo exige -por el momento- constituir el seguro obligatorio que instituye para amparar a los edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. Pero hay que tener en cuenta que no todo lo que comúnmente entendemos por edificios lo son a los efectos de la LOE. Para ver las excepciones, habrá que estar a lo dispuesto en el citado art. 2, que define qué se entiende por edificaciones.
Según su letra a), es claro que las obras de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan carácter residencial ni público, ni de forma eventual ni permanente y sean de una sola planta quedan excluidos.
Según la letra b), las obras de rehabilitación que no cambien el uso, ni alteren la configuración arquitectónica, entendiendo por tales aquéllas que no produzcan una variación esencial (Ref.) de la composición general exterior, la volumetría o el conjunto del sistema estructural, es decir, una gran parte de las obras de rehabilitación, tampoco se consideran edificios, insistimos, a los efectos de esta Ley. Y, en consecuencia, quedan excluidos.
En los casos citados, seguirá siendo de aplicación la normativa actual, porque la LOE no les es de aplicación, al no considerarlas edificaciones. Como es lógico, si no se les aplica la LOE, tampoco les es exigible el seguro.
No es evidente el significado de destino «principal», aunque cabría entender, por ejemplo, que lo es si la suma de los porcentajes de participación en los gastos de comunidad de las viviendas del edificio es superior al 50%; pero no es una regla fija. En caso de duda, parece preferible considerar que sí lo es, para evitar enojosos inconvenientes.
El art. 1.591 del Código Civil seguirá siendo de aplicación, en el futuro, a los edificios existentes o iniciados (con licencia de obras solicitada) con anterioridad a la entrada en vigor de la LOE, lo que es razón sobrada para no haberlo derogado (Ref.); pero es que el legislador ni ha querido ni podía derogarlo.
La razón es sencilla: la LOE no regula todas las responsabilidades inherentes al proceso de la edificación, ni siquiera para lo que ella misma considera edificios (Ref.); por el contrario, sólo regula las responsabilidades por daños materiales sufridos por el edificio. Y aun sólo, de entre ellas, las que no tienen origen contractual. Por ello, debe mantenerse la vigencia del art. 1.591 del Código Civil para regular, por ejemplo, los perjuicios (Ref.) o los daños a los muebles contenidos en el inmueble o los daños corporales a los ocupantes del edificio. Del mismo modo, se mantiene lo dispuesto en los art. 1.902 y ss, para regular, por ejemplo, los daños corporales producidos a un viandante por una cornisa que se cae.
En cuanto al plazo de reclamación, parece claro que el de 15 años dejará de ser de aplicación, a partir del próximo 6 de mayo, a toda clase de reclamaciones fundadas en la LOE, puesto que ella misma establece, en su art. 18.1, que el plazo será de 2 años, con lo que ya tenemos un plazo concreto de prescripción que excluye la aplicación del art. 1.964 del Código civil; no obstante, el plazo de 15 años seguirá siendo de aplicación en las reclamaciones fundadas en preceptos distintos de los de la LOE.
Por lo que se refiere a los artículos que regulan la obligación del saneamiento, es claro que incluso tras la entrada en vigor de la LOE serán aplicables también al vendedor que no haya sido promotor del edificio. Si el vendedor ha sido el promotor, entonces será de aplicación preferente y excluyente la LOE, lo que conviene mas a la víctima del daño, pues aumentan los plazos en los que el vicio oculto puede manifestarse y, además, el promotor ha sido definido como agente del proceso edificatorio y, en condición de tal, es declarado responsable solidario (Ref.) por la LOE.
Por el contrario, el vendedor que no ha sido agente del proceso, no puede haber incurrido en responsabilidad extracontractual -que es la única a la que la LOE se refiere- por lo que sólo le será de aplicación el Código Civil (Ref.), cualquiera que haya sido la fecha de solicitud de licencia de obras para el edificio. Otra cosa será que si el daño ocurre dentro del plazo de responsabilidad citado (para cada clase de daño) en el art. 17, pueda ser reclamado también a los agentes del proceso, ya sea directamente por la víctima del daño (que a todos los efectos es un tercero adquirente) o por el vendedor no promotor, en acción de regreso. En principio, parece que la elección de demandado corresponde a la víctima, y es lógico pensar que lo hará en función de la solvencia de los agentes.
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OBJETO DEL PRESENTE TRABAJO
El objeto del presente trabajo es, sobre todo, el estudio del nuevo esquema de responsabilidades y garantías que la LOE diseña, así como de los cambios que va a introducir en las relaciones entre los intervinientes en la edificación y en su manera de proceder. También ofrecer a los promotores las recomendaciones sobre la mejor forma de actuar de ahora en adelante, habida cuenta de que los cambios que introduce la LOE -y los que implica sin mencionarlos- son de importancia. Las competencias y obligaciones de los intervinientes serán objeto, pues, de una atención muy somera (Ref.).
La primera de las recomendaciones es no olvidar las ideas esenciales siguientes, que mas adelante serán explicadas con detalle:
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Si no hay seguro no puede consumarse la venta (aunque se puede seguir vendiendo sobre plano, claro).
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Si no hay control de calidad no hay seguro.
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El control de calidad debe empezar por el proyecto, antes de la obra.
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La recepción de...
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