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Obra nueva y venta de finca rústica por cuotas indivisas en andalucía. Cuándo hay o no parcelación ilegal.

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: La mera transmisión de una finca por cuotas indivisas no se puede considerar como parcelación si no va acompañada de algún indicio revelador de la creación de un nuevo asentamiento.

Hechos: Se presenta una escritura de declaración de obra nueva terminada y compraventa de una finca rústica situada en un municipio de Andalucía a favor de tres personas que la adquieren pro indiviso por terceras e iguales partes, sin que se incluya pacto alguno relativo a la asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble a cada una de las compradoras.

El registrador suspende la inscripción por tres defectos, siendo objeto del recurso el relativo a la consideración de la venta como un acto asimilable a una parcelación urbanística necesitada de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de innecesariedad, alegando el artículo 66 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, al suponer una asignación de cuotas en proindiviso que puede determinar la existencia de diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble.

El recurrente se opone a dicha calificación entendiendo que se ha hecho una apreciación extensiva del artículo 66.2 de la LOUA prejuzgando e interpretando el “mal uso contrario a la ley” que pudiera suceder en un futuro.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Nos encontramos en el presente caso ante un acto o negocio jurídico que, sin formalizar división o segregación de una finca, puede presentar indicios de formación de núcleo poblacional prescindiendo de los instrumentos jurídicos legalmente previstos para su habilitación.

La DG entiende que una parcelación urbanística es un proceso dinámico que se manifiesta mediante hechos externos y objetivos, por lo que la simple transmisión de una cuota indivisa de propiedad, sin que en el título se haga referencia a derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la finca, sería un acto neutro y para que sea considerado como de parcelación ilegal salvo que hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una parcelación física es preciso que junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente o que existiera algún otro elemento de juicio pueda llevar a la conclusión de la existencia de la parcelación.

En el ámbito...

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