Notas sobre la Ley número 198 Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad de Puerto Rico.
| Autor | José M. Chico Ortiz y Rafael Arnaiz Eguren |
| Cargo | Registradores de la Propiedad |
| Páginas | 175-189 |
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Después de la amplia exposición que ha llevado a cabo mi compañero José María Chico, en relación a los aspectos comparativos entre la Ley Hipotecaria número 198 para el Estado Libre Asociado de Puerto Rico y las soluciones que dieron lugar a la Ley española de 1944, me toca, de forma muy sucinta, exponer algunas ideas sobre determinadas instituciones de la nueva ley.
La elección de estos aspectos se ha basado en dos criterios. Se comentan aquellos preceptos del proyecto de ley en los que se introducen algunas instituciones que resultan novedosas en el Derecho español y, algún otro, que por su importancia y trascendencia, en el momento actual, resulta de interés para cualquier jurista.
Page 176Dentro del primer grupo, vamos a hacer una breve exposición sobre el procedimiento de inscripción previsto en los artículos 52 y siguientes del Proyecto de Ley, sobre la reserva de prioridad que regulan los artículos 54 y 55 y sobre el tratamiento de las faltas que recogen los artículos 68 y concordantes de dicho proyecto.
Desde otro punto de vista y atendiendo a su extraordinaria aplicación en el mundo inmobiliario moderno, sobre todo en función de la constante multiplicación de titularidades dominicales, vamos a hacer una breve referencia al tratamiento que, tanto el proyecto de Ley del Estado Libre, como los distintos proyectos en marcha en nuestro país, están dando a lo que en la frase de Sopena, vienen a denominarse propiedades horizontales tumbadas, que, en determinados supuestos prácticos inscritos en los Registros de la Propiedad españoles se denominan complejos inmobiliarios de dominio, y en los actuales estudios legislativos españoles conjuntos urbanos o conjuntos inmobiliarios.
Estos comentarios no tienen otro valor que el de unas meras notas personales, tomadas con cierto apresuramiento, dado el escaso tiempo que quien os 'habla ha tenido para estudiar los problemas apuntados, pero en los que se ha procurado verter todo esfuerzo de conocimiento y de imaginación que un proyecto de ley, como el número 198, ha de inspirar a un Registrador español consciente de la gran tarea realizada por los Registradores de Puerto Rico y de la necesidad de que nuestras tradiciones y sólidos principios hipotecarios se adapten a un mundo moderno y dinámico.
Tanto a José María Chico como a mí, nos hubiera gustado tocar con la máxima profundidad temas como el de la mecanización de los Registros de la Propiedad, el de la adaptación del Registro y del Catastro, y el problema genérico que el urbanismo supone en relación con el Registro de la Propiedad. Sin embargo, en tanto que estas cuestiones, concretamente la primera, ha sido ya apuntada en el proyecto de ley, y que las dos restantes van a ser objeto de múltiples ponencias en el próximo Congreso Internacional en México, Distrito Federal, en el próximo diciembre, creemos más oportuno centrar la cuestión en los problemas anteriormente aludidos. Desde este punto de vista, vamos a exponer algunas breves ideas sobre las cuestiones a que se ha hecho referencia.
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El Título VI de la Ley número 198 recoge el procedimiento de registración bajo una fórmula que, en determinados supuestos, se ajusta casi de forma literal a la Ley de 1893, coincidente con nuestro ley vigente. Por ejemplo: la legitimación para el ejercicio del derecho de rogación registral, artículos 48, 49 y 50, fecha de la inscripción en relación con el asiento, artículo 43, y preferencia entre dos o más inscripciones por razón del tiempo de presentación en el diario.
Sin embargo, se aparta del sistema hipotecario español en algunos aspectos que han de considerarse fundamentales. De dos de ellos nos vamos a ocupar a continuación, al hablar de la reserva de prioridad y de la calificación de las faltas. El otro constituirá objeto de este apartado.
Las dos diferencias fundamentales entre la nueva ley puertorriqueña y la Ley de 1944 se centran, a mi juicio, en el distinto régimen de caducidad del asiento de presentación y en la necesidad de radicación del escrito en el que se solicite la recalificación a que se refiere el artículo 70 y que en la terminología española viene a coincidir con el llamado recurso de reposición en el campo del Derecho procedimental administrativo.
Según el artículo 52, el asiento de presentación practicado en el Diario caducará a los sesenta días, a partir de la notificación por defecto del documento presentado. Criterio que ratifica el artículo 69, párrafo tercero, al señalar que de no ser subsanado el defecto y expirado el plazo de sesenta días, el Registrador de la Propiedad extenderá la nota de caducidad en el asiento de presentación. La primera consecuencia de ambos preceptos es básico: es el Registrador quien determina la vigencia del asiento de presentación del título carente de defectos. No cabe duda de que esta norma implica, respecto de la legislación hipotecaria española, una alteración sustancial en el sistema.
El asiento de representación constituye el eje medular del principio de prioridad y la manifestación característica de la diligencia del titular del derecho en la obtención de la protección de la aparencia que surge de la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad. En este sentido se pronuncia la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861, precisamente al tratar de las faltas subsanables e insubsanables cuando dice al referirse a la calificación registral Page 178 que, «sería injusto, en caso de ser equivocada su apreciación, que se señalare perjuicio al que fue, oportunamente, a inscribir un título válido».
El asiento de presentación es esencialmente provisional, puesto que constituye el momento axial de la protección previsoria del Registro hasta el momento en que se produce la calificación del Registrador y la práctica del asiento definitivo.
Este punto de vista ha sido recogido unánimemente por la doctrina, desde el momento mismo de la aparición de la Ley Hipotecaria, cuyas únicas correcciones han consistido en ampliar su vigencia inicial de treinta días, hasta ciento ochenta días más, en supuestos excepcionales. La dicción de los artículos antes citados constituye una alteración profunda y seria del sistema. En efecto, si se sigue este criterio, se posibilita que el título inscribible carente de defectos pueda permanecer presentado y, por tanto, carente de inscripción tanto tiempo como el Regisrador de la Propiedad quiera, si bien es cierto que incumpliendo un deber personal como el de despachar dentro de los sesenta días.
La consecuencia, desde el punto de vista registral, es muy grave; piénsese que el título presentado carece de calificación y que, no obstante ello, provoca el cierre registral o la preferencia de rango respecto de otros títulos posteriores. La pregunta es clara: ¿cómo un título carente de calificación y cuyos efectos no han sido apreciados aún por el Registrador puede, de forma ilimitada en el tiempo, condicionar el acceso al Registro o los derechos concedidos al titular inscrito, respecto de títulos posteriores, si no se señala un plazo de caducidad al propio asiento de presentación?
El plazo de caducidad resulta inevitablemente necesario. De una parte, para responsabilizar al Registrador de la Propiedad, en caso de que por negligencia caduque el asiento, sin haber practicado, respecto al mismo, las operaciones pretendidas o sin haber señalado oportunamente los defectos impeditivos de la registración. De otra, para cumplir el principio de seguridad del tráfico y del conocimiento exacto por parte de quien accede a la publicidad hipotecaria, de la extensión temporal de la protección del Registro respecto de títulos anteriores.
Desde este punto de vista, el Proyecto de Ley número 198 ha introducido, a nuestro juicio, una modificación perturbadora en el sistema. Si el Registro de la Propiedad gira sobre el principio fundamental de que la publicidad del Registro da protección, en términos generales, a quien trayendo causa de un titular inscrito accede al Registro con carácter previo al derecho incompatible o de mejor rango, no se puede mantener un sistema de publicidad previsora como es la del asiento de presentación si no se sujeta a un plazo tasado de eficacia que pueda ser perfectamente conocido por el tercero. El tema está íntimamente rela-Page 179cionado...
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